Анатолий Вершинин, коммунальный омбудсмен: «Свою УК мало выбрать, ее надо воспитать!»

Жалобы южноуральцев на ЖКХ не утихают. И часто камнем преткновения становятся недобросовестные управляющие компании, утаивающие свои доходы, не следящие за домами и дворами, некорректно ведущие документацию… В Челябинской области коммунальные войны разгораются нередко. Не исключено, что именно поэтому в области с января появился новый правозащитник – коммунальный омбудсмен. Спустя полгода Анатолий Вершинин делится с читателями сайта DomChel.ru опытом воздействия на недобросовестные УК и называет причины, по которым те попадают в черные списки.

«Не должность, а общественное направление»

– Анатолий, что это за должность такая – правозащитник в сфере ЖКХ?

– ЖКХ я занимался и раньше, еще до того, как начал реализовывать проект «Коммунальный инспектор». И понял, что это дело полезное и нужное. Из результатов: за прошедшее полугодие моей деятельности в качестве омбудсмена удалось сформировать эффективно работающий общественный совет, в который вошло очень много активных жителей. Раньше каждый инициативный житель, председатели домов были вынуждены в одиночку решать коммунальные проблемы. Сейчас у них появилась возможность обмениваться мнениями и опытом. А ведь многим есть, что рассказать, потому что у жителей накопился огромный опыт в сфере ЖКХ. Сейчас у нас получается передавать этот опыт по всему городу.

– Почему именно сейчас появился новый омбудсмен? Возникла какая-то особая потребность?

– Я бы сказал, это произошло потому, что общественное коммунальное движение в нашем регионе получило серьезную поддержку со стороны руководства Челябинской области.

Сейчас мы фактически выполняем поручение президента об общественном контроле за коммунальной сферой и поручение губернатора области об усилении контроля за деятельностью УК. И одним из итогов начальной деятельности стал сформированный рейтинг самых недобросовестных УК города. Так называемый антирейтинг компаний. Он был составлен на основании обращений жителей Челябинска: на какую компанию на горячую линию поступило наибольшее число жалоб, та и стала первой в рейтинге, и далее по убывающей. Надо отметить, что исследование получилось объективным, и последующие встречи с жильцами это подтвердили. Первенство в так называемом антирейтинге заняли крупнейшие УК Челябинска: «Созвездие», «Ремжилзаказчик» и ДЕЗ Калининского района. Причем я не связываю число жалоб с большим количеством обслуживаемых домов. В городе есть компании и покрупнее, но жалобы на них вовсе не поступали.

Дома как бизнес

– На что жалуются жители?

– С начала года к нам поступило порядка 15 тысяч жалоб. Чаще всего недовольны ростом тарифов, хамством, грубостью со стороны руководства УК, обслуживающего персонала, даже дворников. Дальше в списке жалоб – отсутствие отчетов УК перед жильцами, ремонта, благоустройства, нереагирование на требования жильцов.

Надо отметить, что в последнем случае часто виноваты сами жильцы – они не всегда считают нужным писать заявки на проведение какой-либо работы, а ограничиваются телефонным звонком. Не удивительно, что в итоге приходится долго ждать. А иногда люди обращаются с такими экзотическими вопросами, как нежелание жителей первых этажей оплачивать лифт. В этом случае я советую попробовать договориться с остальными жильцами подъезда, чтобы распределить сумму на них. Если все согласны, то можно отписаться от лифта. А еще в Челябинске повсеместны коммунальные войны между УК, когда те делят между собой дома. Жителям в такой ситуации приходит несколько квитанций от разных компаний. Многие теряются, перестают оплачивать. В этом случае лучше поскорее выбрать УК.

– Чем чаще всего грешат наши управляющие компании?

– У нас обслуживание домов – это бизнес, причем для многих руководителей временный. Часто вместо 10 процентов от сборов за жилищные услуги УК хотят иметь в прибыли все 70! В итоге недобросовестные компании проблемы не решают, а занимаются коммерцией: подъезды не ремонтируются, благоустройства во дворах нет, отсутствуют капремонты.

