Офисные ставки пошли по дну

Время низких арендных ставок на офисы в Челябинске не прошло. Наступление нового года не внесло существенных изменений в этот сектор рынка коммерческой недвижимости. В городе по-прежнему большое количество свободных помещений, а арендные ставки даже если и повысились, то несущественно – ежемесячная плата выросла примерно на 100 рублей с «квадрата». Собственники бизнес-центров и других офисных помещений не пошли на серьезное повышение даже в свете роста цен на «коммуналку». В связи с этим рентабельность от сдачи такой недвижимости в аренду заметно снизилась, отмечают городские эксперты.

В коммерческую недвижимость России, по данным Fellton.ru, в прошлом году вложили в общей сложности 1,1 миллиарда долларов. 80 процентов их них – строительство и покупка профессиональных офисных комплексов. Только 9 процентов из общей суммы инвестиций пришлись на регионы (в число которых, кстати, входит и Санкт-Петербург), а львиная доля денег – 91 процент – была вложена в недвижимость Москвы. Эксперты также отмечают: большая часть сделок была ориентирована именно на приобретение крупными компаниями бизнес-центров для собственного пользования, а не для последующей сдачи в аренду. В Челябинске с новыми офисными площадями совсем худо.

В прошлом году рынок офисной недвижимости Челябинска пополнился лишь несколькими бизнес-центрами. Об этом говорят городские аналитики рынка. По словам одних, прирост площадей составил примерно 20 тысяч квадратных метров. Другие уточняют: о введении в эксплуатацию новых офисов можно говорить лишь условно, так как почти все эти бизнес-центры строились в 2008 году, а запланированные на конец прошлого года оказались «замороженными».

Директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A. Сергей Еремеев не заметил существенных изменений на рынке, пришедших с наступлением нового года. По его словам, как и прежде, в городе много вакантных площадей, объем предложений превосходит спрос. «Арендодатели в какой-то мере смирились с ситуацией, – поясняет эксперт. – Если в прошлом году популярно было введение новых схем оплаты, интересных маркетинговых шагов по привлечению арендаторов, то сейчас поняли, что изобретать велосипед не нужно».

Арендные ставки, по данным агентства, также остались на уровне прошлого года – минус 50-60 процентов от докризисного времени. Помещения площадью более 100 квадратных метров в профессиональных бизнес-центрах сдаются в аренду в среднем по 500-800 рублей за «квадрат» в месяц. Офис с меньшей площадью можно снять от 300 рублей в месяц за квадратный метр. «Средняя арендная ставка по городу равна 500 рублям в месяц за квадратный метр, – продолжает Сергей Еремеев. – Считаю, что нынешний уровень близок к предельному. Повышение оплаты коммунальных услуг привело к тому, что в настоящее время арендная ставка в 300 рублей в месяц с «квадрата» покрывает только эти расходы, рентабельность существенно снизилась».

По мнению аналитика, такая ситуация сохранится в сегменте офисной недвижимости еще долгое время. Прогнозы других экспертов более оптимистичны: путь к стабилизации на рынке все же появился, считают они. Руководитель компании «Инвест Бизнес Консалтинг» Станислав Ахмедзянов говорит о том, что пустующих офисов в городе еще много, но с началом этого года на рынке обозначилась тенденция роста спроса. По словам эксперта, арендная ставка за год увеличилась примерно на 100 рублей с квадратного метра, то есть если в марте 2009 года можно было найти офис и за 250 рублей в месяц за «квадрат», то сейчас те же помещения сдаются по 350 рублей. Эта цифра составляет и средний показатель по городу.

Станислав Ахмедзянов отмечает еще один любопытный тренд – в городе закончились небольшие по размеру офисы. Помещения площадью 10-12 квадратных метров практически все заполнены. Если раньше минимальная плата за самый маленький офис составляла 5-6 тысяч рублей в месяц, то сейчас самая бюджетная аренда варьируется от 9 до 11 тысяч рублей. «Сейчас минимальная площадь вакантных офисов равна 20-25 «квадратам», – уточняет эксперт. – Это входит в диапазон самых востребованных помещений: наибольшим спросом пользуются офисы от 10 до 25 квадратных метров».