Двух зайцев – одним фондом?

Фонд РЖС вновь планирует выкупать квадратные метры у региональных застройщиков. На этот раз речь идет о полностью готовом жилье экономкласса. В утвержденной программе уже обговорена и цена вопроса – региональный норматив средней стоимости от Минрегиона минус 15 процентов. То есть южноуральским строителям приходится рассчитывать на 20 с небольшим тысяч рублей с «квадрата». Именно низкого ценника схема вряд ли приживется в Челябинске, как впрочем было и с предыдущими подобными программами, считают городские игроки рынка. В прошлом году федеральные власти уже предлагали застройщикам похожие схемы, но ожидаемого результата они не принесли.

Согласно планам российских чиновников, к 2020 году в России должно ежегодно вводиться в эксплуатацию до 140 миллионов квадратных метров жилья. То есть на каждого жителя страны будет приходиться по «квадрату». Чтобы нарастить такие объемы в ближайшее десятилетие, власти планируют вводить специальные схемы госфинансирования. Они должны, что называется, убить двух зайцев: снизить себестоимость строительства с рыночными ценами и подбодрить покупательский спрос.

Одна из таких схем на днях была утверждена в Фонде содействия жилищному строительству. О ней подробно рассказала руководитель управления инвестиционных проектов Фонда РЖС Альбина Листишенко в рамках Всероссийского форума строительной индустрии. По ее словам, в рамках программы госкорпорация предполагает выкуп нереализованного жилья экономкласса у региональных застройщиков: до 25 процентов построенного жилья в многоэтажных домах и до 35 процентов – в объектах малоэтажной застройки. Таким образом, наличие обязательств фонда является для банков гарантированным источником денежного потока застройщика, необходимого для получения проектного финансирования.

Предполагается, что квартиры по этой схеме будут выкупать по той же цене, что принята в качестве норматива министерством регионального развития РФ, с вычетом 15 процентов. К примеру, для Челябинской области этот показатель равен 26 400 рублей за квадратный метр для второго полугодия. Получается, что южноуральское жилье будут выкупать по 20 с небольшим тысяч рублей за «квадрат». По словам представителей Фонда РЖС, эти «минус 15 процентов» необходимы для того, чтобы стимулировать строителей все же делать ставку на свободный рынок, а не зацикливаться на госпрограммах.

Фонд РЖС намерен также расширить и список получателей обязательств на приобретение жилья. Планируется, что они будут предоставляться не только застройщику, но и юридическим лицам – участникам долевого строительства и банкам, осуществляющим кредитование таких проектов.

Кроме того, что Фонд РЖС совместно с банкирами разрабатывает механизмы обеспечения земельных участков объектами инфраструктуры на принципах проектного финансирования, данный механизм предполагает создание компании для разработки документации, строительства и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры.

С одной стороны, помощь компаниям, конечно, нужна – не все отошли от последствий кризиса. С другой же, смущает именно цена вопроса. «Челябинским игрокам рынка вряд ли будет интересна обсуждаемая схема, – рассуждает заместитель директора по коммерческой деятельности строительной компании «Магистр» Константин Фрейман. – В городе нет проблем с реализацией жилья экономкласса. Именно оно сейчас уходит в первую очередь, причем стоимость колеблется на уровне 30 тысяч рублей за квадратный метр. Дешевого жилья также мало в Магнитогорске, Копейске, то есть в самых крупных городах области. А вот в других населенных пунктах, думаю, программа фонда будет востребована. Правда, там есть еще одна проблема – отсутствие платежеспособного спроса».

Финансовый директор строительной компании «Легион» Иван Клушин поясняет, что для госпрограмм главным параметром жилья является метраж, а небольшие квартиры в панельных домах сейчас на пике спроса. «Возможно, предложенная фондом схема и могла быть интересна строителям, осваивающим новые площадки на окраинах города, например, Краснопольскую или поселок Чурилово, но продажа по указанной цене означает нулевую рентабельность, – говорит эксперт. – А уж мы со своим монолитно-каркасным жильем и вовсе не вписываемся в эти рамки. Подобные программы могли бы быть интересны в разгар кризиса, строители вынуждены были продавать жилье, чтобы хоть как-то оставаться на плаву, но сейчас обстановка более спокойна. По цене Минрегиона, на мой взгляд, мало кто согласится реализовать квартиры, не говоря уже о цене с 15-процентным дисконтом».

Кроме того, строители указали на то, что за последние два года федеральными властями предлагалось несколько подобных программ, в том числе и по выкупу жилья высокой степени готовности. Однако ни одна из них не получила широкого распространения на Южном Урале. К примеру, в прошлом году в Челябинске было проведено несколько конкурсов по продаже жилья государству. На федеральные деньги покупали квартиры по двум направлениям: для обеспечения «квадратами» военных и для переселения жителей из ветхо-аварийных домов. В частности, по договору с министерством обороны РФ была куплена 231 квартира на сумму 362 миллиона рублей. Правда, последний аукцион по этой программе состоялся не в полной мере: продан был лишь один лот. До 2012 года для южноуральских военнослужащих строители области планировали продать 3,5 тысячи квартир.