Евгений Рогоза, председатель совета директоров строительного холдинга «Монолит-Инвест»: «Из Челябинска мы никуда не уходим»

Для строительной компании возраст – один из показателей солидности и надежности. Не случайно партнеры и дольщики, как правило, обращают внимание именно на опыт строительной фирмы и готовность взяться за возведение объекта любой сложности. В Челябинске одной из таких компаний является «Монолит-Инвест». Жители города знают, что к числу объектов, построенных «Монолитом», относятся 20-этажное здание бизнес-центра «Мизар», здание резиденции губернатора и правительства Челябинской области, возводимый на «Кировке» высотный торгово-офисный центр и еще более ста объектов общей площадью свыше 450 тысяч квадратных метров.

Несмотря на нынешнее противостояние муниципальной власти Челябинска и «Монолит-Инвеста», компания вот уже пятнадцать лет заявляет о себе как о коллективе строителей-профессионалов. Какие перемены ожидают «Монолит» в ближайшем будущем? Насколько перспективна ипотека на Южном Урале? Как развести тучи на строительном рынке Челябинска? Своим мнением по этим и многим другим вопросам делится директор компании «Монолит-Инвест» Евгений Рогоза.

– Евгений Владимирович, вы являетесь основателем компании «Монолит». Расскажите, с чего все начиналось?

– Мы начали с компании молодых людей – объединились четыре человека, которые увидели страшную беду строительного комплекса. В 1991 году он фактически развалился. Тогда-то вместе с инженерами-строителями Игорем Терновским, Дмитрием Мельниковым и Владимиром Чипышевым мы поняли, что если хочешь что-то сделать и состояться как профессионал, нужно ситуацию брать в свои руки. 4 июля 1991 года мы зарегистрировали предприятие, в активе которого было 10 тысяч рублей уставного капитала. Были блокнот, ручка в кармане и большое желание работать.

Естественно, были и амбиции. Мне кажется, это немаловажная часть любого роста. Чем невероятнее кажутся планы, тем парадоксальней конечный результат. Это как в спорте: я 10 лет занимался баскетболом и знаю, что чем выше поставлена планка, тем выше подпрыгнет спортсмен. Это и есть основа роста, в том числе и для нашей компании.

– А как на тот момент обстояло дело с конкурентами?

– Конкуренция была несколько иной. Когда мы только начинали работать, денег в российской экономике было много, но не было доступа к материальным ресурсам. Трудно сегодня это представить, но купить реальный товар было практически невозможно. Так вот, конкуренция была именно в борьбе за право доступа к материальным ресурсам. Если помните, в то время были госцены и биржевые цены, которые отличались в разы. Были и талоны, причем, по сути, как на продукты питания, так и на стройматериалы. Мало было иметь деньги, нужно было «прорваться» к бетону, кирпичу, арматуре, стеклу. Не поверите: кто-то стоял в очереди за колбасой, а мы – за стройматериалами…

– В 2001 году «Монолит» стал первым в Челябинской области по объему вводимого жилья. Что помешало выйти в лидеры в последующие годы?

– Когда идешь по лесу, чтобы понять, куда двигаться, нужно иногда залезть на самое высокое дерево и оглядеться. Бизнес по большому счету та же тайга: если нет верных ориентиров в нашей шизофренической экономике, нужно время от времени оглядываться вокруг. Бизнес – это предвидение не того, что будет сегодня, а того, как будут развиваться события завтра.

Достигнув определенных результатов в жилищном строительстве, мы сделали вывод, что необходимо перестроиться в направлении реализации достаточно крупных объектов коммерческой недвижимости и торгово-развлекательных комплексов, а также выходить в другие регионы.

– Именно это и обусловило уменьшение объемов вводимого «Монолитом» жилья?

– Мы для себя выбрали наиболее перспективные направления. Поскольку в нашей компании работают люди амбициозные, мы замахнулись на крупные объекты коммерческой недвижимости как в области, так и в Урало-Сибирском регионе. Второе направление компании – комплексная застройка микрорайонов.

– Не так давно «Монолит» вышел за пределы Челябинска. На каких площадках работает компания сегодня?

– «Монолит» готов работать не только в Челябинске, но и на всей территории Урало-Сибирского региона. В прошлом году мы зашли в Екатеринбург, для чего было зарегистрировано предприятие «Монолит-Екатеринбург». Несколько недель назад был заложен первый камень в Магнитогорске, где мы работаем над комплексной застройкой микрорайона № 145. Кстати, этот участок мы предложили назвать микрорайоном «Челябинский». Есть мысль таким же образом увековечить славу челябинских строителей в каждом городе, куда зайдет «Монолит».

