«Страшно смотреть на пустые коридоры»: директор ТК «Космос» рассказал, как магазин переживал пандемию

Три месяца простоя — руководителям торгово-развлекательных комплексов такое не могло присниться в самом страшном сне. Пандемия коронавируса легко превратила сценарий из фильмов ужасов в реальность. В интервью 74.RU директор ТК «Космос» Андрей Алексеев — самого молодого торгового комплекса в Челябинске — рассказал, как коронавирус ударил по ритейлу, о чем договаривались с арендаторами, какие уроки извлекли из пандемии и чем завершился прошлогодний конфликт с жителями соседних домов.

Падение на 90%

— Андрей Геннадьевич, в этом году все планы предпринимателей спутал коронавирус. В Челябинске торговля несколько месяцев работала в очень усеченном виде. Как «Космос» пережил пандемию?

— Говорить, что пережил, наверное, рано. Неизвестно, будет ли вторая волна. У нас и первая-то еще не закончилась. Торговые комплексы закрыли, когда в городе были единицы больных. Сейчас их тысячи, но все открыто. Кстати, юридически нас никто не закрывал, потому что части арендаторов разрешили работать даже в пандемию. Это продуктовый ритейл, товары первой необходимости и так далее. Каждый день появлялись новые документы, перечни тех организаций, кому можно и нельзя работать. Официальной информации было мало. Выкладывалась она на сайте поздно вечером либо в выходной день. Мы с коллегами по крупицам узнавали друг у друга, что происходит. Но вся инфраструктура торгового комплекса — отопление, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение — должна функционировать. Дополнительная санобработка, рециркуляция воздуха и так далее — все эти затраты ложились на нас. Арендная плата сократилась, а затраты выросли.

— В какой период было меньше всего работающих отделов?

— В самом начале ограничений. В первый день закрылись все, кроме «Ашана» и «Детского мира». Пустовал комплекс и в первую неделю — самое тяжелое время. Это страшно: заходишь — выключен свет, загорожены проходы. И покупателей мало, у людей была паника перед неизвестной болезнью. Потом разрешили открыться операторам сотовой связи, продавцам зоотоваров и бытовой технике. Периодически список менялся, чехарда длилась довольно долго. А мы же не карательный орган, не имеем права запрещать или разрешать работать. Например, наш арендатор Kari входит в список системообразующих предприятий. Сначала им разрешили торговать. Ок, мы добавили охрану, вывели уборщиков. Три дня обувной отдел работал, потом им сверху сказали — нельзя, они закрылись. Другие операторы тоже попали в список системообразующих, но рисковать не стали. Говорят, ситуация двоякая, мы не знаем, как в каждом конкретном регионе отреагируют местные власти. Самое неприятное — вот эта неразбериха. Не было четких правил игры, никто не мог внятно ответить: кому можно работать, а кому нельзя. Мы и в администрацию обращались: подскажите, такой-то может открыться? Но нам присылали общие документы. На мой взгляд, чиновники просто хотели максимально всех закрыть.

— С 28 марта по 10 июля большинство отделов в ТРК были закрыты. Насколько снизился покупательский трафик?

— В первую неделю трафик просто рухнул — на 90%. Потом подрос процентов до 50% с небольшими колебаниями. Но надо понимать, что в основном это были покупатели «Ашана» — люди шли за продуктами. После 10 июля, когда нас окончательно открыли, произошел всплеск продаж. Причем одинаково активно покупали и одежду, и обувь, и бытовую технику — всё. Но, думаю, что это просто эффект отложенного спроса. К тому же сейчас сезонность — людям элементарно нужно к осени-зиме одеться. Как долго это продлится? Думаю, еще месяц максимум, а дальше снова спад.

— Сколько денег, по вашим оценкам, потеряли вы как арендодатели и каков масштаб бедствия у арендаторов?

— По доходам сильно упали все. Падение выручки сопоставимо с падением трафика — до 90%. Три месяца арендаторы не работали. В это время мы брали символические деньги за эксплуатацию — только, чтобы охрану и клининг окупить. Потом предоставляли скидки. Говорить о том, что хотя бы приближаемся к докоронавирусным показателям, нельзя. Пока мы только голову из этой ямы показали и все.

