Ипотека: грани доступности

Почти все российские «ипотечники» пока тихо завидуют тем, кто покупает жилье за рубежом. Причем поводов для зависти есть как минимум два: отличный выбор на любой кошелек и, что главное, ипотека под низкий процент. И если над ассортиментом отечественные строители работать более-менее научились, то с процентными ставками по кредиту дело обстоит сложнее.

В США покупатель квартиры может получить ипотеку можно под 5-6% годовых, в Испании – 3-4%, в Великобритании – 2,5-3%. В России же, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в целом за 2012 год составила 12,3% против 11,9% в 2011-м. К апрелю этого года ставки подросли: ЦБ РФ сообщает о средневзвешенной ставке в 12,9%. По факту же многие ипотечные кредиты выдаются в диапазоне 13,5-14,5%.

Прогнозы пока были весьма пессимистичные: до заманчивых зарубежных ставок по ипотеке далеко. В начале апреля председатель российского правительства Дмитрий Медведев заявил, что добиться снижения средней ставки по ипотеке до ранее заявленного уровня в 7% в текущем году не удастся. Инфляция была названа одной из основных причин. Так что россиянам предложили надеяться разве что на 9-10%. Вопрос в том, какими инструментами сделать ставку по ипотеке – а значит, и сам кредит – более приемлемой для потребителей.

В продолжение ипотечной темы свою инициативу выдвинул и губернатор Челябинской области Михаил Юревич, который, помимо увеличения покупательского спроса на квартиры, видит в подобной мере и мощный импульс к развитию строительного сектора в целом. На недавней встрече с президентом России Владимиром Путиным глава региона предложил привлекать на ипотечный рынок средства Пенсионного фонда, западных фондов и страховых компаний, которым нужны надежность и повышенная ликвидность. Как вариант – выпускать облигации под гарантии регионального правительства. Путин подчеркнул, что идею нужно предварительно прорабатывать с Минфином, ведь законодательство (ст. 19 ФЗ от 26 июля 2006 года №135 «О защите конкуренции») ограничивает перечнем госпреференций предоставление государственных гарантий в ипотечном процессе. Так что потребуется внести в ст. 19 ФЗ пункт, который даст возможность предоставления государственных преференций «в целях развития ипотечного жилищного кредитования».

Идея государственного субсидирования в части ипотеки не нова. О ней депутаты Госдумы не раз говорили с 2006 года – как только был дан старт нацпроекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Инициатива долгое время оставалась за кадром, и предполагаемых 8% годовых по ипотеке к 2010 году россияне не дождались. Субсидировать процентную ставку по кредитам за счет дополнительных доходов из государственной казны не стали. В 2006–2008 годах ипотека и так набирала обороты, в сделки начали активно вовлекаться «сертификатники» – военнослужащие, молодые семьи, бюджетники и прочие отдельные категории граждан. А в 2008 году, когда грянул экономический кризис, надежды на федеральный бюджет не стало.

Кредитная доля

В том, что снижение процентной ставки по ипотеке подстегнет потребительский спрос, сомневаться не приходится. По данным Национального агентства финансовых исследований, в ближайшие три года 32% россиян собирается переезжать в более комфортное жилье. Причем, как показал опрос, собственных средств у будущих покупателей стало меньше, а надежд на ипотеку – больше. Доля жителей страны, которые планируют улучшить свои жилищные условия за счет ипотеки, выросла за последний год в 1,5 раза – до 36%.

Эту тенденцию заметили и в Челябинске: многие семьи именно ипотеку рассматривают единственным возможным способом покупки жилья. Директор РК «Марис-Недвижимость» Сергей Малетин подчеркивает, что нынешней весной темпы выдачи ипотеки немного снизились, но число ипотечных сделок на рынке превышает количество операций с наличными. «По данным нашей компании, на долю ипотеки приходится около 60 процентов сделок, – отмечает собеседник. – Остальные 40 производятся с участием наличных».

Управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Ирина Кудрякова добавляет: в целом по России число ипотеки в сделках с недвижимостью составляет около 20%. По Челябинской области этот показатель выше – на уровне 30-40%. При этом доля кредитов на строящееся жилье в Челябинске по итогам 2012 года составила на уровне 55%. Доля кредитов на загородное жилье, в том числе на индивидуальное строительство, пока занимает малую долю – не более 6%.

Кстати, сегодняшние показатели опережают не только цифры рекордного в части ипотеки 2012 года, но и ожидания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В прошлом году банки выдали более одного триллиона рублей в качестве кредитов на жилье (40 процентов роста). После такого рывка, как прогнозировало АИЖК, темпы роста должны замедлиться до 20 процентов. Но на объемы выдачи продолжают влиять сформировавшиеся у населения ожидания дальнейшего роста процентных ставок по кредитам и цен на недвижимость. «Заемщики пытаются вскочить на подножку уходящего поезда», – рассказал аналитик АИЖК Михаил Гольдберг изданию «Ведомости».

Прошлый 2012 год был впечатляющим в части выдачи ипотеки не только в стране, но и в нашем регионе. По данным первого замминистра строительства области Сергея Сихарулидзе, в 2012 году объемы выдачи ипотеки превысили результаты 2011 года почти вдвое. В 2011 году южноуральцы взяли 15 тысяч жилищных кредитов на сумму 13 миллиардов рублей, а за прошлый год было выдано более 26 тысяч ипотечных кредитов на сумму 27,5 миллиарда рублей. Если ставки по ипотечным кредитам удастся снизить, то нас ожидает новый рекорд. С большой долей вероятности объем выдаваемых ипотечных кредитов при нынешнем спросе может вырасти на 30-50%. Даже по самым скромным подсчетам только в Челябинской области число кредитов вырастет до 29-34 тысяч, а это до 32-36 млрд рублей в год.

