Сейчас или через полгода? Когда выгоднее взять ипотеку

После начала спецоперации на Украине Центробанк резко поднял ключевую ставку до 20% годовых. Сейчас её значение упало до 9,5%, а курс рубля, который долгое время укреплялся, выглядит более-менее стабильно (пока что). Означает ли это, что сейчас можно покупать недвижимость и брать ипотеку? А если нет, то когда это время снова наступит? Эксперты объяснили, стоит ли сейчас брать ипотеку и как изменятся цены на квартиры на рынке в ближайшее время.

Доктор экономических наук, доцент УрГЭУ Дмитрий Назаров объяснил, что ключевая ставка нужна для того, чтобы управлять рынком в ручном режиме. По его мнению, во время принятия решения об изменении ставки в первую очередь ориентируются на рынок недвижимости.

— Теперь ипотека и депозиты станут дешевле и люди снова побегут брать деньги в кредит. Еще ключевая ставка влияет на размер пени, например, по ЖКХ. С ее падением штрафы за задолженность по квитанциям станут ниже, — рассказал Дмитрий Назаров.

Аналитик TeleTrade Алексей Федоров считает, что в некоторых жизненных обстоятельствах можно и не дожидаться самых выгодных цен, а брать интересующий объект здесь и сейчас. Кроме того, прямо сейчас купить жилье можно в том случае, если застройщики предлагают скидку в 15–20% к реальной рыночной цене — смысла ждать более выгодных условий в таком случае нет. Во всех остальных случаях же с ипотекой можно подождать, и желательно не меньше чем полгода.

— Если есть возможность отложить покупку жилья на 6–12 месяцев, то в этом случае с высокой вероятностью удастся приобрести тот же объект недвижимости дешевле текущих цен на 15–20%. Подобный ориентир просадки стоимости квадратного метра справедлив для всех классов жилой недвижимости, начиная от эконома и заканчивая бизнес-классом, — пояснил аналитик. — Мы уже наблюдаем начало существенного спада. В мае цены на жилую недвижимость в среднем снизились на 0,7–1%, что после двух лет безостановочного роста является очень значимым и ярким сигналом к высоко вероятной смене тенденции на рынке жилья России.

Снижение цен на жилье объясняется очень просто: экономическая ситуация в России резко ухудшилась. Из-за этого резко просел спрос на недвижимость. По словам Алексея Фёдорова, еще зимой 2022 года по результатам опросов выяснилось, что количество россиян, желающих купить жилье в ипотеку, уменьшилось на 25–30%. Это произошло в том числе на фоне роста процентных ставок.

— Это большой спад, который уже сулил российскому рынку недвижимости неприятности в этом году. Но после бурного февраля и марта ипотечные условия стали значительно хуже, чем в начале года. «Неприятности» теперь легко трансформируются в полноценный кризис, точно такой же, как в 2008–2009 годах или 2014–2016 годах, — рассказал эксперт. — Некоторую локальную поддержку рынку в марте-апреле оказал спрос со стороны граждан, которые пытались спасти сбережения от падения курса рубля. Но этот фактор быстро выдохся, и цены на недвижимость под грузом больших проблем с устойчивым спросом начали снижаться.

С аналитиком согласен и генеральный директор компании UP ConsAllt Андрей Панасюк:

— На обстановку на рынке недвижимости влияют несколько факторов, в том числе опережающие темпы продаж в 2020 и 2021 годах: у застройщиков жилья купили больше, чем было построено или в стадии строительства. Спрос рождает предложение, соответственно, цены выросли. Сейчас ситуация более спокойная. Люди стали более вдумчиво подходить к покупке жилья, снизился спрос. Многие выжидают. Кто-то, в частности, ждет проценты от накопительных вкладов, сделанных по высокой ставке, чтобы выгодно рефинансировать в недвижимость.

Андрей Панасюк также считает, что вопрос о том, когда стоит покупать жилье — сейчас или намного позже, неоднозначен.

— Банкиры говорят, что экономика постепенно стабилизируется и ставки будут снижаться и дальше. Поэтому есть смысл подождать: чем ниже проценты, тем больше выгода при приобретении. С другой стороны, когда ставки станут еще ниже, повысится спрос на жилье, а соответственно, и стоимость квартир. Поэтому выгоднее покупать сейчас, а не ждать снижения процентных ставок банков, — уточнил эксперт.

По мнению аналитика Алексея Фёдорова, есть два сценария изменения цен на жилье: базовый и альтернативный.

— Базовый заключается в том, что падение цен на недвижимость в течение лета будет проходить в том же режиме, что и в мае, — снижаться примерно на 1% в месяц. А осенью и зимой из-за ухудшения экономической ситуации в России и мире падение резко ускорится до 3% или даже до 4% в месяц, — рассказал эксперт.

Согласно альтернативному сценарию, падение цен на недвижимость приостановится этим летом, поскольку продавцы будут надеяться на восстановление ипотеки и спроса и заморозят их на текущем уровне.

— Цены застынут до осени, а потом начнут падать с более высокой скоростью, чем предусматривается базовым сценарием, — пояснил Алексей Фёдоров.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов говорит, что заметного падения цен не ожидается, потому что снижать их в таких условиях готовы будут не все:

— На вторичном рынке и дальше будет наблюдаться снижение спроса (относительно фоновых значений двух последних лет) из-за высоких ставок по ипотеке, отсутствия льготных программ и снижения доходов населения. Заметного падения номинальных цен мы не ожидаем. Многие сделки в готовых домах проводятся с расчетом на покупку квартиры на первичке, где квадрат продолжает, пусть и незначительно, но дорожать.

• Экономисты объяснили, что будет с кредитами, ипотекой и курсом валют после снижения ключевой ставки;

• Правительство России разрешило сочетать льготную ипотеку с рыночной — разобрались, как это работает;
  

• риелтор поделилась советами о том, что делать, если ипотека стала непосильной обузой, а вы рискуете остаться на улице без денег.