Единственный, кто оставался платежеспособным, это продуктовый ритейл. И то там были определенные пересмотры договоров. Многие арендаторы пострадали очень сильно. К примеру, зимой они заказали летнюю коллекцию, она уже отшита. А рассчитаться за нее не смогли. Плюс общая финансовая нагрузка — все мы живем в кредит, а эти платежи никто не отменял. Сейчас на отложенном спросе все вдохнули маленько, но от кислородного голодания еще не отошли.

— Какие в «Космосе» самые трафиковые дни?

— Как и у большинства торговых центров, это выходные дни. Поток покупателей начинает расти в пятницу, самые популярные дни у челябинцев — суббота и воскресенье. Свои коррективы вносят погодные условия. Мы живем на Урале, где лето короткое и своеобразное. Как говорят, июнь — еще не лето, июль — уже не лето. В этом году было удивительно жарко, плюс в связи с пандемией закрыли заграницу. Конечно, многие воспользовались возможностью уехать на местные озера. И это сказывалось на посещаемости торговых центров — в жаркие дни меньше было народу.

Торг с арендаторами

— Насколько ТК «Космос» был заполнен арендаторами в марте, до пандемии, и сейчас? Кто-то ушел из-за коронакризиса?

— Комплекс у нас заполнен на 90%. Есть еще вакантные места, но мы работаем в этом направлении. Перед пандемией были достигнуты определенные договоренности, но сейчас все, конечно, приостановилось. Рынок стагнирует, многие операторы не знают, куда двигаться дальше. И прямым текстом говорят — пока приостанавливаем развитие. Кто-то до 2021 года, кто-то — вообще на неопределенный срок. По заполняемости картина сейчас примерно такая же. Таких, кто разорвал договор, не было. Не вышли или ушли небольшие островки по 6–10 квадратов, а все основные арендаторы работают.

Есть предложения от тех арендаторов, кто, наоборот, решил воспользоваться сложившейся ситуацией и расшириться. Но предлагают неприемлемые условия — хотят встать, грубо говоря, за три копейки.

— Требовали ли арендаторы снизить плату или отсрочить платежи?

— В те дни, когда арендаторы не работали, они не платили ничего, кроме эксплуатационных и коммунальных расходов. А после начала коммерческой деятельности мы договаривались о каких-то скидках и условиях, но уже индивидуально. Со всеми мы нашли компромисс. Что касается отсрочек платежей, по закону есть условия — арендатор должен входить в перечень пострадавших отраслей, основной ОКВЭД должен соответствовать. Пока никто из арендаторов эту меру не применял. Все понимают, что пострадали все, и ссориться сейчас — не лучший вариант.

— Будете вносить в договоры риски приостановки из-за коронавируса?

— Конечно, дополним договор. Когда в 2013 году в Челябинске упал метеорит, нам повезло. В договоре страхования торгового комплекса «Кольцо» (принадлежит тем же владельцам, что и «Космос». — Прим. ред.) значился такой пункт. Мы ещё посмеялись, когда подписывали: мол, какой метеорит, что за ерунда. Страховщики сказали: да, оставьте, это общая фраза. 15 февраля падает метеорит, мы звоним в компанию. Они вздохнули и подтвердили: да, у вас страховой случай. После этого все стали прописывать возможность падения метеорита в договорах. То же самое будет и сейчас — теперь и мы, и арендаторы распишут «вирусный» пункт в договоре как можно шире. Каждый же видит свои риски, которые он прочувствовал.

— Андрей Геннадьевич, пандемия изменила вас как управленца? Чему научил коронавирус, на что открыл глаза, что заставил переосмыслить?

— Никто из нас не думал, что такая ситуация в принципе возможна. Если бы еще полгода назад сказали, что ТК могут закрыть на три месяца, никто бы не поверил. Ни у кого в договорах этого не было предусмотрено. В документах упоминаются разные риски и форс-мажоры. Хотя нынешнюю ситуацию форс-мажором не признали. Добиться можно, но только через заключение Торгово-промышленной палаты, что тоже, наверное, нонсенс. Во всем мире пандемия — это форс-мажор, а у нас нет.

Я в управлении недвижимостью работаю 15 лет. За это время простой комплекса был максимум на два-три часа — из-за отсутствия электроэнергии. И это казалось чрезвычайной ситуацией, чем-то за гранью. Когда нас закрыли надолго, мы увидели, что жизнь — хрупкая штука. В любой момент мир может перевернуться с ног на голову из-за какого-то вируса. В него даже не каждый верит до сих пор, хотя нам каждый день показывают растущие цифры. Основной вывод: нужно понимать и ценить момент, в котором мы живем сейчас. Потому что в любой миг ситуация может кардинально измениться.

