Виктор Лебедев, гендиректор ЗАО «Энергоинвест»: «Мы создали по-настоящему народный фонд»

Вопрос, как выгодно вложить свои средства, волновал здравомыслящих людей во все времена. В разные периоды рынок предлагал различные варианты решения этой проблемы. Когда хранить деньги под подушкой стало невыгодно, да и немодно, вкладчики решились доверить свои средства сберегательным кассам. Затем появились многочисленные банки, предлагающие скромные вознаграждения в виде процентов по вкладам. Однако довольно скоро преданных клиентов банков постигло легкое разочарование: оказалось, что доход по банковским депозитам способен лишь с трудом компенсировать ежегодный уровень инфляции. Вот почему в последние годы все больше внимания уделяется альтернативным способам инвестирования. Один из них – паевые инвестиционные фонды (ПИФы). О перспективности ПИФов заговорили не так давно – сразу же после принятия Федерального закона «Об инвестиционных фондах» и появления большого количества предложений на рынке. По словам специалистов, основные достоинства ПИФов сводятся к следующему – защищенность инвестиций и высокая доходность. Но и это еще не все. Два года назад у частных инвесторов появилась возможность с помощью ПИФов не только инвестировать средства в ценные бумаги, но и участвовать на высокодоходном рынке недвижимости. Совсем недавно первый паевой инвестиционный фонд недвижимости заработал и в Челябинске.

Об этом мы побеседовали с генеральным директором ЗАО «Энергоинвест» Виктором Лебедевым и директором челябинского филиала компании «Брокеркредитсервис» Григорием Вахитовым.

– Виктор Николаевич, как возникла идея создания в Челябинске паевого фонда «Таганай-инвест»?

– О создании закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ПИФ) мы задумались еще два года назад. Уже тогда мы прекрасно понимали, что реализация этого проекта даст для рынка недвижимости Челябинска новые возможности инвестирования в объекты любой сложности и назначения. В свое время мы стали первой девелоперской компанией в Челябинске. Теперь настала очередь снова быть первыми: «Таганай-инвест» – это первый паевой инвестиционный фонд недвижимости на нашем рынке.

Первоначально предполагалось для реализации проекта создать собственную управляющую компанию. Однако позже «Энергоинвест» от этой идеи отказался и решил обратиться к профессиональным управленцам. С подобной инициативой мы и пришли в челябинский филиал компании «Брокеркредитсервис». Управляющая компания «Брокеркредитсервис» – это один из ведущих операторов финансового рынка, занимающий вторую строчку в российском рейтинге после компании «Тройка-диалог». При этом компания выросла из региона – она была основана в Новосибирске – и хорошо понимает региональную специфику. Однако потребовалось время, прежде чем такой перспективный финансовый инструмент, как ПИФ недвижимости, заработал на рынке.

В этом проекте всего четыре участника: девелопер-застройщик – компания «Энергоинвест», реализующая проект бизнес-дома «Павловский», управляющая компания, которая управляет активами фонда, сам паевой фонд, а также специальный орган, который занимается лицензированием, проверкой деятельности фондов – ФСФР. Появление такого комплекса надежности, ориентированного на рынок недвижимости – беспрецедентный исторический момент для Челябинска.

– Насколько мне известно, фонд «Таганай-инвест» имеет довольно интересную символику. Расскажите об этом…

– Мы, действительно, зарегистрировали торговую марку «Таганай-инвест». Эмблемой нашего фонда является известнейший символ златоустовского булата, бывшей демидовской империи – Иванка-крылатка. Это то клеймо, которое наносил на оружие златоустовский оружейник Иван Бушуев. Именно поэтому официальное изображение нашего фонда – это тот самый крылатый конь. Выбрав в качестве названия фонда имя знаменитого уральского хребта Таганай, мы символизировали этим обращение к традициям, подчеркнули надежность фонда. «Таганай-инвест» будет непоколебимо стоять на страже интересов вкладчиков, и его заслуги, мы надеемся, будут также высоки, как уральские горы.

– Почему частному вкладчику выгоднее инвестировать деньги в ПИФы недвижимости, а не в банки или ценные бумаги?

– Объективно, в настоящий момент существует реальный дефицит возможностей для выгодного инвестирования свободных средств. Не секрет, что традиционный источник дохода населения – банковские вклады – уже давно уступают рынку недвижимости по уровню прибыльности. Они с трудом компенсируют уровень инфляции.