В конце июня выиграли аукцион в Кургане – земельный участок предназначен под комплексную застройку жилыми домами общей площадью 300 тысяч квадратных метров. К концу года с Министерством обороны планируем завершить работу по вовлечению одной из крупнейших площадок, занятой воинскими частями, под жилищное строительство. В Москве и Подмосковье давно отработана эта технология. Это выгодно обеим сторонам, ведь Минобороны отдает землю под застройку и получает от сделки свою долю – более тысячи безвозмездных квартир для военнослужащих. На очереди у нас – Омск и Тюмень.

На каждой площадке мы рассчитываем уже через год выйти на диапазон сдаваемых площадей в районе 30-50 тысяч квадратных метров жилья в год. Бессмысленно было бы увеличивать объемы только в пределах одного Челябинска, нужно нарабатывать и другие точки опоры. Чем крупнее и масштабнее бизнес, тем он устойчивей и надежней.

– СМИ сразу же связали уход «Монолита» с челябинского строительного рынка с известными скандалами между вашей компанией и мэрией по поводу «подсудных» микрорайонов. Что произошло на самом деле?

– Еще два года назад мы решили, что из Челябинска никуда не уходим. Только в этом году в городе будет построено 54 тысячи квадратных метров жилья. Так что разговоры об уходе, мягко говоря, не соответствуют действительности. Но, к большому сожалению, речь идет о тех землеотводах, которые были выделены еще при прежней власти. Мы намерены через суд восстановить свое право застройки тех территорий, которые у нас хотят забрать – 27, 29, 8 микрорайоны, объекты коммерческой недвижимости.

Мы не намерены уступать ни одного клочка земли, в которые вложили крупные суммы денег. Суд подтверждает право нашей работы на всех территориях, и наша уверенность имеет четкую правовую основу.

– Первые лица областной администрации говорят, что нужно не отпускать из Челябинска такого крупного игрока, как «Монолит-Инвест». У вас как руководителя не возникало желания вернуться?

– Повторюсь – мы никуда не уходили с этого рынка. Я 43 года прожил в Челябинске, моя компания работает здесь уже 15 лет. Я не собираюсь из-за конфликтов с мэрией сворачивать бизнес в этом городе. Реальные объемы жилья на Южном Урале действительно сокращаются, а чиновники продолжают извращать статистику. В прошлом году реальный объем вводимого жилья уменьшился по сравнению с предыдущим годом. Но тогда решили учесть ранее построенные индивидуальные дома. С одной стороны, против такого подхода не возразишь, но, с другой стороны, большинство домов было построено много лет назад, и их никак нельзя отнести к вновь возведенному жилью. Но рынок не обманешь. Если идет тенденция к уменьшению вводимого жилья, то цена за квадратный метр сразу же растет.

– Как сказались судебные тяжбы на настроении ваших подчиненных? Не было желания все бросить и перестать бороться за строительные площадки?

– За это время наш коллектив стал действительно монолитом – очень сплоченным. Нет никаких стенаний среди наших людей по поводу происходящего, они хорошо понимают, что происходит вокруг. Наша уверенность основывается на том, что все документы по строительным площадкам были оформлены безупречно. Обидно, что больше года потрачено не на реализацию национального проекта, а на судебные тяжбы. На территории города заморожено инвестиционных проектов на сумму свыше трех миллиардов рублей, что, в принципе, только на стадии строительства дало бы порядка 6 тысяч рабочих мест.

– Некоторые игроки рынка говорят, что от этих судебных разбирательств смысла попросту не будет. Для вас это дело принципа?

– Это больше, чем дело принципа, и касается не только нашей компании. Сегодня на эту ситуацию смотрят со всех сторон. Как только предприниматели увидят, что справедливость все же можно отстоять, они начнут жить по законам, а не «по понятиям». Это очень важно.

– Но почему в таком случае против власти воюет только Рогоза?

– В строительном бизнесе очень много моментов, за которые можно «ущипнуть» его участников. Образно выражаясь, докопаться можно даже до столба. Обиженных властью много. Почему мы оказались одни? Очевидно, к этой ситуации наша компания оказалась наиболее подготовленной и финансово, и морально. Не секрет, что другие застройщики еще очень зависимы от муниципальной власти. Как в застойные времена, за «рюмкой чаю» все были смелыми на решения, а на деле же против власти выступали единицы.

