Ипотека перезимовала. Новые предложения банков

На рынке ипотечного кредитования Челябинска наметилось заметное оживление. Многие банки обновили действующие программы, снизив процентные ставки, а также сделав требования к заемщикам более лояльными.

В 2009 году общее снижение уровня жизни населения, обострение проблем социального характера в области привело к тому, что кредитные организации были вынуждены более взвешенно подходить к оценке рисков и предоставлению кредитов гражданам. В результате в прошлом году сохранилась обозначившаяся в конце 2008 года тенденция к сокращению объема выдачи ипотечных жилищных кредитов. По данным главного управления Банка России по Челябинской области, всего на территории области частным лицам было выдано жилищных ссуд на общую сумму 4 млрд рублей, что в 4,7 раза меньше, чем годом ранее. В 2008 году снижение было не столь существенным – всего на 1,6%.

Согласно статистике Банка России, в 2009 году в целом по России объем выданных ипотечных займов сократился более чем в четыре раза – с 655,7 млрд рублей в 2008 году до 152,4 млрд в 2009 году. При этом игроки рынка, ранее активно выдававшие ипотечные займы, в период кризиса практически прекратили выдачу новых кредитов, ограничившись обслуживанием накопленного портфеля.

По итогам 2009 года Сбербанк России возглавил тройку лидеров среди финансовых структур по выдаче ипотечных кредитов населению. Около 90% всех ипотечных кредитов было выдано тремя структурами – Сбербанком, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ВТБ 24. Причем доля Сбербанка превысила 63% против 37% в 2008 году.

Между тем по объему выданных в 2009 году ипотечных жилищных кредитов Челябинская область в Уральском федеральном округе занимала второе место после Тюменской области (11,4 млрд рублей). В Свердловской области было выдано ипотечных кредитов на сумму 3,9 млрд рублей, в Курганской области – на сумму 0,9 млрд рублей.

«Чтобы ликвидировать колоссальный спад спроса на ипотеку, который наблюдался в 2009 году, необходимо наличие массы условий и настоящего потребительского бума на рынке жилья, – уверена генеральный директор филиала BSGV в Челябинске Татьяна Лямина. – Пока предпосылок к этому нет, так как покупательская способность населения остается низкой. Поэтому на возврат к докризисным показателям рынку потребуется не менее двух лет».

Кроме того, кредитные организации пока и сами не торопятся активно выдавать ипотеку из-за сохраняющихся рисков по росту просроченной задолженности и дальнейшему ухудшению финансового положения россиян. В прошлом году многие банки столкнулись с проблемой невозврата кредитов заемщиками. По данным на 1 января текущего года совокупный долг южноуральцев составил 0,8 млрд рублей или 2,7% от общей ссудной задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Это на 1,6% выше показателя по УрФО, но на 3,1% ниже, чем в целом по России.

В основном ипотечные кредиты в прошлом году выдавались на срок 14-15 лет. Средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась в 2009 году на 1%, достигнув 14,6% годовых, в иностранной валюте – на 1,7% до 11,5%.

Согласно статистике главного управления Банка России по Челябинской области, наиболее востребованными населением в прошлом году оставались рублевые кредиты, величина которых уменьшилась в 4,5 раза до 4006,3 млн рублей. В иностранной валюте было выдано 37,3 млн рублей. Объемы уменьшились в 17 раз.

«Уже в первом квартале 2010 года многие банки снизили процентные ставки по ипотеке, – рассказывает региональный директор представительства DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова. – Более того, в марте этого года некоторые банки ввели новые программы кредитования, предусматривающие возможность снижения размера первоначального взноса до 20-25%. Таким образом, условия выдачи ипотечного кредита во многих банках уже в начале года смягчились».

Сайт ChelFin.ru проанализировал программы ипотечного кредитования, предлагаемые банками Челябинска, и выявил, что, действительно, условия выдачи займов стали более лояльные. Так, если в прошлом году на рынке сложно было найти ипотеку с первоначальным взносом менее 30%, то в этом году такие программы в банках уже появились. Так, «Абсолют Банк» выдает ссуды с первоначальным взносом от 10%, Банк Москвы и банк «Снежинский» – от 15%, Сбербанк, Челябинвестбанк и ВТБ 24 – от 20%.

