Сделки с жильем, которые доводят до суда

Треть альтернативных сделок с одновременной продажей старого жилья и покупкой нового заканчивается судебными разбирательствами. Об этом сообщают аналитики столичной компании Est-a-Tet. Чаще всего причиной конфликтов становятся неправильная процедура оформления договора или потеря денег. Какие еще сделки с жильем можно считать опасными, выяснял сайт DomChel.ru.

Накопить денег на покупку квартиры или оформить на эти цели кредит – задача для многих челябинских семей сложная. Поэтому очень часто финансовым подспорьем для решения квартирного вопроса становится другое жилье, продажа которого и завязана на покупке нового. При этом формируется цепочка продаж квартир, в которой один из участников выступает в роли продавца и покупателя одновременно. Такая сделка и называется альтернативной продажей.

Обычно в процессе участвуют несколько квартир, иногда их количество может достигать 10-12 объектов. Из-за вовлечения большого количества участников процесс может затянуться надолго. Ведь каждый имеет свои интересы, поэтому заранее обговорить точные сроки купли-продажи вряд ли возможно. Риелторы утверждают, что чем сложнее цепочка, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она разорвется.

О самых распространенных схемах мошенничества с жильем, которые известны на основании реальных уголовных дел, читайте здесь.

Есть примеры, когда за несколько часов до сделки один из участников отказывался от нее. В итоге рушилась вся цепочка и приходилось срочно искать новых покупателей на объекты. При этом затраты на работу риелтора, нотариуса или юриста, получение справок остаются невозмещенными. Еще в ряде альтернативных сделок покупатели выбирают объект до момента продажи своей квартиры. Внося продавцу залог, они рискуют его потерять. В течение месяца, а именно на это время обычно вносится залог, найти покупателя на вторичном рынке крайне сложно. Нередко это становится поводом для обращения пострадавшей стороны в суд.

Кстати, именно авансовые договоренности часто приводят к конфликтам. «На практике был случай, когда продавец квартиры запросил у покупателя крупный аванс в размере 500 тысяч рублей, – говорит руководитель АН “Альфа” Светлана Нуждина. – Позже выяснилось, что человек и не планировал продавать жилье. Таким образом с потенциальных покупателей он получил восемь авансов и свободно распоряжался этими деньгами по своему усмотрению. А когда пришло время возвращать аванс из-за отказа в сделке, он начал тянуть время. Возвращать эту сумму пришлось около года, все это время продавец не мог решить свой квартирный вопрос».

Впрочем, опасными можно назвать не только альтернативные сделки. «Более рискованными можно назвать обменные сделки. Но здесь опасность опять же связана с тем, что стороны просто могут не договориться между собой, – продолжает Светлана Нуждина. – Найти варианты, которые устроили бы всех участников, довольно сложно».

Эксперт отметила, что средняя сумма аванса составляет в среднем 30-50 тысяч рублей: «Этого вполне достаточно, чтобы покупатель подтвердил серьезность своих намерений. Если же размер аванса составляет свыше 100 тысяч, например, это увеличивает риски, и нужно внимательно отнестись к этому». В авансовом договоре необходимо четко фиксировать все нюансы, по которым вам должны будут вернуть деньги, выплаченные в качестве предоплаты.

В последнее время владельцы жилья все чаще страдают от квартирных мошенников. По итогам 2015 года только в Челябинской области было возбуждено 125 уголовных дел о мошенничестве с недвижимостью. Еще десятки подобных дел заведены в регионе с начала этого года.

Одной из самых опасных всегда считались сделки с микродолями. Однако в этом году в закон были внесены изменения, которые позволят минимизировать все риски при покупке таких объектов. «С 1 июня 2016 года любые сделки с долями собственности проходят обязательное нотариальное удостоверение, – поясняет юрист “Центра правовой и финансовой защиты” Петр Семенов. – Нотариус перед сделкой проверяет чистоту объекта, запрашивает перечень документов – кадастровые сведения, выписку об арестах и другое».

Юрист АН «Компаньон» Алина Синелобова рассказала о тонкостях, которые необходимо знать при оформлении сделок со вторичкой, чтобы исключить все риски: «Во-первых, необходимо убедиться, реально ли существует предлагаемый объект. В практике бывали случаи, когда продавалась квартира с адресом, по которому нет такого дома, или дом снесен и на его месте новостройка с другим адресом, например. Для проверки нужно запросить у собственника техпаспорт и сверить кадастровый номер с тем, что указан в документах на квартиру».

Более пристально юрист советует относиться к сделкам, где интересы продавца представляются по доверенности. «Можно обратиться к нотариусу, выдававшему доверенность, и проверить по номеру документа, действительно ли этот человек представляет интересы продавца недвижимости. Личность самого собственника также можно проверить по базе судебных дел, она есть на сайтах районных судов. Бывали ситуации, когда при такой проверке выяснялось, что человек уже нес наказание за махинации с жильем», – пояснила Алина Синелобова.