Итак, вы решили строиться. Поздравляем и – сочувствуем. Ведь строительство собственного дома – это более серьезное дело, чем покупка готовой квартиры в многоэтажке. Но вы уже видите, как ваша семья пьет летом чай на веранде уютного коттеджа, как гости наведываются к вам на традиционную еженедельную баню, как дети резвятся на отдельной спортивной площадке... Что ж, тогда начнем с самого первого этапа: выбираем землю. Тем более что нынешняя весна как нельзя лучше способствует покупке участка: при вполне симпатичных предложениях цены пока ведут себя спокойно.
Лакомый кусочек
Решение со временем перебраться из городской «трешки» в загородный дом у читательницы сайта Светланы созрело спонтанно. «Началось все со старшего сына – летом он мечтал купить себе скутер, и мы стали прописывать статьи расходов, – рассказывает собеседница. – Одним из пунктов были расходы на парковку. И тут сын замечтался: «Вот если бы был свой дом!..» Разговор был как раз тогда, когда мы ехали на озеро в сторону Аргаяша и на обратной дороге обратили внимание на построенный поселок, где уже были срубы без отделки. Цены, конечно, космические... Но тогда у меня засела в голове мысль прикупить кусок земли».
Светлана смотрела объявления в районе Кременкуля и Малиновки, пару раз встречалась с продавцами. «Один раз встретилась с какими-то риелторами – они мне сразу не понравились: очень ушлые, – продолжает покупательница. – Пытались «впарить» кусок земли с березками, которые потом оказались по генплану будущим парком. В общем, по объявлениям мне все же удалось выйти на владельца – у него в собственности было целых три участка: два от одного из челябинских заводов, а один – от «Салюта». Мы поехали смотреть и с удивлением обнаружили, что вдоль задней границы последнего участка уже проведен газ – и это был наш выбор. Договорились о цене – 15 соток за 700 тысяч рублей.
Сейчас на слуху разные земельные аферы, было, конечно, страшновато. Взяла все первичные документы, сделала запрос в регпалату, с мужем по связям «пробили» собственников, связались с юристами, которые нам подтвердили, что сделка чистая.
Кстати, очень полезно было познакомиться с соседями по участку. В случае с риелторами как раз-таки соседи мне и рассказали, что там нестыковочки в генпланах и зеленках: людям продают землю на территориях, выделенных по генплану под общественные места. Мы рисковать не стали».
Особенно будущая землевладелица беспокоилась по поводу сетей. «Сделку оформляли в августе, к осени обещали пустить газ. Рядом на территории артезианская скважина: можно за отдельную плату подрезаться к ней, а можно пробурить свою. Тут же – электрощитовая, но, конечно, желающих подключиться к свету много, на всех мощностей может не хватить. На время строительства нам дадут какое-то количество киловатт, да и с запуском газа освободится электричество, так что к щитовой подключимся. Оплата за подключение разовая – 10 тысяч рублей за киловатт. По газу мой участок уже внесен в план, поэтому оплачивать будем только за свою разводку и подключение. В общем, я удачно продала свое любимое авто и взамен приобрела землю под строительство».
То, что в цене
Действительно, земля по направлению к Кременкулю пользуется особой популярностью. Впрочем, рынок земельных участков как в городской черте, так и за его пределами предоставляет покупателю большой выбор. Как отмечают эксперты, особого ажиотажа на землю нет, хотя потребители интересуются участками достаточно часто. «Мы активно развиваем отдел земельных отношений и отмечаем такую тенденцию: спрос на землю растет, особенно на землю с уже подведенными комуникациями, причем отдаленность в пределах 20 км от города покупателей не особо пугает, – уточняет руководитель компании «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – Полагаю, что с возобновлением общего спроса на недвижимость и подъемом цен на городские метры, земельный рынок отреагирует тем же. Стоимость на землю не будет расти так же динамично, как на небольшие бюджетные новостройки – людей, финансово способных купить 1-2-комнатную квартиру в городе, гораздо больше, чем людей способных купить землю и построить на ней дом. Хотя активно развивающееся кредитование на землю и строительство собственного дома может подстегнуть как спрос, так и цены".
Средняя стоимость земли в разных районах Челябинска и пригородных территориях (по данным компании «Дан-Инвест»)
*другие предложения по земельным участкам вы можете посмотреть здесь.
Перебираемся на землю
«Наша практика показывает, что потребитель чаще выбирает организованные поселки, – говорит руководитель отдела продаж клубного поселка «Лесной остров» Александр Дунский. – Мы подготовили на продажу в поселке порядка 450 участков, из которых более 150 уже продано. Практически каждый клиент – это либо собственник бизнеса, либо топ-менеджер какой-либо компании, уже имеющий одну или несколько квартир в городе. Главное для переезжающего на землю человека – это инженерная и социальная инфраструктура. Чтобы школа и детский сад были, чтобы комбинат бытового обслуживания работал, чтобы можно было отдохнуть в ресторане или потренироваться в спортклубе... Поэтому мы запроектировали все необходимое в поселке «Лесной остров». Каждый поселок стремится создать свою «изюминку». В нашем поселке это рукотворное озеро, вокруг которого сосредоточена вся инфраструктура. Также почти половину площадей поселка – 90 га – занимает лесной массив.
Есть, конечно, и неорганизованные поселки, где разбитые дороги, непонятное управление поселком, категория земель, не позволяющая прописаться. Но простая арифметика показыавет, что выгоднее купить сразу готовую землю, чем проводить все коммуникации на пустой участок».
Ох, уж эти сети...