Кто владеет «Космосом»

— Андрей Геннадьевич, вы директор торговых комплексов «Космос» и «Кольцо». Получается, это местный холдинг.

— Мы себя так и позиционируем. Под моим управлением два ТК — «Кольцо» и «Космос», я принимал участие в строительстве и запуске обоих комплексов. Все маркетинговые, рекламные акции и прочие активности мы проводим совместно. Также одна компания занимается подбором арендаторов, рекламой, маркетингом, управлением техническими службами.

По неофициальной, но общепринятой классификации и «Космос», и «Кольцо» можно назвать торговыми комплексами районного масштаба. У нас ведь на законодательном уровне нет такого понятия, как торговый комплекс. Поэтому все ранжирование достаточно условно, выработано практикой и опытом предпринимательского сообщества. Мы, конечно, рады всем. Но понимаем, что наш основной покупатель — это люди, которые живут в шаговой доступности или на расстоянии 5–10 минут езды на машине.

— Кому принадлежит торговый комплекс «Космос»?

— Это группа известных челябинских предпринимателей. Не уполномочен называть имена собственников, но вся информация есть в открытом доступе.

— На открытии «Ашана» я видела бизнесменов Родиона Катайгородского и Александра Карелина. Среди учредителей компании «Урал-Сервис», которая управляет «Космосом», по данным Единого госреестра юридических лиц, числятся пять человек.

— Без комментариев.

Конфликт с жителями и запрос на благоустройство

— Сразу после открытия «Космос» оказался в центре скандала. Год назад жители близлежащих домов активно жаловались на разгрузку фур по ночам, шум и выхлопы газов под окнами, ночные заезды мусоровозов. Дело доходило до требований закрыть торговый комплекс. Как в итоге решили эту проблему?

— Да, со стороны жильцов дома № 30 были такие высказывания. Причем все эти разговоры начались после открытия комплекса. Когда шло строительство, никаких жалоб не поступало. Возможно, тут есть и наши ошибки, недоработки. Арендаторы начали заезжать, проводили отделочные работы, благоустройство ещё не завершили. Все это сыграло свою роль, у людей не выдержали нервы, и началась конфронтация. Мы встречались с жителями, общались с администрацией, мэр Наталья Котова приезжала. Мы пытались донести до жителей свою позицию, они до нас — свою. Причем, действительно, были и справедливые требования. Я бы тоже был недоволен, если бы всю ночь под окном ездили мусоровозы.

В итоге внесли изменения в транспортную схему и режим работы, установили шлагбаумы — с 22 часов вечера до 7 часов утра вдоль домов проезжают только легковые автомобили. Теперь по ночам невозможна ни разгрузка грузовиков, ни вывоз мусора, ни другие шумные работы. Единственное, кому мы отдали брелки от шлагбаума, — это пожарная часть, другие экстренные службы. Также установили режим разгрузки, который зависит от расположения арендаторов. Например, с 7 до 8 часов завозят скоропортящиеся продукты в «Ашан», а разгрузка всего остального — с 8 до 22 часов.

— Жители, урбанисты и мэрия критиковали «Космос» за разруху вокруг комплекса. Почему не сделали сразу красиво и удобно?

— У любой работы есть определенные этапы и технология. Можно, конечно, заниматься благоустройством зимой, но весной от него ничего не останется. Мы понимали, что не все успеем к началу зимы, для высадки деревьев тоже нужна подготовка. Комплекс открывали, предоставив мэрии и Госстройнадзору гарантийное письмо о том, что выполним благоустройство чуть позже. Еще нам не понравился проект благоустройства — там было мало зелени. Решили переделать проект, чтобы прилегающая к комплексу территория выглядела красиво и понравилась людям. На это тоже потребовалось время.

На самом деле, одна из основных претензий жильцов звучала так: в администрации сказали, что здесь будет парк. Хотя я не знаю, существовал ли такой проект. У людей был запрос на общественные пространства. В городе их действительно очень мало. Лыжная база и парк Гагарина, которые уже морально устарели. Я сам житель Северо-Запада, и у меня порой возникает та же проблема — куда пойти с ребенком в выходной день. Мы со своей стороны уловили этот посыл. Заказали у известных дизайнеров проект благоустройства и обозначили — сделайте так, чтобы здесь было комфортно находиться.