В большей степени ситуация с теми же землеотводами и аукционами могла бы быть исправлена введением блока федеральных законов. На федеральном уровне чиновники обеспечили все необходимые законодательные акты, которые позволяли ограничить административные ресурсы. Но самое удивительное в том, что уже полтора года эти законы на территории Челябинской области не работают. С 1 января 2005 года согласно Градостроительному и Земельному кодексам участки под микрорайонную застройку должны выделяться только через аукционы. С 1 октября 2005 года процедуру торгов должны проходить абсолютно все участки. После того как этого не произошло ни 1 января, ни 1 октября, правительство России принимает закон, по которому субъектам федерации было делегировано полномочие распоряжаться землей. Массовые митинги у стен городской администрации привели к тому, что областная власть заявила о создании с 3 апреля межведомственной комиссии, которая наведет в сфере строительства порядок. И каков результат?

Область этим правом до сих пор не воспользовалась. До 1 июля нужно было разработать региональные законы, которые регламентируют, как это должно происходить. Но вместо этого депутаты ЗСО попросту ушли на каникулы и к решению этого вопроса вернутся только осенью!

Челябинская администрация нарушает федеральные законы, что подтверждено протестами прокуратуры: порядка 100 исков, связанных с земельным вопросом, находятся в арбитражном суде. Это также подтверждено отчетом контрольно-счетной палаты аудиторов Челябинской области, Федеральной антимонопольой службой, которая назвала Челябинск в числе городов, где 100 процентов аукционов проведено незаконно.

– Если тот же 29-й микрорайон вам предложат осваивать вместе с другими застройщиками, вы пойдете на это?

– Мы на таких условиях работаем в Магнитогорске, и я не вижу в этом ничего страшного. Я готов к нормальному диалогу с нормальными компаниями и нормальной властью. Не надо за бизнес ноги передвигать и говорить, что и как строить. Задача власти – сформулировать правила игры. Вся проблема взаимоотношения бизнеса и власти в том, что последняя сторона не просто формулирует правила игры, но и потом меняет их в своих интересах. У нас есть и душевный, и финансовый запасы для того, чтобы противостоять этому.

– За 15 лет своей работы «Монолит» предлагал Челябинску реализовать несколько масштабных проектов, которые до сих пор остаются на бумаге. Есть желание воплотить их, допустим, в Магнитогорске, где политический климат более благоприятный для работы вашей компании?

– Надо научиться не убегать от тех сложностей, которые возникают. Мы хотим дорасти до того уровня, когда будем способны выполнить любую задачу. Поэтому отступать перед проблемами, которые созданы совершенно незаконно, просто нецелесообразно. Если мы спасуем перед трудностями здесь и сейчас, то, соответственно, таким же будет и алгоритм действий в дальнейшем. Я здесь родился, живу и работаю и не собираюсь оставлять проекты. Они обязательно будут реализованы.

– Кто из инвесторов готов взяться за воплощение столь амбициозных планов?

– Когда собираешься реализовывать крупный проект, нужно подумать об опоре на серьезные финансовые институты. На федеральном уровне для нас это Газпромбанк, Внешторгбанк плюс те банки, которые знают и доверяют нам. Например, на региональном уровне это банк «Снежинский». Этих инвесторов вполне достаточно для реализации наших планов.

– По вашим прогнозам, что ожидает челябинский строительный рынок в ближайшем будущем?

– Затишье наступает уже сейчас по нескольким причинам. Во-первых, лето само по себе считается своего рода «мертвым сезоном» на строительном рынке. Во-вторых, возникает ситуация, когда недальновидные строители не понимают, что доступность жилья определяется соотношением заработной платы покупателя и стоимостью квадратного метра. В Европе жилье считается доступным, если оно обойдется гражданину в три среднегодовые зарплаты. У нас же соотношение другое – две среднемесячные зарплаты в регионе, по данным Росстроя, должны быть примерно равны стоимости квадратного метра. Зарплата у нас на начало года – 8 тысяч 800 рублей. Исходя из этого квадратный метр должен стоить 16-17 тысяч рублей, как во многих соседних регионах, но никак не 30.

По информации Внешэкономбанка, из пяти человек, подавших заявки на оформление ипотечного кредита, трое от него отказываются, так как на полученную сумму не могут найти квартиру. Это говорит о том, что баланс соотношения средней заработной платы и цены квадратного метра сильно нарушен. Можно сделать условия для ипотеки сколь угодно привлекательными, но человек, получив кредит, так и останется без жилья.

– Недавно вы вошли в состав рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Уральском федеральном округе. Что это дает лично вам?

– Это трибуна, которая позволяет высказать свою точку зрения на то, что происходит. Мы ничего не скрываем, не прячемся и готовы публично высказывать свою позицию.