Если говорить о фондовом рынке, то в России он до сих пор абсолютно не развит. Мы – не Америка. В экономике наших компаний сегодня огромную долю составляет теневой сектор. У нас в стране компании на рынке не являются публичными. А те, что называют себя таковыми, в большинстве случаев занимаются эмиссией для решения своих собственных проблем. Образно говоря, частный покупатель любой акции в России – это просто корм для рыб. Мелкому инвестору выходить на фондовый рынок абсолютно бессмысленно. У нас в России до сих пор действует такой лозунг: или ты владеешь контрольным пакетом или ничем.

Инвестиции в недвижимость, напротив, всегда привлекали внимание инвесторов как возможность получить высокий доход с достаточно низким риском. Это делает недвижимость привлекательной не только для крупных инвесторов, но и просто частных лиц. Однако, до недавнего времени доступ на этот рынок был невозможен. Ведь далеко не каждый при желании имеет возможность напрямую вложить деньги в строительный объект, купив квартиру или офис в центре города. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – это идеальный инструмент для человека, который не обладает специальным образованием или опытом вложений. Ведь что является залогом успеха на рынке недвижимости? Одно из главных его качеств в переводе с английского звучит так: «место, место, место». Наш объект расположен в историческом центре Челябинска. Это значит, что стоимость недвижимости там будет расти. Второй фактор – это репутация застройщика. Очень важно, чтобы компания работала на рынке не один год и имела опыт в реализации подобных проектов. И третье – это оформленная в надлежащем порядке документация. Если все условия соблюдены, то частному инвестору прямая дорога в закрытый ПИФ недвижимости. Фонд «Таганай-инвест» – это по-настоящему народный, доступный и выгодный проект.

На наш взгляд, настало то самое время, когда этот инструмент должен появиться в Челябинске. В свое время мы уже внедряли в сознание челябинцев, что они достойны комфортной среды обитания, благоустроенных набережных, чистой реки, красивых магазинов, современных зданий и так далее. Так и сегодня мы хотим доказать горожанам, что они достойны участвовать в доходах, которые им может дать растущий город.

– В какой из строительных проектов компании «Энергоинвест» будут инвестировать средства пайщики фонда?

– Средства вкладчиков будут инвестироваться в строительство бизнес-дома «Павловский». Он находится в самом центре делового квартала «Парк офисов», который располагается вдоль набережной реки Миасс от здания филармонии до улицы Свободы. Сейчас на этой территории находятся хаотичные постройки – базы, автостоянки, цеха. В настоящий момент мы выкупаем эту землю и на этом месте строим «Парк офисов». В прошлом году завершилось строительство бизнес-дома «Славянский». В этом году будет введен в строй бизнес-дом «Петровский». Следующим проектом, который уже готов к запуску, станет бизнес-дом «Павловский». При этом мы подстраиваемся под требования рынка и с каждым новым проектом делаем шаг вперед. Стараемся сделать новый объект более совершенным в техническом плане, отвечающим потребностям рынка. Поэтому в бизнес-доме «Павловский» будут присутствовать некоторые технические новшества, такие, как подземная автопарковка и регулируемый микроклимат в каждом помещении. При этом мы продолжаем традицию малоэтажной застройки. Каждый бизнес-дом имеет свое лицо, свой интерьер, фирменные цвета. Наши постройки отвечают требованиям, предъявляемым к элитной недвижимости, они предназначены для элиты бизнеса. В этом и состоит их изюминка: они все непохожи друг на друга, но их объединяет общий архитектурный стиль начала прошлого века – модерн.

Сейчас проект «Павловского» находится на стадии согласования. Начать строительство планируется уже осенью, а завершить через год. Срок деятельности фонда рассчитан на период до двух лет. Этого времени достаточно, для того чтобы максимизировать прибыль фонда и на завершающей стадии реализовать его имущество по рыночной цене.

– Появление ПИФов недвижимости в Челябинске связано не только с желанием инвесторов выгодно вложить деньги, но и стремлением местных застройщиков найти возможности продолжительного кредитования, не так ли?

