Бегство из «человейников»: ввод многоквартирных домов в России упал на четверть, снизятся ли цены, объяснили эксперты

В первом квартале 2024 года российский рынок недвижимости столкнулся с заметным снижением ввода многоквартирных домов. Согласно данным издания «Коммерсантъ», объем ввода таких объектов сократился на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В то же время наблюдается противоположная тенденция в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Объем ввода жилья, построенного населением, вырос на 22% по сравнению с прошлым годом. Это говорит о том, что россияне всё чаще предпочитают строить собственные дома, а не покупать квартиры. Наши коллеги из MSK1.RU обратились к экспертам, чтобы выяснить причины снижения ввода многоквартирных домов и как это повлияет на цены.

По словам директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия Остапковича, на снижение объемов строительства повлияло несколько факторов. Во-первых, в прошлом году застройщики активно завершали ранее начатые объекты, чтобы удовлетворить высокий спрос на недвижимость. Во-вторых, они вынуждены снижать темпы работ, чтобы не создавать избыточного предложения. В-третьих, по словам Остапковича, на замедление строительства влияют опасения девелоперов по поводу снижения платежеспособности населения.

— В крупных городах, особенно в миллионниках, порядка 40% уже построенных домов не могут продать. Сегодня главная проблема не как построить дом, а как его продать. Поэтому строители подстраиваются под спрос, и это разумная тактика. Когда они почувствуют, что спрос пошел вверх, они снова нарастят объем. Всё будет зависеть от реальных располагаемых денежных доходов населения и ситуации со льготной ипотекой. Есть деньги у населения — будет стройка. Нет денег у населения — стройка будет тормозить, — отмечает эксперт.

Олег Свиридов, эксперт по продаже недвижимости, блогер и бизнес-тренер, добавляет, что еще одной причиной сокращения числа введенных в эксплуатацию домов стали изменения в законодательстве, в частности, мораторий на перенос даты ввода объекта в эксплуатацию.

— Сейчас ввели мораторий на то, что застройщикам могут отодвинуть дату ввода объекта в эксплуатацию. И возможно, по своим каким-то бизнес-процессам застройщики это делают. Возможно, технически они отодвигают этот срок. Вот так бы я это описал, — поясняет он.

Эксперты не ожидают, что сокращение ввода новостроек приведет к значимому падению цен на жилье. Скорее, наоборот, при прочих равных это может подтолкнуть цены вверх из-за уменьшения предложения.

— Если падают объемы, я не могу сказать, что должна падать цена. Наоборот, когда у вас избыток в строительстве и предложение превышает спрос, тогда цена падает. Пока цена стоит на месте, но с фоновым снижением, — отмечает Георгий Остапкович.

Олег Свиридов также отмечает, что цена на первичку продолжит расти.

— Я не могу говорить, что цена будет снижаться на первичном рынке. Она, скорее, будет продолжать расти, но, может быть, не всегда будет соответствовать той финансовой модели, которую закладывал застройщик, — добавляет эксперт.

Стоит ли на фоне снижения объемов ввода новостроек вкладываться в жилье, которое сейчас еще строится, или это рискованное предприятие? Георгий Остапкович считает, что риски для дольщиков сейчас минимальны благодаря введению эскроу-счетов.

— Если уже жилье начато, стройка имеет свои отношения с банками, это крайне редкий вариант, чтобы жилье не было сдано. Если только застройщик просто обанкротится. И то у него «незавершенку» выкупит другой застройщик. То есть эта ситуация может просто затянуться, но провалить дом? Сейчас такое встречается крайне редко. Только сроки могут увеличиться, — считает Георгий Остапкович.

Аналогичной точки зрения придерживается и Олег Свиридов. Он уверен, что система эскроу-счетов обеспечивает надежную защиту инвестиций дольщиков.

— Сейчас покупают жилье и коммерческие объекты с учетом эскроу-счетов, поэтому я считаю, что здесь не будет крушения. Люди, которые покупают недвижимость, больше всего боятся того, что не достроят, бросят и ты останешься у разбитого корыта. Сейчас я таких примеров даже не могу назвать. Отодвигаются сроки? Да, бывает. Но чтобы совсем бросили какой-то жилой комплекс, у меня нет таких примеров, — добавляет он.

На фоне падения в секторе многоквартирного жилья в сегменте индивидуального жилищного строительства наблюдается уверенный рост — на 22% по итогам первого квартала 2024 года. Это обусловлено госпрограммами сельской ипотеки и стабильным спросом на загородное жилье, считает Олег Свиридов.

— Сейчас активно идет кредитование рынка загородного жилья. Банки не всегда дают займы на городские объекты недвижимости, а на загородные сейчас люди могут взять заемные средства. Возможно, кто-то отказался от покупки квартиры и переложился в загородный рынок, чтобы построить себе дом. Кроме того, со времен пандемии людям хочется отдельное жилье, где больше природы, больше воздуха. Я как специалист рынка недвижимости вижу, что на загородный рынок пошли деньги, а если пошли деньги, значит, строится жилье, — рассказывает эксперт.

Экономист Георгий Остапкович считает, что рост популярности индивидуального жилищного строительства — положительная тенденция, отражающая реальные потребности населения. Он отмечает, что именно этот формат жилья отвечает запросам семей с детьми.

— В многоквартирных домах сейчас 40–45 процентов того, что покупают люди — жилье площадью максимум 30–35 метров. Это фактически студии. Сейчас правительство поднимает демографическую проблему. Какая может быть демография в квартире 30 метров? Если люди планируют завести одного, двух, трех детей, они начинают дом соответствующей площади строить. Вообще-то это мировой тренд, что строит население само по себе, а не эти многоквартирки, «человейники» без парковок посреди асфальта. Я считаю, что это нормальная тенденция, хорошая, — заключает эксперт.