Особенно в Металлургическом районе плачевная ситуация: в домах гнилые трубы, затопленные подвалы, течет кровля, грязные неремонтируемые подъезды и так далее. При том, что собираемость там со средней пятиэтажки – примерно 600 тысяч рублей в год, с трехподъездной девятиэтажки – до 800 тысяч рублей. Если бы эти деньги тратились на дом, можно было бы и кровлю отремонтировать, и подвал.

Часты ситуации, когда по программе софинансирования капремонтов приходили деньги, но куда они ушли – неизвестно. В смете указано, что они были потрачены на евроокна в подъездах, но окна стоят старые. И пока есть возможность, недобросовестные коммунальщики будут выкачивать деньги из домов, а дома потом начинают рассыпаться и становятся ветхо-аварийными. Это удобно: можно потом сдать обветшалый фонд государству – мол, расселяйте, а то, что 20 лет куда-то уходила прибыль – вроде как все по закону. В это же время руководство УК вполне может обеспечить себе надежный тыл – бизнес и недвижимость где-нибудь в Европе.

– А на тарифы жалуются?

– Мы сейчас часто слышим призыв, что нужно повлиять на ресурсоснабжающие организации, но надо понимать, что на рост коммунальных тарифов собственникам жилья повлиять достаточно сложно. Конечно, если бы инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций были публичны и подконтрольны обществу, тогда, наверное, можно было бы избежать такого роста тарифов. Я не исключаю, что они где-то, может быть, и завышены, но, с другой стороны, собственники жилья точно бы понимали, на что уходят деньги.

А что касается УК, то они, пользуясь общим повышением тарифов, всегда повышают и свои жилищные тарифы, хотя по Жилищному кодексу только собственники жилья на общем собрании могут решить, увеличивать тариф или нет. А вот если собрания не было, тогда УК за основу берет тарифы, установленные органом местного самоуправления. Компании-нарушители стараются собрания жителей не проводить и поднимать тариф.

С другой стороны, некоторые поступают так, как «Ремжилзаказчик» Металлургического района: в этот раз они тариф не подняли и позиционируют это как благодеяние. Так ведь они и не должны этот тариф поднимать в одностороннем порядке! Они должны были собрать собственников жилья и с ними этот вопрос обсудить. Притом жители сами иногда не против платить больше, только бы знать, на что уходят деньги.

Бывает, что жильцы выбирают УК, а обслуживает их другая организация. А между тем УК собирает 10 процентов за то, что заключает договор с обслуживающей организацией. Например, с многоподъездной десятиэтажки достаточно крупная УК может собрать за жилищные услуги свыше миллиона рублей в месяц . Из этих денег 10 процентов она возьмет только за то, что заключила договор между собственниками жилья и обслуживающей организацией. А дальше УК уже не несет ответственности за работу другой компании.

Еще одна распространенная хитрость УК – выбор подрядной организации. Недавно был случай: в доме нужно было установить бойлер, УК назвали цену – 600 тысяч рублей. Собственники жилья нашли подрядчика, который был готов все сделать за 200 тысяч, однако УК не согласилась, уперлась, что будет работать только со своей фирмой. Это в корне неправильно! По Жилищному кодексу компания обязана заключить договор с тем подрядчиком, кого выберут собственники жилья.

Методы коммунального воспитания

В ведении стандартной крупной УК находится в среднем около 400 многоэтажек. Месячный оборот денежных средств в таких домах за жилищные услуги – от 15 млн рублей ежемесячно.

– Что делать, если коммунальные компании идут на подобные хитрости?

