Привлечение кредитных средств в строительные проекты через ЗПИФы

Реализация проектов через закрытые паевые инвестиционные фонды уже давно не является неординарным явлением. Очевидно, что рынок оценил те возможности, которые предоставляются данным инструментом (в первую очередь, уникальную систему налогообложения), поэтому мы не будем на них подробно останавливаться, а сконцентрируемся на особенностях организации строительных проектов через ЗПИФ и формах привлечения финансирования в такие проекты со стороны кредитных учреждений.

Реализация строительного проекта через ЗПИФН:

Реализация строительных и девелоперских проектов через ЗПИФ категории недвижимости основана на инструментах, опосредующих строительную деятельность фонда, то есть тех активах, которые могут составлять имущество фонда согласно его инвестиционной декларации.

Надо полагать, что изменения, внесенные в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах», не повлияют существенным образом на состав активов фондов недвижимости. В составе имущества ЗПИФН помимо денежных средств могут находиться:

во-первых, базовые активы (в совокупности составляющие не менее 40% от размера фонда):

– недвижимое имущество (в т.ч. права аренды);
– права из договоров участия в долевом строительстве по 214-ФЗ;
– права из инвестиционных строительных контрактов (с застройщиком /инвестором);
– права договоров строительного подряда;
– права из договоров о реконструкции;
– проектная документация;

во-вторых, дополнительные активы:

– пакеты акций более 50% российских строительных АО;
– доли более 50% в уставных капиталах российских строительных ООО;
– долговые инструменты (облигации);
– паи ПИФов недвижимости;
– акции АИФов недвижимости;
– паи (акции) иностранных фондов недвижимости.

Таким образом, фонд осуществляет строительную и девелоперскую деятельность путем заключения (либо приобретения путем уступки) управляющей компанией, действующей в качестве доверительного управляющего активами фонда, соответствующих контрактов (инвестиционных, долевых или подрядных), финансируемых за счет средств ЗПИФН. Последующая реализация проекта позволяет реинвестировать полученную прибыль без потерь по налогу на прибыль (либо экономить на налоге на имущество по построенным объектам, если недвижимость остается в фонде).

Однако важнейшей особенностью, вводимой в связи с принятием изменений в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах», является то, что ЗПИФы категории недвижимости с высокой степенью вероятности будут разделены на два вида:

1. ЗПИФН, предназначенные для любой категории инвесторов.

2. ЗПИФН, предназначенные только для квалифицированных инвесторов, то есть для инвесторов – финансовых организаций, а также состоятельных и опытных в вопросах инвестирования физических и юридических лиц. Безусловно, в первую очередь к квалифицированным инвесторам относятся кредитные организации, банки.

Несомненно, реализация принципа разделения состава инвесторов на профессиональных (квалифицированных) и непрофессиональных найдет свое отражение и при конструировании фондов недвижимости – надо полагать, что, если в активах фонда будут такие рисковые инструменты ведения строительной деятельности, как права из инвестиционных контрактов, строительных или реконструкционных договоров, проектная документация, а также акции или доли строительных компаний, то такие ЗПИФН в обязательном порядке должны быть для квалифицированных инвесторов. При этом, если строительство будет осуществляться по договорам долевого участия, такие фонды могут быть предназначены для любых инвесторов.

Принцип профессиональной квалификации, с одной стороны, ограничивает состав инвесторов фонда, но, с другой стороны, открывает более широкие возможности в рамках реализации проекта через ЗПИФ. Дело в том, что фонды, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, будут находиться в более широких границах свободы при организации их работы (далее мы коснемся ряда важных аспектов).

Закрытые ПИФы, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, по технике своей работы еще больше приблизились к организации (при сохрании всех преимуществ того, что ПИФ – это не юридическое лицо). Особенно интересным является то, что финансирование фонда стало возможным не только путем вхождения в его капитал, но и путем формирования заемного капитала ПИФа. Методики структурирования корпоративных финансов теперь могут быть использованы при реализации проектов через ПИФ.

Долговые формы привлечения средств в проект

Кредитование фонда (новая возможность ЗПИФов для квалифицированных инвесторов)

В структуре корпоративных финансов долговое финансирование играет достаточно высокую роль, несмотря на необходимость оплачивать заемный капитал (традиционно в виде процентов), использование «долгового плеча /рычага» позволяет повысить доходность проекта на единицу вложенного собственного капитала. Чем выше отношение долгового капитала (стоимость которого фиксирована) к собственному капиталу фонда (сформированному за счет продажи паев и поступающих доходов), чем больше так называемый «финансовый рычаг», тем выше вероятность высокой прибыльности долевых инвестиций (инвестиций пайщиков), хотя и риск потерь также выше (в случае неблагоприятного развития ситуации).

