Челябинск «купил» Краснопольскую площадку

Расширение Челябинска за счет земель Краснопольского района можно считать первой стратегической победой нового мэра.

Этот пригородный сельский район был образован 20 декабря 1926, он примыкает к Челябинску с севера, востока и юга. Более половины городских окраин имеют с ним общую границу. Район наименован по первому райцентру – поселок Сосновка. Был образован объединением земель местных станиц Оренбургского казачьего войска и коренных башкирских поселений и охватывает Челябинск западным полукольцом. Сегодня Сосновский район – наиболее густонаселенная сельская территория области. На площади 2112 квадратных километров в 78 селах и деревнях проживает 58,6 тысячи человек.

До 80-х годов развивается преимущественно сельское хозяйство. Строительство линейно-производственного участка «Уралтрансгаза» послужило началом активного промышленного освоения территории. Сегодня основной составляющей бюджета района являются налоговые поступления ОАО «Макфа», ООО «Равис» (птицефабрика «Сосновская»), челябинского филиала ООО «Уралтрансгаз», РСП-15 (подразделение ЮУЖД) и ряда других предприятий. Считается, что завоевание сосновских территорий было принципиальным для мэра Михаила Юревича: заселение и развитие этого района будет огромным плюсом в развитии его бизнеса.

Первый и достаточно неудачный опыт освоения соседних с областным центром земель состоялся в начале 80-х, когда на границе Челябинска и Сосновского района были заложены две десятиэтажки. Планировалось, что в них будут жить сотрудники завода по быстрому замораживанию картофеля, возведение которого на тот момент уже началось. Однако впоследствии из-за финансовых проблем было приостановлено строительство как самого завода, так и двух многоквартирных домов. В конце 80-х – начале 90-х годов на Краснопольской площадке стали строить коттеджные дома. Земельные участки распределяла администрация Курчатовского района – на том основании, что половина территории подведомственна именно ей. Всего в частную собственность отошло порядка 230 земельных наделов, и лишь примерно на двадцати началось строительство. Предприятия, которым районная администрация выделила эти участки для распределения между сотрудниками, разорились или сменили собственника. Соответственно, оказались невыполненными их обязательства оплатить работу проектировщиков и наладить инфраструктуру. К запроектированным коттеджным поселкам так и не были подведены ни свет, ни газ, ни канализация.

Впервые в демократическом Челябинске заговорили о заселении Краснопольской площадки в 1996 году – именно тогда глава областного центра стал задумываться о реализации выгодных совместных со столичными бизнесменами проектов освоения новых территорий. Более или менее четкая картина по этому вопросу начала вырисовываться в конце 2004 года, когда 20 декабря вице-мэр Александр Исупов сообщил, что руководителю администрации Сосновского района два месяца назад направлено соответствующее предложение. Однако глава Сосновского района медлил с ответом, и ходили слухи, что он отнюдь не в восторге от перспективы потери части земель, принадлежащих району.

И вот, наконец, дело сдвинулось с мертвой точки: 29 июня на заседании районного собрания депутатов было принято решение согласиться на изменение границ между Челябинском и Сосновским районом, после чего к территории областного центра добавиться так называемая Краснопольская площадка № 1. Таким образом, Челябинск увеличится более чем на 500 гектаров. По словам исполняющего обязанности главы Сосновского района Анатолия Долгова, такое решение было вполне закономерным и логичным, ведь эта территория давно потеряла сельскохозяйственную ценность.

«В соответствии с картографической съемкой, речь идет предположительно о 500-550 гектарах земли, – пояснил Анатолий Долгов. – Депутаты приняли решение согласиться с челябинским мэром – на сегодняшний день для Сосновского района этот вопрос решен. Теперь райсобрание готовит обращение в Законодательное собрание Челябинской области, которое имеет полномочия принимать решение об изменении межмуниципальных границ. Я сам стоял у истоков разработки этого проекта и считаю, что решение было принято правильное. На собрании «за» проголосовало подавляющее большинство депутатов, против высказались лишь трое».