–Совершенно верно. Одно из преимуществ ПИФов недвижимости – создание дополнительных инструментов для застройщика, которые расширяют способы инвестирования в строительство. В свою очередь, это позволит строительным компаниям увеличить темпы строительства, построить для города больше социально значимых объектов. В настоящий момент строительные компании имеют в своем арсенале минимум финансовых инструментов. Появление ПИФов в Челябинске – это еще один шаг к цивилизованному рынку.

Мы не сомневаемся, что нашему примеру последуют другие застройщики. Ведь у людей находится огромное количество денег. У каждого в отдельности их немного, с ними работать достаточно хлопотно. Тем не менее, объединенные в одном месте они смогут привнести в развитие городской инфраструктуры, в строительство новых объектов миллиарды, деньги вполне сопоставимые с инвестициями профессиональных участников рынка. Необходимо отработать эти технологии. Первый шаг уже сделан. Мы хотим ввести в челябинский оборот цивилизованный, надежный, доходный инструмент в виде закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Все начинается с малого. Сейчас наша задача получить положительный опыт. Привлечь частных вкладчиков, чтобы при организации следующего фонда показать на их примере – а люди ничему так не верят, как живым примерам – что ПИФы позволяют получить реальный доход. Поверьте, мы действительно озабочены социальными аспектами ведения нашего бизнеса.

– В чем конкретно проявляется социальная значимость этого проекта?

– В основе фонда «Таганай-инвест» с самого начала была заложена социальная идея. В чем проявляется социальная направленность этого проекта? Не только в том, что люди получают доступ и реальную возможность заработать на рынке недвижимости. Ведь именно эта форма ценных бумаг дает возможность практически любому челябинцу стать пайщиком фонда. Это действительно так. Но и это не главное. Очень много говорится о том, что по-настоящему стабильное общество возможно там, где формируется класс собственников, проще говоря – люди становятся богаче. Потому что, когда в стране 90% населения – малоимущие, то событий, подобных тем, что были в 1917 году, не избежать. Те, кто чувствует свою ответственность, должны в меру своих сил и возможностей сделать так, чтобы люди начали делиться. Но делиться – это не значит раздавать милостыню, но дать людям удочку, чтобы они сами ловили рыбу. Чтобы они начали думать, аккумулировав какой-то капитал, пробовали инвестировать сами. Можно пойти в банк. Но локомотивом экономики во всех странах всегда были иные инструменты, нежели банковские вклады. Это различные товарищества, инвестиционные фонды. К сожалению, у нас в стране, где на протяжении 70 лет каленым железом выжигали подобные инициативы, не существует культуры инвестиций, деловых обычаев. В России случаи, когда одни люди участвуют деньгами в предприятии других людей, как правило, закачиваются печально. Наученные горьким опытом, люди до сих пор предпочитают держать миллиарды под матрасами. Появление и популяризация таких инструментов, как ПИФы недвижимости – очень важный момент. Все страны демонстрируют на протяжении столетий высокие темпы роста в области строительства. Этот бум не прекращается никогда. Доступ мелких вкладчиков на этот рынок – это важное политическое событие для России. Всегда появляются первые компании, которые применяют новые инструменты. Как всегда, первые имеют больше, чем те, кто идет следом. Пока ПИФов мало, они находятся на стадии организации, предприниматели, которые создают эти фонды, будут заинтересованы в том, чтобы давать им большую доходность. В дальнейшем доходность будет диктоваться рынком. Должно пройти какое-то время, чтобы паевые фонды нашли свою нишу в линейке доходности. Но пока этого не произошло, мы будем стремиться к тому, чтобы обеспечить первым вкладчикам доходность выше рынка.

– Григорий Авангардович, когда ПИФы впервые появились в России?

– Если углубиться в финансовую историю нашей страны, то можно сказать, что ПИФы появились относительно недавно – в 2001 году. Именно тогда был принят Федеральный закон «Об инвестиционных фондах». Согласно этому закону, ПИФ – это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица, объединяющий имущество, переданное в фонд инвесторами (пайщиками фонда), и имущество, полученное в ходе операций с активами фонда. Иными словами, ПИФ представляет собой «денежный мешок», сформированный из средств вкладчиков. Все средства таких инвесторов аккумулируются в единый пул, который в дальнейшем управляющая компания на основе договора о доверительном управлении размещает в некие активы. Имущество фонда увеличивается или уменьшается на величину прибыли или убытка, полученных от управления средствами пайщиков.

– В чем особенность закрытых инвестиционных фондов?

