Попали под метротрам. Что челябинский бизнес говорит об изъятии земель под транспортный проект десятилетия

Владельцы бизнеса, чьи земли и здания собираются изъять под нужды метротрама, обратились в редакцию 74.RU с петицией, призывающей остановить этот процесс. В зону влияния транспортного проекта попадают и участки с частными домами. Мы попросили практикующего юриста оценить перспективы собственников недвижимости, которую могут потеснить или изъять для строительства метротрама. По мнению специалиста, ситуация крайне непростая, но не безнадежная.

Об изъятии участков под метротрам стало известно в середине декабря после публикации распоряжения губернатора Челябинской области Алексея Текслера.

В редакцию обратился владелец автомойки «Шальные губки» Лев Чернобыльский, владелец здания, где расположен магазин «Мир масел», Ильдар Рахматуллин, а также собственник шинного центра Autokings Виталий Кокорин.

— Здесь находится действующий и активно развивающийся бизнес, — говорится в их петиции. — В связи с изъятием земель пострадают и собственники, и работники, и люди, пользующиеся данными услугами. Правительство Челябинской области, действуя в своих интересах, нанесет большой урон развитию малого и среднего бизнеса, что повлечет потерю рабочих мест и создаст неудобства для жителей Челябинска. Многие регулярно пользуются услугами этих заведений и ценят их за качество обслуживания и доступное расположение.

Авторы петиции призвали поддержать их в стремлении остановить изъятие земель.

Наиболее сложной выглядит ситуация с автомойкой «Шальные губки»: из участка общей площадью 550 квадратных метров планируют изъять 503 квадрата. Лев Чернобыльский говорит, что это полностью разрушит бизнес, который он строил годами.

Чуть проще ситуация у двух других предприятий: от территории, где стоит «Мир масел», забирают меньше четверти, от участка с шинным центром Autokings — около трети. Ранее Миндортранс в ответ на наш запрос объяснял, что на первом этапе АО «Челябинский метротрамвай» определит точные границы отчуждаемой территории и уже после этого будет проведена оценка рыночной стоимости подлежащих изъятию участков и строений. Поэтому владелец «Мира масел» пытается в первую очередь выяснить, насколько критичным окажется урезание его территории.

— В теории конструкция нашего здания позволяет сместить его дальше от дороги, но для этого нужно понимать точную конфигурацию участка, который хотят изымать, — говорит Ильдар Рахматуллин.

Виталий Кокорин (шинный центр Autokings) говорит, что собирается сначала разобраться в ситуации:

— У меня три участка (проспект Победы 230, 232 и 232а), и, покупая их несколько лет назад, я специально проверял: в красной зоне они не были. Да, был проект метро, я запрашивал документы у администрации, участки были чистые. Я спокойно купил их четыре или пять лет назад, развивал здесь бизнес. А тут пришла новая организация под строительство метротрамвая: получается, все деньги, труды, время были вложены зря?

Однако Виталий Кокорин намерен сначала дождаться определения границ участков, которые подлежат изъятию, и уже после этого принять решение: он сделал запрос в администрацию. И готов проявить гибкость, если новые красные линии проложат таким образом, чтобы не мешать бизнесу.

Напомним также, что несколько зданий с торговыми предприятиями могут изъять на пересечении улиц Кожзаводской и Каслинской: они показаны на схеме ниже.

В распоряжении губернатора также фигурируют участки, на которых расположены частные дома вдоль проспекта Победы. В Миндортрансе подчеркнули, что во всех случаях речь идет об изъятии части территории, поэтому не факт, что потребуется снос домов. Например, от участка площадью 883 квадрата, где стоит дом на проспекте Победы, 214, откусят только два квадратных метра. В других случаях доля больше, но тоже не стопроцентная.

Проблема в том, что под строительство метротрама нужна полоса вдоль проезжей части проспекта Победы, а дома смещены именно в эту сторону: они стоят вплотную к дороге. Взять, например, кирпичный дом на Победы, 226: от участка площадью 407 квадратных метров планируют забрать 170 квадрата (кстати, на кадастровой карте уточненная площадь участка составляет 609 кв. м).