По мнению Юлии Ачкасовой, на сегодняшний день ипотечные кредиты условно можно разделить на займы, предоставляемые АИЖК, и кредиты, предоставляемые коммерческими банками. В каждом сегменте есть свои нюансы и особенности при одобрении и выдаче кредита. «В кредитах, выдаваемых по программам АИЖК, размер средней ставки колеблется в пределах 11-13% годовых, в ссудах, выдаваемых коммерческими банками, – в пределах 12-14%», – говорит эксперт.

По ее оценкам, на рынке уже наметилась тенденция к снижению ставок по кредитам. «В рамках первого квартала 2010 года большинство банков снизили свои ставки и смягчили условия рассмотрения заявки на выдачу ипотечного кредита, – комментирует Юлия Ачкасова. – При условии дальнейшего роста экономики прогнозируется последующее снижение ставок по кредитам, но точные цифры на данном этапе назвать сложно».

Действительно, процентные ставки по рублевым ссудам уже сейчас весьма разнятся. К примеру, Тверьуниверсалбанк и банк «Снежинский», работающие по стандартам ЮУ КЖСИ, предлагают ипотеку по ставкам от 10,75% и от 10,9% соответственно, в «Абсолют Банке» они начинаются от 12% годовых. Сбербанк предлагает ссуды от 12,15% для участников зарплатных проектов и от 13,5% для граждан, не являющихся участниками зарплатных проектов. ВТБ 24 выдает ссуды от 13,1%, Челябинвестбанк – от 14%, Банк Москвы – от 14,2%, СМП Банк – от 14,75%, «Кредит Европа Банк», «Уралсиб» и НРБанк – от 16%.

Ставки по жилищным кредитам в долларах и евро на челябинском рынке начинаются от 9% годовых. Минимальный процент предлагает СМП Банк – от 9%. Сбербанк выдает ипотеку в валюте от 9,1% для участников зарплатных проектов и от 10,1% для граждан, не являющихся участниками зарплатных проектов. В банке ВТБ 24 ставки начинаются от 9,6%, в Банке Москвы – от 9,75%, в «Уралсибе» – от 12,5%, в «Кредит Европа Банке» – от 13%, в НРБанке – от 14%.

«При выборе валюты кредита учитывается очень много индивидуальных моментов в каждом конкретном случае, единого для всех рецепта нет, – говорит Юлия Ачкасова. – Решение данного вопроса в конечном счете зависит от таких факторов, как срок планируемого кредита, его сумма, особенности кредитного продукта, наличие или отсутствие планируемых к обороту активов и, безусловно, валюта заработной платы. Если учесть все факторы, то ипотека в валюте может стать очень выгодным решением за счет более низких ставок. Поэтому каждый заемщик к выбору валюты кредита должен подходить с особой тщательностью».

При этом в среднем по рынку минимальный срок кредитования составляет три года, максимальный – 30 лет.

Заемщикам также стоит обращать внимание на дополнительные комиссии, взимаемые банками, и штрафы за образование просроченной задолженности. Чаще всего единовременная комиссия за выдачу ссуды составляет 1-2% от суммы кредита, а штрафы за просрочку – около 0,2% от суммы просроченной задолженности.

В банках установлены разные лимиты кредитования. Так, к примеру, с Сбербанке ссуду можно взять на сумму от 15 тыс. рублей до 3 млн рублей. ВТБ 24 выдает займы на сумму от 150 тыс. рублей (5 тыс. долларов/евро) с оговоркой, что максимальная сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости приобретаемого имущества. «Абсолют Банк» выдает кредиты на сумму от 300 тыс. до 9 млн рублей, Банк Москвы – от 170 тыс. рублей (от 4300 евро/5600 долларов). В «Кредит Европа Банке» лимиты установлены на уровне от 5 до 15 млн рублей (от 15 тыс. до 500 тыс. долларов). НРБанк выдает ссуды на сумму от 200 тыс. до 35 млн рублей (от 15 тыс. до 1,5 млн долларов), СМП Банк – от 450 тыс. до 9 млн рублей (от 12 тыс. до 300 тыс. долларов), «Уралсиб» – от 300 тыс. до 6 млн рублей, «Снежинский» – от 300 тыс. до 4 млн рублей, Тверьуниверсалбанк – от 400 тыс. до 4 млн рублей.