По словам Анатолия Долгова, Сосновский район получит компенсации по земельному налогу и по арендной плате – администрация сдавала в аренду площади так называемого 47 квартала. Компенсация будет выплачиваться в течение 5 лет, она составит порядка 1-1,5 миллионов рублей. Сейчас ведется расчет точной суммы, ежегодно в бюджет района будет поступать 300-350 тысяч рублей, это равняется суммам, которые сосновцы имели от сборов земельного налога и аренды.

Другим преимуществом будет благоустройство территории – на этих площадях имел место захват земли, несанкционированная застройка. На неосвоенную территорию будет подведена инженерная инфраструктура, благодаря этому будет построено жилье по областной программе – более 1 миллиона 100 тысяч квадратных метров.

Заседание в тот день затянулось более чем на 3 часа – естественно, что такой нашумевший вопрос не мог не вызвать дополнительных разногласий. Появился слух о том, что на самом деле Краснопольскую площадку собираются использовать вовсе не для жилой застройки, а для сооружения завода по сборке автомобилей. По словам и.о. главы района, эти слухи не соответствуют действительности, и решение, принятое депутатами, это подтверждает.

«Все эти разговоры о продаже земли концерну «Нисан» – совершенно несерьезные слухи, – говорит Анатолий Долгов. – Понятно, что они возникли после недавнего визита японцев, которые собираются организовать в области сборку своих автомобилей, но никакой речи не шло, что под это будет использована Краснопольская площадка. Хотя, использование земель под промышленное строительство в принципе возможно – на этой территории есть около 1 гектара зоны промышленного отчуждения. Там расположены высоковольтные линии электропередач, газопровод, теоретически, там можно соорудить завод или цех, но в данный момент этот вопрос не обсуждался».

Одной из главных проблем, с которой сталкивались разработчики проектов застройки Краснопольской площадки, было полное отсутствие инфраструктуры. Эту проблему несколько прояснил мэр Михаил Юревич, заявив 27 июня на аппаратном совещании, что проведение коммуникаций к новым стройплощадкам будет поручено муниципальному предприятию «Челябстройзаказчик». Этому предприятию будет выдано на условии возврата 40 или 50 миллионов рублей из городского бюджета. Затем оборудованные площадки будут выставлены на аукцион. Однако и здесь не все просто.

«Сложности могут возникнуть из-за того, что, во-первых, в новом градостроительном кодексе не слишком четко прописана система реализации землеотводов на аукционах, во-вторых, не принято ни одного подзаконного акта, которые могли бы прояснить ситуацию, и, в-третьих, у нас совершенно нет опыта работы по такому принципу, – заявил в беседе с корреспондентом сайта DomChel.ru начальник инспекции Госархстройнадзора Владимир Потапов. – Естественно, мы привыкли к тому, что сначала застройщику выдается землеотвод, затем он сам для себя рассчитывает, сколько необходимо средств на реализацию его проекта, начинает строить, и в соответствии с этим, набирает дольщиков. Проблема в том, что по новому закону порядок распределения земельных участков следующий: сначала город, который является собственником земли, подводит на участок всю необходимую инфраструктуру, и лишь готовая территория подлежит продаже на аукционе. И теперь строительной компании необходимо иметь финансовые активы для приобретения земли. Это достаточно сложно, ведь до покупки участка и начала строительства договоры долевого участия заключать нельзя. Также, насколько мне известно, по новому законодательству запрещено предоставлять участки с условием их облагораживания за счет застройщиков, то есть от них требуются исключительно «живые» деньги».

Кроме того, по мнению Владимира Потапова, сложности возникнут и у города – ведь средства, вырученные от реализации стройплощадок, необходимо направлять на дальнейшее развитие градостроительства. Вопрос в том, каким образом хранить деньги до того момента, когда будет определены объекты их вложения. Фонды создавать сейчас запрещено, следовательно, все средства необходимо будет направлять в бюджет города, и есть опасения, что они могут в нем просто «раствориться».