– Она заключается в том, что инвесторы не могут в любой момент забрать свои средства (погасить паи), кроме специально оговоренных в законе случаев, что, в свою очередь, обеспечивает долгосрочность инвестиций. В отличие от закрытых ПИФов, открытые фонды дают инвестору право в любой момент потребовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления. При этом, чем больше срок инвестирования, тем больше ожидаемая доходность инвестора. Если человек не настроен на долгосрочные инвестиции, то, как правило, выбирает открытые ПИФы. В случае же, когда вкладчик рассчитывает получить максимальный доход, закрытый паевой инвестиционный фонд – это оптимальный способ размещения денежных средств. При этом горизонт инвестирования составляет не меньше года. Но я всегда повторяю одну хорошую поговорку: думай о деньгах, когда их вкладываешь, и думай о деньгах, когда их вложил. Если ты перестаешь интересоваться своими деньгами, то вряд ли что-нибудь заработаешь.

Фонды также различаются по объектам инвестиций: пайщики могут вкладывать свои деньги в акции, облигации или инвестировать их в недвижимость. Отсюда и возникает понятие закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Такие фонды в России возникли не сразу после принятия федерального закона. Первое время ПИФам запрещалось инвестировать в строительство, поэтому на рынке существовали только паевые фонды акций. Закрытые ПИФы недвижимости начали появляться с 2003 году, после того, как Федеральная комиссия по ценным бумагам издала положение «О составе структуры закрытых паевых фондов». Сегодня у пайщиков есть возможность напрямую инвестировать свои деньги в объекты строительства.

– Насколько рискует человек, который решает вложить свои деньги в ПИФ, а не принести их в банк?

– Я бы сказал, что риски при вложении в ПИФы сопоставимы со степенью риска инвестиций на фондовом рынке. Вы точно не потеряете те 20 тысяч, которые принесете в паевой фонд. Но размер дохода прогнозный.

Существуют различные категории рисков при вложении в ПИФы. К примеру, не стоит скидывать со счетов такой фактор, как политические риски. Объективно, на разных этапах реализации проекта риски могут меняться. Надежность такого финансового инструмента, как инвестиции в паевой фонд, подтверждается законодательно. Деятельность управляющей компании строго регламентирована. Мы не можем размещать средства никуда, кроме как в обозначенный правилами фонда список инструментов. Мы своим имуществом отвечаем за те деньги, которые переданы нам в управление. В отношении управляющей компании существует такое понятие, как исключительный вид деятельности. Это означает, что управляющая компания не имеет право, например, вести строительство, торговать металлом или использовать взаимозачетные схемы. Только лишь заниматься ценными бумагами и доверительным управлением.

Кроме того, при создании ПИФа недвижимости управляющая компания по закону обязана заключить договор с регистратором, который будет вести реестр пайщиков фонда; специализированным депозитарием, призванным хранить активы пайщиков и контролировать все сделки ПИФа и перечисления денежных средств; независимым оценщиком для определения стоимости имущества фонда. Кроме того, ежегодные проверки деятельности фонда проводит независимый аудитор, а за всей этой совместной деятельностью наблюдает главный регулятор – Федеральная служба по финансовым рынкам. Таким образом, деятельность фонда становится абсолютно прозрачной и легитимной.

– Были ли случаи, когда управляющая компания по каким-то причинам прекращала свою деятельность? Что в таком случае делать пайщикам?

– Такие прецеденты в российской практике уже были. Однако проблемы управляющей компании не несут в себе никаких негативных последствий для пайщиков фонда. Деятельность фондов жестко регулируется государством. В этом случае ПИФ передается в управление другой компании. И при прекращении деятельности фонда пайщикам выплачивается компенсация пропорционально доле в совокупном имуществе фонда. Случаев отказа от выплат при ликвидации фондов в российской практике еще не было.

– Какая минимальная сумма необходима для того, чтобы стать соинвестором?

– Стоимость одного пая такова, что является доступной человеку со средним доходом и составляет 10 тысяч рублей. А минимальным взносом для вступления в фонд является сумма в 20 тысяч рублей. Суммарный размер самого паевого инвестиционного фонда составит 30 миллионов рублей. Приобретая пай, вы получаете полноценное профессиональное управление вашими активами, вложенными в недвижимость, и становитесь соинвестором строительства бизнес-дома «Павловский». Таким образом, любой потенциальный инвестор, не обладая крупным капиталом, имеет простую возможность обратиться в управляющую компанию, купить паи фонда недвижимости, а затем получать стабильный доход. По нашим прогнозам, доходность ПИФа «Таганай-инвест» составит порядка 30-40% годовых.