Цепная реакция

Как только растущий спрос на ипотечные кредиты будет обеспечен предложениями от банков с лояльной процентной ставкой, у рынка появится новый стимул для развития. В 2012 году Челябинская область взяла высокую планку в части строительства нового жилья. На 2013 год планы еще более амбициозны, застройщики готовы ввести в строй 1,7 млн кв. м жилья, из которых миллион придется на Челябинск. Перспектива на новые рекорды есть: по данным областного минстроя, объем вводимого жилья можно довести до 2,3-2,4 млн кв. м ежегодно.

Вопрос в том, кто сможет позволить себе приобрести такое количество жилья. Приемлемые ипотечные кредиты способны не только увеличить число новоселов, уверены чиновники. Интерес челябинцев уже смещен к предложениям на первичном рынке, и застройщики один за другим анонсируют новые разнообразные проекты. А как известно, именно жилищное строительство тянет за собой львиную долю экономики, вовлекая в рыночные отношения множество смежных отраслей.

В выигрыше окажутся в том числе производители строительных и отделочных материалов. Затем подтянутся разработчики и производители приборов учета ресурсов – всеобщее «оприборивание» новостроек является сегодня законодательно закрепленным требованием. В список имеет смысл добавить такие сегменты, как дорожное строительство, пассажирский транспорт, торговля, сфера услуг, мебельное производство, установка систем связи и наблюдения и т. д. Словом, у региона появится еще один аргумент в пользу своей инвестиционной привлекательности: мощно развивающаяся строительная сфера и новые рабочие места. Ожидается, что ежегодный объем инвестиций в жилищное строительство увеличится минимум на 10 миллиардов рублей.

Но кроме многоэтажного строительства недорогая ипотека сможет простимулировать и сегмент индивидуального жилищного строительства. По словам первого заместителя министра строительства Челябинской области Сергея Сихарулидзе, в 2012 году объемы ИЖС приросли на 10 процентов. Запас для роста есть: в среднесрочной перспективе его доля в общем объеме жилищного строительства составит 60%. Как только южноуральцы увидят доступные кредиты для самостоятельного строительства жилья, в регионе начнется малоэтажный бум. Ведь, как показывает практика, стоимость квадратного метра в собственном доме может быть ниже среднегородской на 10-15% и более, в зависимости от выбираемых для строительства и отделки материалов.

Альтернативный вариант

Впрочем, снижение ставок по ипотечным кредитам за счет госгарантий на облигации – не единственный способ сделать займы более доступными для населения. Как известно, высокая цена кредитов формируется по разным причинам. Это и риск роста инфляции, и стоимость фондирования, и, конечно, отсутствие долгосрочной ликвидности и вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. Если в перспективе деньги будут дорожать, то для банков ипотека будет убыточной, но сделать такие прогнозы с большой долей вероятности не сможет ни один выдающий ипотеку банк.

«Предоставление госгарантий по ипотечным облигациям не решит проблему долгосрочного фондирования, так как предоставление гарантии – это инструмент снижения риска, – говорит директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. – В настоящее время проблема не в высоких рисках по ипотечным бумагам, а в почти полном отсутствии на рынке институтов, готовых предоставлять долгосрочную ликвидность. Другими словами, гарантии по облигациям не снимают вопрос спроса на эти бумаги. В рамках программы ВЭБ этот вопрос решен гарантиями на спрос. Здесь же решение только с точки зрения «поддержки» рейтинга банка».

Наиболее действенным инструментом, зарекомендовавшим себя на практике, эксперт считает программу господдержки ипотечного кредитования, реализуемую ВЭБом. Суть этой программы в выкупе ипотечных бумаг с доходностью 7%, при этом банки-участники обязаны выдавать ипотечные кредиты по ставке не выше 11%. «Если значимо расширить эту программу до уровня 25-30% объема выдачи всех ипотечных кредитов в стране, то есть до 300-400 млрд рублей, то это позволит радикально снизить ставки по ипотечным кредитам», – добавляет Андрей Осипов.

«Есть общая ставка Центробанка, которая составляет чуть более 8%. Ниже этой ставки в рыночных условиях ипотеки быть не может, потому что здесь у нас еще целый ряд аппетитов банков, которые выдают системы страхования и прочее, – добавляет заместитель генерального директора по экономике Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Лариса Гусак. – Если, не снижая ставку ЦБ, мы хотим сделать дешевую ипотеку, 5-6%, мы вынуждены будем субсидировать. И это единственный путь. Надеяться, что сама по себе ставка ЦБ упадет до европейских, американских уровней в 2-3%, в ближайшее время не приходится. Государство должно захотеть субсидировать ипотеку. Это основное условие».

Собеседница подчеркивает: у банков сегодня нет длинных денег, поэтому они вынуждены рефинансироваться, продавая пулы выданных кредитов тому же АИЖК. Агентство под эти кредиты выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на финансовых рынках. Получается, что существенные условия предоставления кредитов определяет инвестор, который покупает эти ценные бумаги.

По данным АИЖК, доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования пока не превышает 10%. В России пока не развит вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, которые могли бы использовать капиталы институциональных инвесторов – пенсионных фондов, страховщиков, ПИФов.

Доступности ипотечных кредитов можно добиться еще одним способом: развивая систему ипотечного страхования. Она позволяет уменьшить первичный взнос по ипотечному кредиту за счет страхования «недовнесенной» суммы. Очевидно, что для удешевления ипотечных кредитов инструменты есть. Вопрос лишь в том, как скоро они будут взяты на вооружение заинтересованными сторонами.