Выход из тупика.Что построят возле челябинской телебашни и горсада Пушкина

В центре Челябинска может появиться новый жилой квартал — девелопер «КОРТРОС» планирует застроить площадку в тупике на улице Орджоникидзе. Этот участок площадью около двух гектаров находится рядом с горсадом им. Пушкина и телебашней. Неподалеку стоит и знаменитый заброшенный элеватор. По сути, перспективное и знаковое место, но пока оно представляет собой печальное зрелище из ржавых гаражей, складов и старых контор. Чиновники и архитекторы не раз пытались как-то реанимировать эту локацию, но дальше красивых идей дело не пошло, пока она так и остается довольно депрессивным местом. Показываем, в каком состоянии площадка сегодня, и разбираемся, что обещает застройщик.

Тупик улицы Орджоникидзе сейчас выглядит как типичная промышленная окраина: ржавые гаражи, старые склады, автомастерские и всевозможные самострои, нагромождение вывесок и бетонные заборы. При этом до площади Революции всего десять минут ходьбы. Особенно резко контраст ощущается из-за соседнего параллельного мира: с одной стороны — новый большой микрорайон «Эво Парк» и престижный ЖК «Парк Пушкинский», с другой — солидные сталинки, монументальный ДК ЖД и выразительное здание Института путей сообщения.

Конкретных параметров будущего квартала — сколько домов и какой высоты — застройщик пока не озвучивает. Известно лишь, что здесь планируют построить жилье бизнес-класса и класса комфорт+ с подземным паркингом и магазинами на первых этажах. Общая площадь новостроек — около 43 тысяч квадратных метров (по объему это примерно десять стандартных девятиэтажек). При этом застройщик уверяет: новый квартал не станет закрытым элитным анклавом в центре. В планах — связать ЖК с продленной улицей Кирова и горсадом Пушкина. Осваивать участки он будет в рамках реновации.

«Важно не рассматривать участок изолированно от окружающей городской среды, а, наоборот, максимально интегрировать его в нее, — сообщили в ГК „КОРТРОС“. — В перспективе здесь может появиться продолжение пешеходной улицы Кирова и улицы Орджоникидзе. Это позволит усилить связь территории с центром города, создать дополнительные пешеходные маршруты и сделать сам проект частью существующей городской ткани».

При этом облик будущего квартала пока только предстоит определить. Готовых пешеходных маршрутов и планов по благоустройству пока нет — их проектируют.

По документам, участок под реновацию находится сразу в двух градостроительных зонах. Со стороны горсада он относится к историческому центру, и там нельзя ставить дома-свечки, нельзя нарушать сложившийся облик района. Остальная территория — в зоне развития, где жилые высотки не только разрешены, но и вполне логичны. Примеры рядом — тот же «Эво Парк».

Но в этой истории есть еще один любопытный момент: рядом — другая сложная и запущенная территория — вокруг элеватора (квартал в периметре улиц Елькина, Тимирязева, Цвиллинга и Овчинникова). Эту площадку тоже собираются развивать по программе реновации. Собственником самого исторического здания выступает екатеринбургский застройщик «Брусника». Высока вероятность, что компания возьмет в работу не только этот объект, но и всю прилегающую территорию. Где-то здесь в перспективе как раз и должна идти продленная улица Кирова, которая соединится с Орджоникидзе.

Идеальный сценарий — если у застройщиков будет общая концепция: тогда новые кварталы не будут выглядеть разрозненно и могут стать единым пространством. Но как все сложится на самом деле, пока неизвестно: компании официально не заявляли о сотрудничестве.

Уже давно чиновники говорят о планах превратить трущобы в центре города в место притяжения горожан. Были эскизы, слушания, заявления. Обсуждали создание единой пешеходной зоны рядом с городским садом им. Пушкина, выставочного пространства или торгового комплекса. Но эти планы никто так и не реализовал.