Предположим, что вам совершенно не нужна жизнь отшельника, и вы уже готовы купить землю в малоэтажном поселке. На семейном совете вы решили, что готовы построить дом в течение года. Правда, ваши планы могут не совпадать с планами владельца земли. Чтобы не вышло накладок, уместно поинтересоваться документами, показывающими степень готовности документов.
Итак, несколько вопросов к юридическому лицу, собственнику земли.
Покажите генплан поселка и прилегающей территории, к которой этот поселок относится?
Утвержден ли проект планировки?
Покажите документ, удостоверяющий перевод в земли населенных пунктов! (перевод осуществляется на федеральном уровне и занимает от 1,5 до 3 лет).
Покажите разрешение на строительство. Прошел ли проект экспертизу в надзорных ведомствах?
Предъявите договор, где у объекта выкуплены техусловия на подключения к электрическим и газовым сетям! Если вам отвечают: «Мы подпишем», то процесс может затянуться на годы. Есть риск вместо загородного жилья довольствоваться чистым полем без света, газа и других благ цивилизации.
Если поселок газифицирован, то это легко увидеть по наличию ГРП (ГРУ) на территории поселка (а вот разводку можно и не увидеть, ведь современные газовые и электрические сети теперь располагаются под землей).
Если договора на подключение к сетям подписаны, то на каком этапе реализация проектов газификации и электрификации? Доведены ли коммуникации до вашего поселка или участка? Если говорят, что ведутся, спросите, где можно посмотреть ход строительства? Кто подрядчик? И обязательно убедитесь на местности, действительно ли это так? Позвоните в фирму подрядчика и узнайте, действительно ли он проводит эти работы?
Подведены ли к поселку дороги? Как решается вопрос с подведением дорог к вашему участку? Отсутствие на территории хороших дорог обычно оборачивается проблемой. Например, на этапе стройки в распутицу необходимая техника до вас может просто не доехать. Лето ведь короткое… а дожди длинные.
«Если на одном из этих вопросов собственник земли начинает «плавать», то есть вероятность того, что вы будете строить дом намного дольше, вырастает в разы, – говорит директор по маркетингу компании «Западный Берег» Вахтанг Чикаберидзе. – Часто продавец завлекает именно ценой на землю, но что вы получаете взамен? Земля без газа, электричества, дорог должна стоить 10-20 тысяч рублей за сотку. Именно наличие развитой инфраструктуры дает в конечном итоге самое серьезное удорожание. Это огромные трудозатраты и большие деньги.
Сегодня в городе есть достаточно вариантов земельных участков, но собственники многих земель лукавят. Покупателю говорят, что все готово: покупай, стройся и переезжай на природу. Мы же при проектировании загородного поселка «МалинкиVillage» прекрасно понимали, что земля без сетей – это не продукт. Да, несколько участков, может быть, и купят. А что потом? Подключиться к инфраструктуре отдельно взятому человеку в чистом поле практически невозможно. Вместо цивилизованного поселка европейского типа получилось бы что-то невнятное и непригодное для нормальной жизни. Поэтому мы делаем ставку именно на полноценный земельный участок, избавив будущих новоселов от лишней головной боли. Аферисты вам могут сказать: «Где вы это все слышали? Мы лучше других в этом разбираемся». Звоните строителям напрямую, они вам обязательно ответят».
Мозговой штурм
Прежде чем мониторить базы объявлений, ответьте для себя на следующие вопросы.
Что будет на вашем земельном участке? Одно дело, если вам нужен коттедж на 600 квадратных метров, гостевой домик, гараж, баня, 12-метровый бассейн и вишневый сад. Другое – если речь идет о небольшом доме с зоной барбекю и без большого надела земли под приусадебное хозяйство. Понимание этих вещей поможет вам точно рассчитать площадь земельного участка.
Где покупать землю? Считается, что переселяться за город на расстояние более 20 км от города смысла нет: долго добираться и ждать выезда экстренных служб. Есть и еще один критерий оценки того, насколько удобно вам будет жить за городом: отлично, если вы без проблем доезжаете до города за 15-20 минут.
Как добираться до дома? Вопрос вытекает из предыдущего. Возможно, если вам не хочется выбираться за пределы мегаполиса, то вы найдете способ воспользоваться общественным транспортом. Однако если за город перебирается семья, то, вероятней всего, стоит включить в смету будущих расходов покупку второго авто и дополнительные затраты на ГСМ.
Кто будет обслуживать ваш участок? Разгребание снежных завалов и расчистка дорог за два часа до отъезда на работу – конечно, неплохая альтернатива утренней гимнастике. Но вряд ли это под силу, например, пожилым людям.
На какие деньги покупать землю? Сегодня достаточно много банков имеют программы кредитования строящегося жилья. Также не забывайте, что рссийское правительство одобрило законопроект, разрешающий направлять материнский капитал на строительство индивидуального жилья.
Сайт DomChel.ru благодарит за помощь в подготовке материала руководителя компании «Дан-Инвест» Валентина Корытного, директора по маркетингу компании «Западный Берег» Вахтанга Чикаберидзе, руководителя отдела продаж клубного малоэтажного поселка «Лесной остров» Александра Дунского.
P.S.: Следующая тема «ДомоСТРОЙКИ» – кому поручить строительство своего коттеджа? Где найти достойного прораба и как привлечь к ответственности нерадивых «равшанов»? Может ли снизить риски строительство дома под ключ? Как грамотно разобраться с геодезией? Если у вас есть ответы на эти вопросы, если вы готовы поделиться с нами своими историями – пишите lapteva@info74.ru!
Партнер проекта «ДомоСТРОЙКА» в марте – коттеджный поселок «Солнечная долина».
