«Сейчас рынок покупателя, а не продавца». Рассказываем, пора ли бежать покупать квартиру или пока подождать

Россияне стали менее активно покупать и продавать жилье. По данным ЦИАН, число сделок на первичном рынке жилья, например, в московском регионе, где обычно больше всего желающих купить квадратные метры, упало в октябре на 36%. Аналитики полагают, что это произошло на фоне проводившейся в России частичной мобилизации. Рассказываем, насколько существен обвал и надо ли сейчас приобретать недвижимость.

— Спрос на новостройки упал — как на первичном, так и на вторичном рынках. Застройщики пытаются удержать покупателей, предоставляя льготные программы кредитования, потому что чаще всего покупатель сегодня — это человек с ипотекой, тот, кто будет использовать заемные средства, — рассказал MSK1.RU риелтор и эксперт по недвижимости Олег Бендриков. — Большинство моих клиентов берут ипотеку под 0,1–0,15 процентов, потому что в перспективе квартира всё равно выходит дороже обозначенной суммы, которая есть в предложении, — в пределах 15–25 процентов, в зависимости от подорожания стоимости квартиры. И при подписании ипотечного кредита на 20–25 лет жилье получается всё равно дешевле даже 6-процентной семейной ипотеки.

Многие приостановили свои действия с покупкой квартир, потому что ожидают, что рынок может просесть. Покупатель диктует свои условия и просит скидку 15–25 процентов. Спросите у любого риелтора, все это подтвердят.

Вполне возможно, что в ближайшие пару месяцев рынок просядет процентов на 10. Всё потихоньку падает. Те, кому нужно продать сейчас, идут на дисконт. Часто бывает, что человек продает свою квартиру со скидкой, а потом покупает со скидкой, и дельта эта сохраняется.

— Сейчас уже много посчитано и написано про низкую себестоимость строительства относительно цен на квартиры. Мол, застройщик строит условно за 100, а продает за 400 тысяч, гад, — говорит Александр Харыбин, риелтор с 15-летним стажем и автор телеграм-канала «Как жить — не тужить». — Я тоже об этом писал и говорил, правда, цены называл несколько выше. На мой взгляд, тот же ПИК со всеми согласованиями, налогами и школами вполне легко укладывается в 150–160 тысяч за квадрат (в ЖК на востоке Москвы. — Прим. ред.).

Студии сейчас там стоят по 280 тысяч рублей за квадрат, то есть от 5,6–5,7 млн за «пенальчик» 20 квадратных метров. Маржа вполне приличная. Реально можно снизить только до 220, чтобы не встать. Что такого должно произойти, чтобы цены упали в два-три раза? Я не знаю. Но есть подозрение, что в таком случае нам будет не до квартир. Верю, что такого не произойдет.

В июле цены выросли очень прилично. Сейчас — сильнейшая коррекция. Нет никакого основания полагать, что цены продолжат падение и коррекцию не выкупят. Если вы инвестор, пытаетесь заработать на росте цены, сейчас заходить опасно. А вот покупку для себя или под аренду считаю уже оправданной.

По словам Олега Бендрикова, студию в Москве, которая стоила год назад 7 млн рублей, сейчас можно купить за 6,2 млн.

— Если скидка больше, значит человек, скорее всего, срочно уезжает из страны. Но случаи бывают разные. У застройщика продавался объект за 28 млн, моя клиентка точно такой же продала за 19,5. Ей срочно надо было. Но это единичный случай. Объявлений с пометкой «Срочно» на рынке сейчас много. На некоторых людей это влияет, на некоторых — нет. Это такой психологический ход. В любом случае любое предложение подразумевает торг.

Я согласен с тем, что у застройщиков высокая маржа. Пандемия и отложенный спрос сыграли свою роль, подорожали стройматериалы, цены на квадратные метры сильно выросли. У крупных застройщиков есть свои предприятия по производству материалов, но они экономят на всём.

По словам Бендрикова, особенно сильно в последнее время просела загородная недвижимость.

— В частности, бизнес-класс — предложений там очень много. Например, в Москве на новорижском направлении дома, которые стоили по 40 млн, сейчас продают за 22, — сообщил MSK1.RU риелтор.

Ранее мы рассказывали, почему банки массово повысили ставки по ипотеке, хотя ключевая ставка ЦБ всё та же. Владельцы загородной недвижимости, будьте внимательны: Росреестр предложил законопроект, обязывающий дачников и садоводов регистрировать дома.