Кто достроит дома фирм-банкротов?

В России может появиться единый банк-санатор, который достроит многоэтажки за застройщиками-банкротами. Такой механизм, по прогнозам экспертов, может ускорить решение проблемы обманутых дольщиков и позволит им получить оплаченные квартиры.

Сейчас в случае банкротства застройщика у дольщиков есть два основных варианта действий. Первый – создавать жилищно-строительный кооператив, который выкупит то, что успел построить девелопер, за паи, а затем собирать недостающие деньги и достраивать. Второй – распродавать недострой и делить деньги между собой. Поправки к закону «О банкротстве» предлагают третий путь. Так, в стране может появиться банк, который станет не только кредитором для застройщиков, но и единым санатором на случай, если их придется спасать от разорения.

Санатор по договору с застройщиком будет искать выход из проблемной ситуации с привлечением дополнительных средств. А также будет думать, как заработать на существующих у застройщика активах. Опыт по санации застройщика в России уже есть. Именно этот механизм сейчас решает проблему с объектами группы компаний «СУ-155». Минстрой при участии банка «Российский капитал» создал инструмент, реализация которого позволит достроить объекты незавершенного строительства. Именно этот банк и может стать единым санатором в стране.

В России появились критерии признания покупателей жилья обманутыми дольщиками. Такой проект приказа подготовил Минстрой РФ. Проблемным объектом в сфере долевого строительства жилья могут признать дом, строительство которого не ведется более девяти месяцев. Чтобы покупателей жилья признали обманутыми дольщиками, необходимо, чтобы ДДУ был оформлен в соответствии с 214-ФЗ. У застройщика не должно быть правопреемника, к которому можно заявить требования по исполнению его обязательств. На объект строительства не должно быть договора банковского поручительства и договора страхования гражданской ответственности.

«Такой банк, безусловно, нужен, и это поручение мы будем развивать», – заявил в рамках доклада на итоговой коллегии Минстроя РФ за 2015 года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. – При этом он будет не только единым санатором, но и отчасти поможет застройщикам решить проблему кредитования. Сегодня инвесторы приходят в банки, и им просто отказывают в кредитовании строительства, объясняя, что это высокие риски».

За последний год число долгостроев выросло во многих регионах. Только в Москве сегодня насчитывается 333 объекта незавершенного строительства, сообщается на портале столичного стройкомплекса. На Южном Урале есть проблемные объекты, вопрос по которым не решен на протяжении нескольких лет. К примеру, дольщики многоэтажки на улице Братьев Кашириных, 33 в Челябинске ждут своих квартир седьмой год. Компания-застройщик подала заявление в арбитражный суд области о признании ее банкротом. Возникшая затем компания должна была достроить этот дом, но этого до сих пор не произошло.

Кроме того, ряд челябинских застройщиков в этом году переносит сроки сдачи новостроек. «Порядка 20% обратившихся к нам – это дольщики, которые жалуются на срывы в сроках сдачи домов микрорайона “Академ Riverside”, – рассказал нашему сайту председатель совета Челябинской региональной общественной организации “Общественный контроль и защита прав потребителей в сфере строительства “Наш новый дом” Евгений Гурвич. – Оставшиеся 80% покупателей пытаются добиться от застройщиков компенсации за брак в сданных квартирах и устранения недостатков». Еще один митинг прошел в Челябинске этой весной с участием дольщиков, купивших квартиры в микрорайоне “Яблоневый” поселка Чурилово».

Евгений Гурвич полагает, что создание банка-санатора для застройщиков-банкротов – едва ли не единственное сегодня решение проблемы обманутых дольщиков. В таких случаях централизованное финансирование будет очень кстати – по крайней мере, оно позволит людям получить оплаченные квартиры. Ведь, как известно, если застройщик банкротится, в числе первых и вторых оставшиеся у застройщика-банкрота деньги получают работники и подрядчики. Дольщики становятся лишь в третью очередь наряду с банками, которые предоставляли застройщику банковскую гарантию на строительство. По мнению эксперта, когда очередь доходит до дольщиков, денег на компенсации вложенных в строительство средств им обычно не остается.

Количество пострадавших дольщиков в России увеличилось в 2015 году более чем вдвое. Об этом заявил депутат Госдумы, руководитель рабочей группы по защите прав дольщиков Александр Хинштейн. На начало 2016 года зафиксировано порядка 114 тысяч пострадавших. Таким образом, рост числа обманутых дольщиков за 2015 год составил 61 тысячу человек. Депутат пояснил, что виной тому массовая череда банкротств застройщиков.

«В Челябинске уже были случаи, когда из-за разорения застройщика крупные инвесторы достраивали объекты на собственные деньги, – продолжает спикер. – Например, так было со строительством ЖК “Школьник”. Но такой вариант развития событий возможен лишь в том случае, если инвесторами являются крупные и финансово независимые правообладатели – коммерческие организации, бизнесмены».

Игроки строительного рынка подчеркивают, что сама идея появления такой «подушки безопасности» для строителей не нова. «Какое-то время назад мы предлагали подобный механизм работы с застройщиками-банкротами, – говорит глава комитета по градостроительству челябинского регионального отделения «Опоры России» Андрей Бодрягин. – Правда, речь шла не о банке-санаторе, а о госоргане, который бы взял на себя эти функции и работал по принципу агентства страхования вкладов, к примеру. Как эту идею будет реализовывать коммерческая организация – не понятно. Тем более, с учетом поправок в федеральный закон №214. Например, одна из них предполагает создание эскроу-счетов и систему, где залогодержателем объекта до момента выплат выступает банк. Возникает вопрос: как новый банк-санатор в случае банкротства компании будет взаимодействовать с такими банками?»

Напомним, что сейчас в стране действуют механизмы по защите дольщиков, связанные с обязательным страхованием рисков со стороны застройщика, либо с обеспечением строительства через банковские гарантии или «фонд взаимовыручки». Новые поправки в закон о долевом участии, которые уже прошли первое чтение, предлагают и другие методы защиты дольщиков.