Малоэтажка без удобств?

У малоэтажного жилья в Челябинской области пока смутное будущее. И причина не только в несовершенстве нормативно-правовой базы и других законодательных аспектах, касающихся застраиваемых земель, но и в том, что застройщикам пока нечего предложить покупателям. Кроме широких дорог, зеленых газонов и немногочисленных соседей беглецы из каменных джунглей хотят видеть в загородных поселках и объекты социальной инфраструктуры, как то детсады, школы, больницы. Но, как оказалось, застройщики не спешат двигаться в этом направлении, считая, что их главная задача – сбыть недешевое жилье. Да и ориентированы они пока на клиентов, чей доход едва не дотягивает до кошелька москвича. Эти и другие проблемы освещались на круглом столе, организованном торгово-промышленной палатой Челябинской области.

Плюсами малоэтажного жилья все в голос называют его комфортность, нахождение в более экологичном месте, в идеале рядом с лесом или водоемом, огороженную территорию, наличие мест отдыха, парковочных мест, а то и гаражей. Все это чаще всего предусмотрено в обособленных поселках и требует дополнительных затрат. И никто не скрывает, что такое жилье обойдется его владельцу дороже, чем квартира в городской многоэтажке. Застройщики, утверждающие обратное, явно лукавят. Но что в итоге получит покупатель квартиры в загородном поселке? Обещанный комфорт или головную боль?

По признанию директора ООО «Грин Парк» и ООО «СтройГрад+» Ивана Петриди, основными проблемами, с которыми столкнулся застройщик в процессе реализации проекта, стала его высокая затратность. «Наши проблемы – это высокие накладные расходы по сравнению с высотными домами в городе: от 7 до 14 тысяч рублей за квадратный метр, – говорит он. – В эту сумму входит и стоимость прокладываемых дорог, и строительство социальных объектов, что также является проблемой. Конечно, это влияет на общую стоимость объектов».

Одной из главных проблем Иван Петриди назвал и отсутствие у горожан «видения и понимания преимуществ жизни за городом». Это, по мнению директора по развитию компании «Западный берег» Вахтанга Чикаберидзе, особенно удивительно при уровне дохода челябинцев. «В Челябинске постоянно растут доходы населения, – заявил спикер. – Просто горожане скрывают от налоговых органов до 50 процентов своих доходов. Это порядка 22 тысяч рублей на человека или 700 долларов. По неофициальным данным эта цифра еще выше – 1200 долларов на человека в семье».

По мнению Чикаберидзе, эта сумма немногим меньше, чем скрываемый доход москвичей. «В Москве это от 1500 до 1800 тысяч долларов на человека. То есть в Челябинске живут люди, чей средний доход составляет 3-4 млн рублей в год», – отметил спикер. Богатство населения, по его мнению, позволяет развиваться всем форматам недвижимости, в том числе малоэтажному строительству. «И в ближайшие 10-15 лет появится еще от 5 до 100 тысяч людей с высоким доходом, – утверждает Чикаберидзе. – То есть нужно построить еще десятки миллионов квадратных метров».

Однако не все из присутствующих за круглым столом согласились с мнением директора по развитию компании «Западного берега». Управляющая челябинским филиалом банка «АГРОПРОМКРЕДИТ» Елена Дробах в качестве доказательства обратного привела цифры. «В Челябинской области население закредитовано таким образом, что на каждого человека, в том числе на только что родившегося младенца, по данным на 1 января 2013 года, уже приходится кредит в размере 100 тысяч рублей» – говорит спикер. По признанию Елены Дробах, если застройщикам все же удастся убедить ее купить квартиру в малоэтажке, ее, кроме вопроса, где взять деньги и как добираться до города, будет волновать все та же социалка.

«Меня как потенциального покупателя и как маму волнует, кто будет работать в детских садах и школах для поселков? – продолжает спикер. – Кто будет обслуживать эту инфраструктуру? Ведь я там не только жить и развлекаться хочу». На что Вахтанг Чикаберидзе поинтересовался: «А работой мы вас не должны обеспечить?»

Что, по мнению первого заместителя министра строительства Челябинской области Сергея Сихарулидзе, было бы совсем неплохо. «Отсутствие социальной инфраструктуры – основная проблема при развитии малоэтажного строительства, – убежден замминистра. – Мы ее уже получили, а дальше будет еще хуже. Одно из направлений мне в свое время нравилось у «Стройкома». Они намеревались создавать соцструктуру и потом на ней же работать, но потом они поняли, что это не их бизнес, и отказались от этого». Но, по мнению чиновника, эту проблему можно решить. На сегодняшний день в Челябинске как минимум три организации заявляются на бизнес дошкольного частного образования. Чего не скажешь о школах. Полноценных средних образовательных учреждений в таких поселках ждать не стоит.

«Другая проблема – отсутствие в пригороде точки приложения рабочий силы, – продолжает замминистра. – Сейчас такой точкой является Челябинск. В пригороде их нет. Там нет производств, где был бы востребован рабочий потенциал живущего там контингента людей». По убеждению областных властей, если пути решения этих проблем будут найдены, то менталитет людей сам поменяется, и они поедут жить за город.

Что для этого готово сделать государство?

«Перед правительством области стоит задача усовершенствовать нормативно-правовую базу, финансовые механизмы, обеспечить возможности кредитования, снижение себестоимости строительства, – говорит замминистра. – Пока земельные участки недостаточно обеспечены инженерной инфраструктурой, отсутствуют документы территориального планирования, которые необходимо разрабатывать и внедрять для того, чтобы знали, где можно строить, а где нет. И чтобы более-менее упорядочена была застройка».

Однако кое-какие обязательства муниципалитет не согласен брать на себя.

Застройщики жалуются, что существуют проблемы по принятию инфраструктуры. И чаще всего это волокита в получении справок и собственно передаче инфраструктуры муниципалитету.

«Что вы говорите?! Нет никаких проблем, – возразил Сергей Сихарулидзе. – Инфраструктуру нетрудно подготовить, зарегистрировать. Только у вас никто ее не примет! Вы деньги на содержание этой инфраструктуры тоже с дорожками нам передадите? А источник доходов данного муниципального образования из чего складывается? Налог на землю, налог на имущество и подоходный налог граждан. А граждане в основной своей массе зарегистрированы не в этих поселках. Соответственно, налоговая база не увеличивается, а увеличиваются только затраты». По словам замминистра, это главная проблема любых образований домовладельцев, где есть УК. Содержание всей инфраструктуры там ложится на плечи жителей. «Не надо обольщаться, содержание квартиры в Челябинске всегда будет дешевле, чем содержание дома любых размеров в отдельном поселке, – продолжает чиновник. – Если ты хочешь, чтобы было видеонаблюдение, чтобы охранники с собаками ходили по периметру – плати. Хочешь въезд со шлагбаумом – плати. В одном из поселков, например, ежемесячная плата за квартиру составляет 15-18 тысяч рублей. То есть 500 рублей за квадратный метр».

Тем не менее областные власти ставят развитие малоэтажного строительства в регионе в ряд приоритетных задач, утверждая, что малоэтажки экономичнее, экологичнее и имеют больше перспектив.