Следующий год станет для рынка оценки очень насыщенным: обкатка новых стандартов, доработка существующих законов и кризисные явления, которые значительно повысят востребованность в грамотных специалистах. О том, какие проблемы волнуют профессиональное сообщество и чего не хватает оценщикам в законах, рассказал председатель регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор консалтинговой компании «ОБиКон» Игорь Патрушев.
– Игорь Юрьевич, в этом году рынок оценки претерпел большие изменения. Расскажите, что изменилось?
– Оценочная деятельность в 2014 году претерпела достаточно серьезные преобразования, которые касаются в основном совершенствования законодательной базы. Первое – изменения, касающиеся процесса кадастровой оценки. Так, во втором полугодии были внесены поправки в закон «Об оценочной деятельности», где более подробно прописаны новые требования, касающиеся вопросов оценки, контроля оценщиков и оспаривания кадастровой стоимости. Они позволили сделать процедуру более прозрачной. Изменения коснулись комиссии по кадастровым спорам, ее состава, полномочий, были определены требования к кадастровым оценщикам, к отчету и его предварительной публикации.
Второе – появился новый институт, регулирующий рынок. Ранее главным регулятором с одной стороны являлось Министерство экономического развития, а с другой – Национальный совет по оценочной деятельности (НСОД), в который входят все саморегулируемые организации, как давно действующие, так и совсем молодые. НСОД, созданный в 2006 году, должен был заниматься всеми вопросами методического обеспечения, взаимоотношений оценщиков с обществом и заказчиками. Но так вышло, что за девять лет его работы те ожидания, которые возлагались, не были оправданы. Причина в том, что члены совета не смогли найти общий язык, каждый стремился выдвигать свои позиции по принципиальным вопросам развития оценочной деятельности. В итоге НСОД перестал реагировать на импульсы от внешнего мира и на попытки властных структур цивилизованно прекратить внутренние распри. Это привело к созданию параллельной структуры – совета при Минэкономразвития, который отнял часть полномочий у НСОД.
– Создание третьей структуры позитивно повлияло на работу оценщиков?
– Да, группа провела большую работу по реализации дорожной карты «Совершенствование оценочной деятельности». Во втором полугодии 2014 года вынесены на обсуждение три новых федеральных стандарта, которые регламентируют нашу деятельность по узким сегментам оценки. Один из них уже принят – это федеральный стандарт оценки №7 (ФСО-7), который регламентирует оценку в области недвижимости, чего раньше у нас не было. Стандарты по оценке залогов и ценных бумаг в настоящее время разрабатываются и активно обсуждаются. Эти новые стандарты станут дополнением к общим действующим стандартам ФСО №1, 2, 3, которые тоже, кстати, предполагается изменить в 2015 году.
Седьмой стандарт имеет определенные нюансы, уже после принятия он активно обсуждался сообществом, так как требует доработки. Он должен быть сродни ГОСТу, но, как ни странно, имеет элемент вариативности, насыщен примерами, что недопустимо с точки зрения логики и смысла любого стандарта. Этот момент объясняется тем грустным фактом, что на рынке оценки практически отсутствуют актуальные методики, апробированные на российском рынке. За 20 лет оценки с 90-х годов мы пользуемся во многом западными методиками, которые, как все признают, хорошо работают только при наличии хорошей информационной базы, чего, к сожалению, у нас нет. При этом стандарт вводит понятийный аппарат, но не объясняет его. К примеру, что является объектом капитального строительства? Во всем мире это земля и строение, расположенное на нем. В нашем законодательстве налогом облагается строение отдельно, земля – отдельно. Так, если смотреть на кадастровую оценку объекта капитального строительства, специалист не может провести ее без привязки к ценности земли.
Грамотный оценщик должен учитывать все параметры, в том числе и расположение участка, которое непосредственно влияет на стоимость земли, а значит, и участка на нем. Стандарты в этом ясности не добавили. Я полагаю, что они будут меняться, но при условии стабилизации экономической ситуации, ведь для этого необходимы затраты.
– Но это не единственная проблема?
– Да, важнее то, что эти стандарты должны подкрепляться разработанными методиками. Сейчас мы используем мировые подходы к оценке. А их не так-то просто примерить к нашей действительности. На Западе оценщик обеспечен полной информацией – об объекте и его аналогах. У них сформированы базы, открыт доступ к информации по коммерческой недвижимости. И оценщикам не составляет труда, обладая всеми данными по ценообразующим факторам, выдать грамотную оценку. В России такой открытости пока нет. Оценщики видят только объявления, которые зачастую либо не отражают реальную стоимость, либо вовсе заявляют договорную цену.
Безусловно, мы видим сдвиги в информационной открытости по объектам кадастровой оценки. Появилась возможность увидеть информацию по индивидуальным отчетам при оспаривании кадастровой стоимости. Цены там более реальные, но пока эта база слишком мала. Надеюсь, процесс будет продолжаться, так как государство настроено на цивилизованный процесс определения рыночной стоимости всей недвижимости в стране с целью формирования прозрачного механизма поступления налоговых сборов в местные бюджеты.
– Вы упомянули, что в разработке находится новый стандарт оценки залога. Что это значит?