— Да, мы писали про этот проект стоимостью 35 миллионов рублей. Там планировали высадку деревьев и кустарников, в том числе 134 крупномера, лавочки и газоны. Всё воплотили?

— Деревья мы высадили осенью, а окончательно работу завершили к Новому году. Деревья сажали достаточно большие. Чтобы не просто воткнуть веточку и ждать, когда она вырастет. Старались, чтоб территория быстрее ожила и приобрела задуманный облик. Понятно, что в первый год какие-то деревья не приживутся, но мы будем следить за этим и восполнять потери. Изначально в проекте запланировали березы на парковке, но ландшафтные дизайнеры посоветовали заменить их на другие деревья — с учетом приживаемости и сезонности. Так что воплотили практически все. Уход за посадками, лавочки и так далее — все это наша задача. Мы сами заинтересованы в том, чтобы деревья прижились. Сделали автополив. Когда стояла жара, дополнительно вручную поливали из шлангов. Два деревца начали сохнуть, сейчас восстановились. Разработчики продолжают курировать сквер рядом с «Космосом» — подкормка, подрезка и прочие работы. И мы платим за это деньги, причем немалые — по 200–250 тысяч рублей в месяц. Это, наверное, первый торговый объект, вокруг которого выстроили подобную инфраструктуру. Хотим, чтобы она продолжала радовать глаз всех, кто приходит к нам в комплекс, живет неподалеку или просто гуляет.

— Говорят, недавно кто-то из посетителей залез на трансформера на парковке. Как с ним справились и с чем еще сталкивались?

— Да, был такой случай. Один пьяный товарищ решил покорить робота на парковке. Охрана его сняла и сдала в полицию. Бывают курьезы. Но хотелось бы, чтобы они оставались безобидными. Сталкивались мы и с актами вандализма. Кустарники у нас воровали — просто приходили и выкапывали. 75-летняя бабушка, когда ее застукали на месте, сказала, что ей в саду они нужнее. Ночью проходили мимо комплекса подростки — сломали форсунки автополива. Теперь надо восстанавливать. Ситуации разные бывают — то в фасад въедут по невнимательности, то в опору. Вообще, торговый комплекс — это живой организм: постоянно происходит движение, какая-то трансформация.

— Дайте ваш прогноз: что будет в экономике и ритейле после пандемии?

— Во-первых, надо дождаться, когда она закончится. Если берем за точку отсчета, что самое страшное уже пережили и дальше пойдет восстановление экономики, это одна ситуация. Но пандемия сказалась не только на ритейле, но и на других отраслях экономики. Во-вторых, мы видим, что цены на нефть и курс доллара/евро также не дают благоприятных прогнозов. Думаю, что будет определенный спад, как минимум процентов на 20. Есть влияние и внешнеполитической ситуации.

Вряд ли в ближайшие мы вернемся к докоронакризисным показателям. Но, надеюсь, до закрытия торговых комплексов дело не дойдет. Иначе это повлечет за собой очень тяжелые последствия. У нас все любят хаять торговые комплексы, мол, там одни барыги, ничего не делают, только площадь в аренду сдают. Никто не думает о том, какие инвестиции сюда привлечены. Если в начале 2000-х годов срок окупаемости торговых комплексов был 3–5 лет, то сейчас 10–15 лет. А сколько рабочих мест предоставляет такой объект? У каждого арендатора, даже самого маленького островка, есть сотрудники. Все они получают зарплату, идет отчисление налогов. В «Космосе», например, работает свыше 75 компаний, создано более 500 рабочих мест. Плюс у ТК есть социальная нагрузка — поддержка детских домов, школ, благотворительные акции. А закрытие любого ТК — это в любом случае крах и точка социального напряжения для города и региона.

— Андрей Геннадьевич, пандемия вас закалила?

— Не хотелось бы так закаляться в дальнейшем, но, с другой стороны, отрицательный результат — тоже результат. А негативный опыт остается опытом. Просто надо взять максимум из этой ситуации, переоценить, переосмыслить свою работу и жизнь. Думаю, это хороший урок всем нам.

Всё о коронавирусе и его последствиях — в материалах 74.RU.