Трезвый расчет: основатель «Красное&Белое» Сергей Студенников скупает землю на Северо-Западе Челябинска

В Челябинске назревает новый скандал, связанный с недвижимостью. Долларовый миллиардер и крупнейший акционер компании Mercury Retail Group (объединяет «Красное&Белое» и «Бристоль») Сергей Студенников активно скупает земельные участки в центре Северо-Запада. Старые дома сносит, на освободившейся территории организует автостоянки. Местные жители бьют тревогу. Опасаются, что под боком появится логистический центр «К&Б», а мимо их домов и огородов начнут курсировать грузовики. Разбираемся, что происходит в Колхозном поселке, зачем основатель «К&Б» скупает землю и насколько это законно.

«Вместо скверов и парков — алкоцентр?»

В редакцию 74.RU обратились жители Колхозного поселка Челябинска. Они пожаловались на скупку земли, засилье стоянок и грядущую стройку. Владельцы частных домов беспокоятся, что здесь, практически в центре города, построят логистический центр «К&Б», склад или что-то подобное.

— Сейчас развернулась деятельность структур «Красное&Белое». Скупают участки, дома и постройки сносят, землю засыпают щебнем и делают там автостоянки. По-тихому меняют вид разрешенного использования. Есть большая вероятность, что со временем тут будет большой логистический центр «К&Б». И это не на каком-то отшибе, в центре города. Везде говорят про программы типа «Чистый город», про благоустройство и доступную городскую среду. А у нас что же это такое? Вместо скверов, парков и прочих мест отдыха — алкоцентр? — возмущается проживающая в Колхозном поселке Ирина Юрьевна.

По словам местных жителей, за несколько последних месяцев сменились владельцы более 20 участков. Судя по публичной кадастровой карте, еще несколько лет назад эти земли разрешалось использовать лишь для ведения личного подсобного хозяйства. Теперь же вид разрешенного использования изменен на «деловое управление».

— У нас многодетная семья — четверо детей. Переехали сюда всего год назад. Хотели жить в частном доме, поближе к природе, выращивать овощи-фрукты. А в итоге столкнулись с тем, что вокруг ездят машины, чадит автостоянка, разворачивается стройка, — рассказывает Дамир Валлиулин. — Неизвестно, что там будет — то ли склад, то ли еще что-то подобное. Нас беспокоит, что снижается качество жизни. Участки из уютного зеленого уголка превратятся в промышленную или офисную зону, а стоимость нашей недвижимости упадет в цене.

По улицам поселка чуть ли не ежедневно ходят люди, которые представляются риелторами и настойчиво предлагают владельцам участков и домов побыстрее их продать. Кто-то, поторговавшись, соглашается. Но немало и тех, кто не хочет ни с того ни с сего вдруг сниматься с родных мест.

Кто претендует на звание латифундиста

Мы посмотрели выписки из Росреестра на земельные участки в квартале, ограниченном улицами Чайковского, Ижевской, Коммунальной, Северо-Крымской. У многих из них недавно появился новый владелец — ООО «Мистраль». Право собственности оформлено в ноябре и декабре 2021-го, самый крупный надел — из 7 участков — перешел к этой компании в феврале 2022 года.

Также «Мистраль» является владельцем бросающегося в глаза оранжевого офисного здания на улице Чайковского, 131. С 2021 года его арендует ООО «Килобайт», причем договор заключен на 10 лет. По данным на 1 января 2022 года, в штате числилось 6 312 человек.

Что говорят чиновники

Инициативная группа жителей уже разослала кучу писем в самые разные инстанции — от управления по архитектурно-градостроительному проектированию Челябинска, КУИЗО и районной администрации до регионального правительства, прокуратуры и депутатов.

Особенно акцентировали внимание на то, что никаких публичных слушаний по этим землям не проводилось. Однако, судя по ответу чиновников, изменить вид использования участка можно и без всяких слушаний. Возьмем, к примеру, новый земельный участок, который объединил 7 прежних — улица Развития, 14 и 16, улица Чайковского, 135 и 137, улица Джамбула, 26, 28 и 30. Он расположен в многофункциональной общественно-деловой территориальной зоне (Б.1).

— Размещение административных и торговых зданий в такой зоне относится к основным видам использования земельного участка. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса), — объяснил заместитель начальника управления по архитектурно-градостроительному проектированию Челябинска Сергей Самсонов.

Жители поселка также пожаловались, что при объединении скупленных земельных участков были установлены новые границы — за пределами ранее установленных.

— Они расширены за счет красных линий до края дорог, в связи с чем засыпано водоотведение. Кроме этого, на объединенных участках проходит газопровод, столбы газопровода не имеют ограждения. Автомобилисты паркуются рядом с газопроводом, — указывали жители в жалобе в городской комитет по управлению имуществом и земельным отношениям.

Представители КУИЗО сообщили, что провели выездные обследования объектов земельных отношений.

— По результатам в адрес собственника земельных участков направлены предостережения о недопустимости нарушения земельного законодательства в части самовольного занятия участков и целевого использования, — отметила замначальника управления земельных отношений КУИЗО Алена Юшкова.

Что построят рядом с садами?