– Этот стандарт имеет вполне определенную задачу – определить порядок проведения оценки в условиях, когда правами на объект оценки обладает не только непосредственные собственники имущества, но третьи лица – залогодержатели, которыми, как правило, являются банки. Рассматриваемый стандарт должен урегулировать видение стоимости имущества глазами двух сособственников: фактического пользователя и юридического правообладателя – банка. Мы говорим о тех ограничениях, которые накладываются на имущество, идущее в залог для банка. Кредитное учреждение принимает его не один к одному, а со скидкой до 0,5–0,7%, чтобы в случае необходимости быстро его реализовать. Стандарт содержит специальные требования: как учитывать обременения, как оформить задание, прямо прописывается требование учитывать в отчете макроэкономическую ситуацию на рынке. Говорится об инвестиционной стоимости незавершенных строительством объектов.
Другая проблема – то, что отчет оценщика по закону действует полгода. И если банк решает продать объект через два-три года, он не может использовать этот отчет. Для этих целей банки раньше сами проводили оценку, но связи с кризисными явлениями сокращают затраты и обращаются к зарекомендовавшим себя на рынке специалистам. Этот стандарт пока в разработке, полагаю, следующий год он будет опробован на практике и, конечно, доработан.
Главное – чтобы оценщик мог им грамотно воспользоваться. В России рыночная стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть один объект может иметь разную стоимость, просто потому что находится в отдалении километра. И эти отклонения нужно просчитывать совместно с оценщиками. Новые методики должны отражать ту ситуацию, которая наблюдается в той или иной сфере. Компетенция оценщика должна быть очень высокой, чтобы, учитывая вариативность и новые стандарты, применять различные апробированные методики для правильной оценки объекта.
– То есть сейчас таких методик недостаточно?
– Один оценщик может использовать одну методику, другой – две-три. Эта проблема часто поднимается в судах и имеет отражение в отчетах экспертизы. Поэтому здесь играет важную роль уровень экспертизы отчетов оценщиков. По нашим стандартам предполагается два вида экспертиз: нормативно-методического характера и стоимостная. В первом случае эксперт смотрит на отчет глазами правоприменителя, анализируя его с формальной позиции. Второй подход – стоимостной, который анализирует отчет не только по формальным признакам, но и по итоговым результатам. Главная задача эксперта – посмотреть на рынок, на объект глазами оценщика, изучить его полностью. Так проверяется правильность оценки специалиста. Но здесь возникает вопрос, как определить значимость погрешности, насколько она существенна. Определения этого понятия тоже нет в законодательстве.
– Игорь Юрьевич, вы назвали массу недоделок и недочетов в законах для оценщиков. А профессиональное сообщество как-то может повлиять на их устранение?
– Конечно. Но далеко не каждый регион может похвастать сильным пулом оценщиков, имеющим крепкие позиции в профессиональном общероссийском сообществе. Региональный совет по оценочной деятельности Челябинской области – один из немногих, кто не разделяет оценщиков на «своих» и «чужих». Наш плюс в том, что мы обсуждаем все изменения, которые происходят на рынке, предлагаем свои замечания в законодательные акты, пытаемся формировать региональную политику цен. И надо сказать, к нашему мнению прислушиваются. Во-первых, потому что региональный совет в отличие от национального не испытывает антагонизмов, присущих верхам. Во-вторых, Челябинская область стоит у истоков профессии оценщиков – в этом году мы праздновали 20-летний юбилей оценочной деятельности на Южном Урале. Именно Челябинская область в далекие 90-е обеспечила финансирование обучения первых оценщиков за границей. Первые оценщики были и первыми преподавателями оценочных наук в России и занимали активную жизненную позицию в проблемных вопросах российской оценки.
В 2015 году от нас ждут конструктива и взвешенных позиций, но это накладывает определенную ответственность, поэтому мы вынуждены быть всегда на острие событий. Следующий год, на мой взгляд, будет наполнен активной работой всех членов РСОД. Нас ждут активные дискуссии по изменениям и в привычных уже федеральных стандартах ФСО №1, 2, 3, а также появление новых стандартов.
– А каким, на ваш взгляд, будет следующий год для оценщиков?
– Для самих оценщиков он будет не менее насыщен, потому что в условиях неустойчивой экономической ситуации у нас появится проблема – как проводить ту или иную оценку. Это связано с тем, что стоимость имущества, которое есть у людей, будет иметь большие колебания, чем в «спокойные» времена. И ситуация будет усложняться. Все чаще будет возникать потребность в оценщиках, чтобы определить, насколько изменилась эта цена. Это непросто, потому что рынок поменялся сам по себе. В такой ситуации все чаще будут проходить процессы оспаривания кадастровой стоимости. И оценщикам нужно будет выступать не только в своей роли, но и в роли консультанта, чтобы заказчики, прежде чем принять решение что-либо оспаривать в вопросах стоимости, могли проконсультироваться о специалистов.
– Что бы вы хотели пожелать своим коллегам и заказчикам ваших услуг в новом году?
– Я благодарен своим коллегам, которые действительно болеют за свою профессию и используют все силы, знания и опыт для защиты оценщика в трудных условиях слабой законодательной и нормативно-правовой базы.
Оценщики по своей сути как средневековые ремесленники, они куют отчет с подмастерьями и ревностно относятся к своему продукту – отчету о стоимости объекта оценки. Желаю в следующем году коллегам продолжать любить свою профессию: сложную, капризную, трудную, но интеллектуальную, творческую и полезную людям! Клиентам желаю, чтобы при принятии решения о стоимости вашего имущества рядом находились только грамотные, профессиональные оценщики и консультанты. Финансового благополучия, здоровья и душевного равновесия в наступающем году!
ООО «Консалтинговая компания «ОБиКон»,
адрес: г. Челябинск, пр. Победы, 160 (оф. 413);
тел.: (351) 267-22-17, 223-05-77, +7-919-312-58-57;
info@obicon.ru, obicon@mail.ru;
Obicon.ru.