– В таких случаях я всегда рекомендую жителям держаться инициативной группой жестко и решительно, обязательно оформить смету дома, провести собрание собственников и принять протокол о том, что решили заключить договор именно с этим подрядчиком. Если протокол принят, отправляйтесь с ним в УК, оставьте им оригинал, а копию возьмите себе – в УК обязаны исполнить ваше пожелание. Если они отказываются – пишите в жилищную инспекцию, прокуратуру, администрацию города. Если компания и тогда продолжает плевать на собственников – ищите другую компанию или продолжайте воспитывать эту.

Можно обратиться и в суд. Но это не всегда эффективно. Дело в том, что УК как раз-таки выгодно, когда вопросы уходят в суд: судиться можно долго, но юристов, которые хорошо разбираются в сфере ЖКХ, мало. И все они работают в юридических службах тех же УК. Получается, что из тех денег, которые собственники жилья платят УК, юристы получают зарплату и с ними же еще потом судятся?

Другой вариант – жильцы могут нанять своего судью и провести независимую экспертизу. Но для этого нужно будет собирать деньги. Если они готовы пойти на это, почему нет? Есть все шансы выиграть. Если возможности нет, имеет смысл подвергнуть компанию общественному порицанию. Вплоть до того, что ежедневно приходить в приемную к директору. Собственники жилья должны активнее участвовать в судьбе своего дома, иначе через полтора десятка лет вы получите аварийный дом.

– Кому этим заниматься: пенсионеры не могут, молодые на работе...

– Не согласен, у нас много активных пенсионеров. И потом, можно разделить обязанности между инициативной группой и председателем дома. Например, я всегда советую на встречу с директором компании отправляться группой не меньше пяти человек – для большей убедительности. Я готов сам вместе с жильцами поучаствовать в этом процессе. Конечно, бывают случаи, когда руководство компаний не хочет встречаться, не пускают в кабинет. Что ж, будем дальше воспитывать.

– Судя по всему, поймать УК за хвост не так-то просто. Не боитесь, что в разбирательствах захлебнется еще одно общественное движение?

– Не боюсь, нам удалось повлиять на некоторые УК. Проводим рейды, наш состав растет. Если собственники жилья готовы решать сою проблему, формировать инициативную группу, бороться – повлиять на ситуацию можно. С другой стороны, есть люди, которые хотят, чтобы за них все сделали. Но я объясняю, что мы не сможем этого сделать, так как обращения, жалобы и действия должны идти от собственников квартир. С людьми с улицы УК даже не будут разговаривать, так как потребовать информацию могут только собственники жилья.

– Что делать, если люди решили распрощаться с неугодной УК, но та не торопится возвращать документы?

– Нужно опять-таки собрать инициативную группу, подобрать понравившуюся УК и подавать иск в арбитражный суд. УК обязаны передать документы. А замки на техпомещениях дома можно поменять самим в присутствии сотрудников полиции. Другая проблема, что часто и новая УК ничего не делает, и здесь порядок действия такой же – создавать ТСЖ, искать другую УК или воспитывать эту.

– Кстати, о ТСЖ... Сейчас все больше челябинцев рассматривают эту альтернативу. Что, на ваш взгляд, предпочтительнее?

– В доме, где я живу, организовано ТСЖ. В общем с участия в его жизни и началось мое вникание в дела ЖКХ. Новым домам выгоднее создавать ТСЖ: дом ведь новый, сети не изношенные. Но у нас много старого жилфонда, поэтому из 5 тысяч многоквартирных домов большая часть – примерно 4700 – обслуживаются УК. Здесь у жильцов часто мало знаний сферы ЖКХ, но зато есть старый менталитет, когда кто-то за кого-то все должен решить. Но в принципе и там находятся активные жители. Не надо забывать, что в таких домах собираемость средств может быть невысокой, и создавать ТСЖ порой просто невыгодно.

– А если и в ТСЖ найдутся нечистые на руку председатели?

– Если среди председателей ТСЖ находятся мошенники, нужно менять руководство, проводить независимый аудит и с документами обращаться в прокуратуру. Если факт отмывания денег подтвердится, с ним уже будет разбираться полиция.