Вполне разумным видится решение российского законодателя предоставить инвестиционным фондам права использовать в своей деятельности финансовый рычаг, при этом также объяснимо разрешение иметь в структуре капитала долговую составляющую только тем фондам, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов. Новая редакция закона (в разработке которого участвовал в том числе Банк России) вводит возможность прямого кредитования самого фонда. Закрытые фонды, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, вправе совершать «плечевые операции» путем прямых заимствований (образование финансовых рычагов через механизмы отсрочки платежа по заключаемым контрактам, в том числе с образованием обязательств, превышающих размеры ПИФов, то есть «плечевые операции» и ранее не были исключением при управлении фондами, и в перспективе ограничение такой практики).

Следует ожидать, что заимодавцами для «кредитуемого» ПИФа также смогут выступать только квалифицированные инвесторы, поскольку очевидно, что инвестор такого рода фондов должен оставаться опытным, способным профессионально оценивать риски своего вложения, независимо от формы вхождения a проект – долевой или долговой.

Все это означает, что теперь банки вправе выдавать кредиты самому фонду, при этом технологически заемщиком выступает управляющая компания, но действующая при этом как доверительный управляющий ЗПИФа, соответственно сам кредит обременяет имущество ПИФа и погашается именно за счет активов фонда. При оценке кредитных рисков необходимо рассматривать финансовую отчетность «кредитуемого» фонда и репутацию управляющей компании.

Безусловно, важнейшей гарантией для банка является предоставление обеспечения по кредиту. В настоящее время не остается сомнений в возможности залога имущества, находящегося в составе фонда (в первую очередь в обеспечение кредитов, выдаваемых на фонд). Наличие прямого запрета на внесение в фонд активов, уже находящихся в залоге к моменту внесения, и на приобретение заложенных активов в действующий фонд не исключает (а скорее подтверждает наличие) возможности совершения обременяющей сделки самой управляющей компанией, в отношении активов уже составляющих ПИФ (тем более такой залог может возникнуть и безусловно возникал в силу закона, например, по п. 5 ст. 488 ГК РФ – при отсрочке оплаты). Зачастую высказывается мнение о принципиальной невозможности заложить имущество фонда, поскольку залогодателем согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ может быть собственник (либо лицо владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения). Но как показывает практика, в том числе косвенно подтверждаемая судами (ссылающимися при рассмотрении дел о доверительном управлении на подобные условия в договорах как вполне законные), предоставление доверительному управляющему всех полномочий собственника, в частности, означает и наличие у него права передавать управляемое имущество в залог.

Таким образом, одно из ключевых препятствий реализации строительных проектов через ЗПИФ (ограничение в возможности кредитования) было снято в отношении фондов, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов. И самим квалифицированным инвесторам также предоставлена возможность не только долевого, но и долгового инвестирования в проекты фондов.

Кредитование пайщиков фонда (новые перспективы)

Надо отметить, что кредитование не только самих фондов, но и их пайщиков должно получить свое развитие. Кредитование пайщика – это традиционное кредитование юридических лиц, при котором в качестве залогового обеспечения могут стать паи ЗПИФН.

До настоящего времени существовали вполне обоснованные опасения банков относительно риска отчуждения имущества из состава фонда волей управляющей компании. Теперь такие опасения могут быть сняты инструментами, недоступными ранее:

– во-первых, возможна пассивная защита – путем введения в правила ПИФа ограничений на распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в фонде (эта гарантия видится наиболее перспективной ввиду простоты ее юридического оформления и определенности);

– во-вторых, возможны активные гарантии – путем передачи в залог вместе с паями также права на участие в инвестиционном комитете, с которым согласуются распорядительные сделки с имуществом фонда (технология передачи таких прав пока не отработана, но, как мы полагаем, юридически это допустимый механизм).

Выводы

Ожидаемые изменения в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» открыли новые возможности для реализации проектов через ЗПИФы недвижимости, которые во многом способствуют сближению инвестиционных интересов банков (как квалифицированных инвесторов по закону) и инвестиционных потребностей организаторов строительных проектов в рамках как долевого (прямого), так и долгового финансирования российского девелопмента.

Следует отметить, что управляющая компания – создатель фонда традиционно близка именно организатору проекта (поскольку управление ПИФом – это управление проектом, девелоперы предпочитают приобретать собственные управляющие компании), в этой связи очень важным стало появление новых гарантий, которые могут быть предоставлены инвесторам, особенно таким требовательным и профессиональным как банки.

Закрытые ПИФы, допускающие альтернативу форм финансирования и различные технологии выстраивания инвестиционных отношений, которые позволяют создать оптимальную модель с приемлемыми для сторон рисками и стоимостью привлеченного капитала – залог успешного сотрудничества строительного и банковского секторов.