«Таганай-инвест» – это своеобразный пробный шар для челябинского рынка финансовых услуг. Однако уже сегодня в нашу управляющую компанию поступили заявки на создание более крупных паевых фондов недвижимости от крупных застройщиков. Если опыт работы первого ПИФа окажется удачным, не исключено, что через полгода у нас в управлении появится еще несколько ПИФов недвижимости.

– Сами пайщики каким-то образом участвуют в управлении фондом?

– Условно говоря, главным органом ПИФа является собрание пайщиков, на котором решаются различные вопросы деятельности фонда, в том числе о возможном изменении правил доверительного управления ПИФом или замене управляющей компании. В голосовании по этим вопросам принимают участие все пайщики фонда, а количество голосов определяется числом паев у инвестора, решение же принимается только большинством, составляющим три четверти от общего количества голосов.

– Как решается вопрос налогообложения прибыли от деятельности ПИФов?

– По законодательству, сам паевой фонд не платит налоги, так как не является юридическим лицом. Зато заплатить налоги обязан каждый пайщик после продажи своего пая, либо окончания работы паевого фонда при получении компенсации за свой пай. Если это физическое лицо, оно должно заплатить подоходный налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи пая. С юридического лица в обязательном порядке взимается налог на прибыль.

– Существуют ли какие-то дополнительные требования к тем, кто хочет стать пайщиком?

– Все, что требуется от потенциального инвестора – это наличие паспорта. Именно отсутствие дополнительных требований к пайщикам и низкий входной порог инвестиций позволят привлечь на этот рынок большое количество частных непрофессиональных инвесторов. При этом, не стоит полагать, что с развитием рынка коллективных инвестиций, уже завтра люди побегут снимать деньги со счета в банке и вкладывать их в ПИФы. Но не нужно забывать, что существует такое понятие как диверсификация вкладов. Оно как нельзя лучше применимое к частным инвесторам. Стоит отметить, что на данный момент ЗПИФН «Таганай-инвест» уже на половину сформирован.

Антонина САФОНОВА, специально для Chel.ru

Справка:

УК «Брокеркредитсервис» (БКС) основана в 1998 году. В рейтинге управляющих компаний НАУФОР входит в группу «А» (высокая степень надёжности), в рейтинге «Эксперт РА» – в группу «А+». Сфера деятельности: управление активами паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов. В управлении компании находятся активы восьми паевых инвестиционных фондов:

1. Открытый ПИФ смешанных инвестиций «Фонд ликвидных акций и валютных активов» размещение активов исключительно на рынке высокодоходных ликвидных акций, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг.

2. Открытый ПИФ смешанных инвестиций «Паритет-50/50» размещение активов в акции и облигации в соотношении 50/50.

3. Интервальный ПИФ облигаций «Фонд БКС ликвидных облигаций» размещение активов в корпоративные, федеральные и субфедеральные облигации наиболее надёжных эмитентов.

4. Закрытый ПИФ смешанных инвестиций «Объединенный Сибирский».

5. Открытый ПИФ акций «Фонд голубых фишек» размещение активов согласно индексу «ММВБ10 + Газпром».

6. Открытый индексный паевой инвестиционный Фонд «БКС Индекс ММВБ».

7. Открытый паевой инвестиционный фонд облигаций «Фонд российских облигаций».

8. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Фонд недвижимости БКС».

Получить дополнительную информацию вы можете у Татьяны Храмыцких по тел. (351) 267-19-47 или e-mail: reklama@chel.bcs.ru

ЗАО «Энергоинвест» основано в 2001 году.

«Энергоинвест» – первая девелоперская компания в Челябинске, которая специализируется на комплексе работ, связанных с разработкой концепции объектов, привлечением инвестиций, строительством и последующим управлением объектами. Компания «Энергоинвест» – разработчик и реализатор уникального проекта комплексной застройки Челябинска – «Золотое кольцо», формирующего новый общественно-массовый центр города.

Получить профессиональный комментарий вы можете у Алексея Пантелеева по тел. (351) 264 08 86 или по e-mail: dif@energoinvest.biz