Когда наш фоторепортер сделал несколько кадров старых домиков за офисным зданием, к нему тут же подошел человек и поинтересовался целью съемок.

— Эти дома принадлежат «К&Б», — сказал не пожелавший представиться мужчина.

74.RU попросил представителей сети «Красное&Белое» рассказать, что же планируется строить в квартале, ограниченном улицами Чайковского, Ижевской, Коммунальной, Северо-Крымской.

— Федеральная сеть «Красное&Белое» к деятельности ООО «Мистраль» отношения не имеет, — ответили нам в пресс-службе «К&Б».

С тем же запросом мы обратились к собственнику выкупаемых участков Колхозного поселка — компании «Мистраль» — и попросили поделиться дальнейшими планами. Но руководство компании опровергло лишь слухи о логоцентре.

— Строительство логистического центра не планируется, — сообщила 74.RU директор компании «Мистраль» Мария Хамидуллина.

При этом с какими-либо претензиями местных жителей в «Мистрале» не согласны.

— Нарушений с нашей стороны нет, ни одна проверка это не зафиксировала, — подчеркнула руководитель компании, но вдаваться в детали и делиться планами отказалась.

Официально проектирование и строительство новых объектов в так называемом Колхозном поселке не ведется.

— Никаких документов по этой территории в управление архитектуры не поступало, — сообщили нам в пресс-службе администрации Челябинска.

Между тем несколько лет назад, по данным источника 74.RU в «К&Б», руководство компании планировало переезд офиса с арендуемой площадки на улице Рождественского, 13 на собственную — в район Колхозного поселка. Главной причиной называлась оптимизация расходов. Строительство торгово-офисного здания на Чайковского,131 завершилось около трех лет назад. Но в это время, как известно, у Сергея Студенникова возникли более важные проблемы.

В конце декабря 2018 года в головной офис и склады компании «Красное&Белое», а также в подразделения сети в других городах нагрянули силовики. А в середине января 2019-го владельцы сетей «Дикси», «Бристоль» и «Красное&Белое» объявили о слиянии компаний в единый розничный бизнес. Объединительные процедуры длились еще целый год.

Вероятно, сейчас в «К&Б» вновь задумались о переезде. Источник 74.RU подтвердил, что рядом со своим бизнес-центром на Чайковского «Мистраль» планирует построить еще одно или несколько зданий.

«Нет требования уведомлять каждого соседа»

Надо ли проводить публичные слушания при измененении статуса земельных участков, и обязан ли новый собственник оповещать соседей о таких действиях? По словам юристов, возможны разные варианты, нужно рассматривать каждый конкретный случай.

— В принципе в законе нет прямого требования уведомлять каждого соседа о действиях со своей землей. Если виды разрешенного использования земли уже утверждены, то сменить один на другой можно, просто подав заявление через МФЦ или Росреестр, — объяснил адвокат компании «Филатов и партнеры» Алексей Чернышев. — Если же виды разрешенного использования не утверждены — бывает и такое, — тогда подают заявление в администрацию. В этом случае возможно проведение публичных слушаний. Проводить слушания или нет, решает орган местной власти. Заявление владельца недвижимости рассматривает комиссия, а затем решение принимает глава администрации.

Собственник вправе самостоятельно установить вид разрешенного использования в отношении своего земельного участка, но его власть небезгранична, обратили внимание эксперты.

— Владелец не может выходить за пределы градостроительного регламента территориальной зоны, а соответственно, и видов использования, закрепленных в нем, — указала советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова. — Так, например, если территориальное зонирование предполагает размещение жилой застройки, подразумевается, что здесь невозможно построить какой-либо промышленный объект либо разместить иное опасное для жизни и здоровья людей производство.

На практике известны случаи, когда в результате активного недовольства граждан — жителей близлежащего микрорайона, — остановилось строительство больших комплексов, в том числе и многоквартирных, добавила эксперт.

— Государство волевым решением изменяло зонирование земельных участков, устанавливало территории общего пользования, тем самым не позволяя застройщику осуществлять строительство, и расторгало действующие договоры аренды в судебном порядке. Как пример можно вспомнить, как Департамент городского имущества Москвы судился с ЖСК «Учительский дом», — рассказала Анна Жолобова.

В любом случае, если собственник считает, что его права нарушены, он может обратиться в суд. Там решат, насколько обоснованы претензии, резюмировали юристы.

В ноябре прошлого года компания Mercury Retail Group (в нее входит сеть «К&Б») планировала выйти на IPO — разместить акции на фондовом рынке. Но за день до начала торгов объявила о переносе IPO. Мы разбирались с экспертами, зачем крупнейшему продавцу алкоголя в России выход на биржу, кто может стать совладельцем «Красное&Белое» и что будет с ценами.

По итогам 2020 года совладелец «Красное&Белое» Сергей Студенников вошел в топ-200 богатейших бизнесменов России по версии Forbes. Составители рейтинга тогда оценили его состояние в $1,8 миллиарда, это было 78-е место в топ-200.

В 2018 году Студенников близко подобрался к топ-500 богатейших людей мира по версии Bloomberg. Тогда основателю сети «Красное&Белое» не хватило 600 миллионов долларов до включения в рейтинг.