Миндортранс в ответе нам подчеркнул, что в каких-то случаях возможно не изъятие участков, а их аренда у собственников под размещение строительной техники. Но не получится ли так, что, забрав или арендовав даже небольшую часть участка, строители метротрама сделают его непригодным для жилья в принципе? Владельцам же при этом компенсируют только малую часть стоимости, притом что рыночная цена такого объекта может существенно упасть: кто захочет жить рядом со стройкой или капитальным объектом метротрама? Мы адресовали этот вопрос специалисту по таким спорам, адвокату Юлии Пикельной.

Юлия Пикельная говорит, что принудительное изъятие имущества для государственных (муниципальных) нужд предусмотрено законодательством на возмездной основе, но цена выкупа редко устраивает собственников:

— Надо понимать, что для любой государственной или муниципальной организации экономия бюджета является приоритетом, и если они будут «великодушничать», то потом сами же получат по шапке: чиновники уже вздрагивают от постоянных новостей об уголовных делах, — объясняет она. — Поэтому предложенная компенсация обычно такая, что люди начинают плакать. Для примера: было помещение на улице Доватора, где находились магазинчик и пекарня, и я принимала участие в споре по установлению выкупной цены. Изначально муниципалитет предложил 3 миллиона рублей. В судебном порядке по результатам нормальной экспертизы, назначенной судом, стоимость составила 8 миллионов рублей. Как правило, люди об этом не знают и соглашаются на предложенную цену выкупа. Поэтому совет такой: не стесняйтесь идти в суд.

Юрист подчеркивает, что дать универсальный совет заочно нельзя, поскольку каждая ситуация индивидуальна и нюансов много. Но в целом при наличии явных расхождений в предложенной стоимости и рыночной шансы на победу в суде достаточно велики.

— В подобных ситуациях я, честно говоря, ни разу не видела справедливой оценки, — рассказывает Юлия Пикельная. — Как правило, я заявляю требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. Заявляется ходатайство о назначении экспертизы, и та стоимость объекта, которую устанавливает экспертиза, потом и становится выкупной.

Отдельная история — это частичное изъятие участков. На первый взгляд, если территорию забирают не целиком, это плюс. Но Юлия Пикельная видит риски в таком подходе.

— То есть, условно, забирается участок, и остаются дом и крыльцо, — рассуждает она. — Право собственности сохранено, но потребительская ценность такого объекта снизилась. В метре от дома, допустим, остановка метротрама или строительные работы на два года. Компенсация при этом значительно меньше, чем при изъятии всего участка.

Она считает, что в этом случае целесообразнее оспаривать само распоряжение губернатора, при этом в разных случаях требования могут отличаться: в каких-то ситуациях выгоднее, чтобы участок в принципе исключили из распоряжения, в других — чтобы включили полностью. Тогда, по крайней мере, собственник сможет претендовать на большую компенсацию.

— Если решение об изъятии принято, то оснований для его оспаривания немного, — добавляет Юлия Пикельная. — В том же случае, если изымается часть участка, возможно, имеет смысл требовать компенсации утраты рыночной стоимости всего участка.

Отдельной проблемой может стать ситуация, когда участок учтен в ЕГРН без координат. Юрист советует собственникам уже сейчас заняться установлением местоположения участка и внесением изменений в ЕГРН. При условии, что в реестр уже не добавлены соответствующие запреты.

Что касается автомойки «Шальные губки», то ситуация еще сложнее.

— Здесь уже речь идет не об изъятии недвижимости, а о прекращении бизнеса: это наработанное место, клиентская база. В этом случае нужна очень сложная экспертиза, чтобы компенсировать все потери, — добавляет Юлия Пикельная. — Но не исключено, что сам проект метротрама может быть изменен таким образом, чтобы можно было оставить участок, где находится автомойка, и минимизировать вред людям и бизнесу.

Ранее мы показывали на картах, где именно располагаются участки под строительство метротрама. О начале активной фазы строительства власти объявили в конце октября 2023 года. Сейчас работы идут на улице Овчинникова.