В 2023 году Агентство инновационного и инвестиционного развития Челябинска организовало исследование этой локации. Специалисты изучили тупик Орджоникидзе с точки зрения истории, антропологии, экономики и градостроительства. Главные проблемы территории тогда сформулировали так: неоднородность, контрастность и непроницаемость.

«Большое количество заборов, преград, различных шлагбаумов вызывает дискомфорт у всех групп пользователей. Большие и благоустроенные дворы соседствуют с опустевшими и заброшенными детскими площадками. Старые и потрепанные склады находятся рядом с ухоженной территорией нового жилого комплекса, — говорится в исследовании. — Среда выглядит разрозненной и не вполне безопасной».

Интересно, что решения, которые эксперты предлагали три года назад, удивительно похожи на нынешние планы застройщика.

«Основные решения: 1. „Рубим“ улицу Орджоникидзе и Косой переулок; 2. Делаем общественные зоны для коммерции и зоны для досуга; 3. Реновируем парк; 4. Создаем хаб на месте КРТ (комплексного развития территории, — Прим.ред.); 5. „Пробиваем“ Кирова как пешеходную улицу; 6. Консервируем Элеватор; 7. Выделяем смысловые кластеры», — перечисляется в документе.

Под этот проект создали мастер-план: на нем — центральный таун-центр с пешеходной зоной, крафт-квартал с мастерскими, а также жилье — элитные урбан-виллы и многоэтажные кварталы. А еще паркинги и образовательный кластер. Кроме того, предлагалось открыть три новых входа в горсад им. Пушкина.

Гид проекта «Челябинск пешком» и автор блога «Урбан-мама» Александра Горчакова считает, что идея с новыми пешеходными зонами — отличная, но с оговоркой: если ее не задавят 20-этажки.

«Лично мне больше симпатичны форматы, когда идет сочетание разноэтажных зданий: и высотные доминанты, чтобы использовать территорию максимально эффективно и для жилья, и для коммерции; и среднеэтажная застройка, чтобы сохранить человеческий масштаб, но при этом не лишиться динамики форм. Ну если простыми словами — город так интереснее выглядит, — считает Александра. — Речь не только про визуальную составляющую: разноэтажность помогает распределить нагрузку на сети, обеспечить аэрацию».

Приход в Челябинск крупного федерального игрока — позитивный сигнал, считают риелторы. Крупный капитал обычно заходит туда, где видит реальный потенциал и экономический рост.

«На примере Москвы КОРТРОС зарекомендовал себя как застройщик, который работает не только с квадратными метрами, но и с качеством городской среды, — рассуждает специалист по недвижимости Мария Занкова. — Для Челябинска это означает новый уровень конкуренции, более высокие стандарты и дополнительное внимание к запросам жителей. Рада, что потенциал нашего региона видят сильные девелоперы федерального масштаба. Это говорит о привлекательности Челябинска для инвестиций».

Но вместе с тем эксперты призывают смотреть на вещи прагматично: девелопер выбирает максимально аккуратную тактику.

«Сам формат входа осторожный. Две компактные площадки на Чичерина и Орджоникидзе, 1,4 и 2,2 гектара, дают в сумме порядка 95-100 тысяч квадратных метров жилья — один средний квартал по меркам группы, которая строит в Екатеринбурге целый район „Академический“. Для десятого региона в портфеле это пилотный проект, а не ставка», — считает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.

При этом аналитики видят и вполне конкретные рыночные риски, с которыми столкнется инвестор при освоении челябинских площадок.

«Ключевой риск — темпы продаж, — продолжает Станислав Ахмедзянов. — При двузначной ключевой ставке и сильно сжавшейся ипотеке 100 тысяч квадратов жилья придется продавать дольше, чем в Екатеринбурге. Именно скорость реализации первых очередей покажет, готов ли челябинец платить за такой продукт».

Напомним, ранее стало известно еще об одной площадке, которую в Челябинске будет развивать «КОРТРОС». На месте действующего Audi-центра на пересечении улиц Чичерина и Университетской Набережной федеральный девелопер планирует построить жилой комплекс — четыре высотных дома с детским садом.