«В конкретной ситуации с Краснопольской площадкой также пока много неясных моментов, – продолжает Владимир Потапов. – Например, непонятно – как будет распределяться земля между застройщиками. Здесь два варианта – либо весь микрорайон отдадут одному застройщику, который будет обязан соорудить также социальные объекты: детский сад, школу, поликлинику, – либо землю разобьют на участки и продадут разным строительным компаниям, но тогда не ясно, кто будет финансировать строительство соцобъектов».

Действительно, раньше строитель мог рассчитать, сколько денег уйдет на создание инфраструктуры, что ему будет выгоднее сделать – провести централизованную систему в микрорайон или построить локальную газогенераторную станцию. Ситуация получается тупиковая – собирать, как раньше, 16 % со строителей для развития социальной сферы теперь нельзя, закладывать эту сумму в стоимость квадратного метра нецелесообразно – это ущемляет интересы покупателей квартир, бюджет также не сможет выделить эти средства безвозмездно. Ситуация, возможно, несколько проясниться, когда будет готов план застройки Краснопольской площадки, определены источники финансирования и порядок распределения участков на аукционе.

По мнению начальника Управления строительства и архитектуры Челябинской области Сергея Тарасова, нельзя заранее утверждать, что такой способ распределения земель приведет к значительному подорожанию жилья или беспорядкам на рынке недвижимости, ведь процесс освоения территории затянется на длительный срок. «Предполагается, что после застройки Краснопольской площадки в этом районе будут жить более 40 тысяч человек, – говорит Сергей Тарасов. – Для сравнения – это город Кыштым. Судите сами, чтобы спроектировать и застроить такую территорию, потребуется немало времени – это программа не одного года, возможно, реализовываться она будет не менее 5 лет. Не думаю, что обоснованы опасения в нереальном завышении цен. Да, действительно, теперь по закону город изначально должен оборудовать строительные площадки объектами инфраструктуры и только после этого продавать на аукционе. Но ведь без этого никуда не деться – раньше строители сами подводили коммуникации и включали эту сумму в стоимость квадратного метра. Какая разница, в какой момент будут проложены коммуникации – до продажи участка или после?!»

Еще одно серьезное опасение оппонентов инициатив нового мэра – это целесообразность выбора в качестве организатора проведения инфраструктуры муниципального предприятия «Челябстройзаказчик». На самом предприятии пока, очевидно, не в полной мере осознали всю степень ответственности и не подержали инициативу популизма администрации в отношении своей роли в этом процессе. Главный инженер МУПа Олег Зюзенков, заменяющий на период отпуска директора Бориса Слизко, заявил корреспонденту сайта DomChel.ru, что пока сложившуюся ситуацию никак прокомментировать не может. Но, в свою очередь, начальник инспекции Госархстройнадзора Владимир Потапов заявил, что не сомневается в компетенции этой организации: «Я считаю, что «Челябстройзаказчик» вполне справится с поставленной задачей, здесь вопрос опять же в финансах. А опыт у этого предприятия имеется и довольно неплохой. Когда то «Челябстройзакзчик» застраивал Северо-запад, это намного сложнее. Другое дело – каким образом он решит осваивать Краснопольскую площадку, на это требуются огромные средства».

Так что осталось дело за малым – разработать проект застройки территории и… получить «добро» от областных законодателей. Последнее, по крайней мере, по мнению и.о. главы района Анатолия Долгова, не представляет большой проблемы: «Я почти не сомневаюсь, что нас поддержит Законодательное собрание. Если 2 муниципальных образования на взаимовыгодных условиях договорились об изменении границ, никаких проблем с их законодательным утверждением возникнуть не должно. Думаю, все понимают, что это – естественный процесс развития нашего областного центра, который будет для жителей Челябинска и области только во благо».