В банке «Снежинском» и Тверьуниверсалбанке также действует программа «Материнский (Семейный) капитал», по условиям которой ссуда выдается на сумму до 343 тыс. рублей под 18 и 25% годовых соответственно. Минимальный срок кредита в обоих банках – шесть месяцев. В Тверьуниверсалбанке также взимается единовременная комиссия – 2 тыс. рублей, в банке «Снежинский» она составляет 12 тысяч рублей.

На сегодняшний день лидером по числу выданных жилищных кредитов на территории Челябинской области является Сбербанк России. С начала 2010 года региональными отделениями Сбербанка было принято более 1,1 тысячи заявок на получение жилищных кредитов на сумму свыше 930 млн рублей.

Жилищные кредиты в Сбербанке России выдаются на срок до 30 лет. На строительство объекта недвижимости банк может открыть кредитную линию, то есть выборка кредита будет осуществляться не сразу, а частями по мере необходимости. В этом случае проценты выплачиваются только за выбранную часть кредита. При этом для получения кредита заемщику нужно располагать как минимум 20% средств от стоимости объекта недвижимости (15% для молодых семей с ребенком).

Для молодых семей Сбербанк предлагает специальный кредитный продукт «Молодая семья». Ссуда предоставляется семье при условии, что хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста. Особенность данной кредитной программы заключается в том, что для предоставления кредита помимо доходов членов молодой семьи учитываются доходы их родителей.

В этом году, по мнению банкиров, вновь начнет расти стоимость жилья, однако увеличение вряд ли будет существенным. К тому же если текущие позитивные тенденции в экономике продолжатся, мы увидим восстановление спроса на улучшение жилищных условий и, как результат, увеличение числа обращений в банки за ипотекой.

«Январь-февраль не являются активными месяцами на рынке недвижимости и всегда характеризуются спадом продаж, – говорит Татьяна Лямина. – В ипотечном кредитовании продолжается тенденция, начатая еще летом 2009 года, – снижение процентных ставок и смягчение требований к заемщикам. На государственном уровне появлялись инициативы, призванные снизить величину первоначального взноса, пока составляющую в среднем 30% и служащую заметным сдерживающим фактором для развития ипотеки (для сравнения, два года назад минимальный взнос составлял 10% от стоимости жилья). Результаты, которые покажет ипотечное кредитование, можно будет увидеть, только когда появится статистика первого полугодия, но пока очевидно, что бума на рынке недвижимости и ипотеки не происходит. Стоимость ипотечного кредита по-прежнему остается довольно высокой. Способствовать снижению ставок будет улучшающаяся макроэкономическая ситуация и усилившаяся конкуренция – ведь на рынок постепенно возвращаются банки, приостановившие кредитование ипотеки на период активной фазы кризиса».

«Вопрос развития ипотеки в стране – это не вопрос одной процентной ставки. Это глобальный список мер, которые необходимо принимать в кратчайшие сроки, – говорит руководитель направления проектов и анализа банка «Кольцо Урала» Дмитрий Суплаков. – Здесь в роли сдерживающих факторов выступают отсутствие преференций застройщикам, неурегулированность вопроса рефинансирования кредитов строителям и много другое. Доступность ипотеки – вопрос не одного дня, месяца, года. Это список дел на пятилетку».

Игроки рынка пока не уверены в том, что ипотека начнет оживать активно. По их оценкам, докризисных объемов выдачи жилищных ссуд банки смогут достигнуть лишь через два-три года. Между тем говорить о том, что ипотека пока не отошла от зимней спячки, нельзя. Рынок оживает. Растет как спрос, так и предложение. Соответственно, заемщики, остро нуждающиеся в покупке квартиры, смогут найти подходящее для себя предложение.

На днях на сайте ChelFin.ru появился ипотечный калькулятор. Читатели сайта получили возможность в любой момент узнать условия программ ипотечного кредитования разных банков, сравнить предложения и выбрать наиболее выгодные для них. Новый сервис дополняет широкую линейку сервисных рубрик сайта ChelFin.ru: котировки и конвертор валют, ипотечный и автокредитный калькуляторы, калькулятор вкладов, денежных переводов, ОСАГО.

Программы ипотечного кредитования в банках Челябинска. Март 2010

Полный вариант таблицы