Стрит-ритейл пошел по районам

Несмотря на кризис, в Челябинске продолжается строительство торговых объектов. Вскоре в Калининском районе здание стрит-ритейла появится напротив спа-комплекса «Атлантида», в Тракторозаводском районе – на пересечении улиц Горького и Котина. По каким параметрам эти помещения превышают разрешенные законом, кому они могут помешать и оценка экспертов – в статье на Chel.ru.

На очередных публичных слушаниях в Доме архитектора Челябинска, прошедших 14 мая, были представлены два небольших объекта стрит-ритейла. В Курчатовском районе с торца домов №12 и 14 улицы Молодогвардейцев, напротив «Атлантиды», планируют построить одноэтажное здание, предназначенное под магазин непродовольственных товаров. Общая площадь участка – 104,14 кв. м, площадь застройки – 96,3 кв. м. Заказчиком проекта выступил индивидуальный предприниматель Карина Григорян.

«Ранее этот объект уже был рассмотрен на публичных слушаниях и утвержден в проекте планировки территории, – рассказала директор ООО «Управление в строительстве» Любовь Стригина. – Сейчас же решался вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства магазина. Поскольку замечаний к объекту не прозвучало, то, вероятнее всего, управление архитектуры вынесет положительное решение».

Еще один небольшой магазинчик намерено построить ООО «Урал ТИК» в Тракторозаводском районе. Проектируемый продуктовый магазин разместится рядом с домами 10 и 10а по улице Горького, на перекрестке с улицей Котина. Сейчас на этом месте располагается газон.

«Продуктовый магазин разместится на участке в 175 квадратных метров, – рассказала проектировщик и представитель компании «Урал ТИК» госпожа Погородникова. – Максимально разрешенная площадь застройки здесь – 70 квадратных метров. Однако по проекту площадь застройки составляет 105 квадратных метров. Поэтому для размещения магазина на отведенном районной администрацией участке требуется разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства по площади объекта с 40 до 60 процентов».

В ходе обсуждения выяснилось, что мест для парковки в данном проекте не предусмотрено, объект расположен на расстоянии около 20 метров от жилого дома. Учитывая это, председатель оргкомитета публичных слушаний, заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства администрации Челябинска Мирослав Данильчук признал слушания состоявшимися, но с условием, если компания согласует объект с жителями ближайших домов и предоставит в управление архитектуры документ, подтверждающий это.

Эксперты Chel.ru отмечают, что строительство небольших объектов стрит-ритейла не останавливается, несмотря на непростые экономические условия в стране. Однако теперь у подобных зданий обострился комплекс проблем – стало сложнее реализовать или сдать их в аренду.

«Популярность строительства подобных магазинчиков очевидна – требуются небольшие вложения в возведение объектов, – комментирует директор группы компаний «Регион 74» Александр Постовалов. – Обычно строительство таких зданий регламентируется градостроительным планом и сопутствующей разрешительной документацией. Видимо, значительные по площади объекты на обозначенных участках просто невозможно построить. Если говорить о небольших зданиях, то, конечно, в этих местах торговые площади будут востребованы – они находятся в инфраструктуре, то есть вокруг много жилых зданий, и объект будет популярен у жителей районов. Удобство и месторасположение всегда выигрывают».

Окупаемость таких объектов зависит от вариантов использования – либо сдача в аренду торговых площадей, либо развитие собственного бизнеса, указал Александр Постовалов. «В аренду сдать проще – ориентир идет на среднюю ставку по району, – говорит он. – При работе своего бизнеса возврат инвестиций в строительство будет зависеть от того, каким продуктом там торговать, какие услуги предлагать и множества иных факторов».

«Для стрит-ритейла наиболее популярны площади около 80–150 квадратных метров, – комментирует директор по развитию риелторской компании ООО «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Если посмотреть основные транспортные магистрали северо-запада города – улицы Молодогвардейцев и Братьев Кашириных, проспекты Победы и Комсомольский, то на первых этажах жилых домов именно такие площади занимают объекты стрит-ритейла. Коммерческие площади в новых домах на северо-западе спроектированы также в районе 100–150 квадратных метров. В отдельно стоящих зданиях большой плюс – это здания, не привязанные к конкретному жилому дому, и на северке подобных объектов немало».

Такие площади в основном спрашивают небольшие торговые организации, возможно сфера услуг, обслуживания, могут быть сервисные центры – их интересует и аренда, и приобретение объектов в собственность, говорит Стукалов.

«Участок напротив «Атлантиды» – это основная транспортная магистраль, жилой массив присутствует, но не очень плотный, следовательно, близлежащие жилые дома могут обеспечить необходимый трафик, но это будет зависеть от выбранного концепта, – продолжает Денис Стукалов. – Если это будет более-менее раскрученная марка, которая открывает дополнительную точку, то челябинцы примут объект с удовольствием. В Тракторозаводском районе участок расположен на улице Горького – это тоже достаточно загруженная магистраль, но с точки зрения выгодности размещения объекта это несколько хуже, чем на северо-западе».

Самая распространенная проблема таких зданий – найти арендатора или покупателя, считают эксперты.

«Сегодняшняя ситуация такова, что люди рассматривают покупку стрит-ритейла, но очень сильно при этом торгуются по цене – просят дисконт в 30, а в некоторых случаях до 50 процентов, – рассуждает Стукалов. – Другая распространенная проблема – недостаток, а порой и полное отсутствие мест для парковки. Иногда не хватает мощностей по коммуникациям, электроэнергии. А нередко помещения возводят в правильных местах, но арендаторов и покупателей для них ищут очень долго: теперь все чаще предъявляются особые требования к планировочным решениям, окнам, расположению, высоте потолка, наличию дополнительных входов-выходов».

Прежде чем строить подобные здания, необходимо изучить рынок и заручиться предварительными договоренностями с потенциальными арендаторами и покупателями, советует Стукалов. Например, у таких специализированных покупателей, как медицинские и косметологические центры есть определенные требования к помещениям с санитарно-эпидемиологической точки зрения, наличия достаточно количества комнат, специализированных помещений, могут быть особые требованиями по водоотведению и канализации, указал эксперт.

«Идеально понять потребности потенциального арендатора или покупателя заранее и построить помещение, удовлетворяющее как можно большему количеству требований», – заключает Денис Стукалов.