«Унитазы загудели, как „Боинги“». Жители челябинской многоэтажки разругались с УК из-за ремонта на теплосетях

У жителей относительно новой десятиэтажки разгорелся конфликт с управляющей компанией из-за теплообменника. В редакцию 74.RU обратились жители Ленинского района, хотя похожие тупиковые ситуации складываются и в других домах Челябинска. Что мешает жильцам договориться с УК, и на чьей стороне закон?

Первые новоселы заехали в дом № 5 на улице Прохладной в 2015 году, но жителей новостройки уже одолевают коммунальные проблемы. В прошлом году людей начала беспокоить ржавая вода из-под крана — эту проблему часто связывают с качеством теплообменников. Представители управляющей компании многоэтажки — ООО «Академия» — сообщили жителям, что срок эксплуатации теплообменников, установленных в доме, истек, и их нужно полностью заменить.

В конце июня на индивидуальном тепловом пункте десятиэтажки провели опрессовку, после чего теплообменник признали аварийным и опечатали.

«Гидравлические испытания теплообменника не пройдены, запорная арматура закрыта и опломбирована ООО „УралЭнергоСбыт“. Теплообменник не введен в эксплуатацию, использовать его для подачи отопления невозможно. Мероприятия по подготовке МКД к зиме остановлены», — сообщается на сайте и в соцсетях «Академии».

Отопительный сезон оказался под угрозой, а коммунальные проблемы жителей усугубились.

«После опрессовки у всех потекли трубы, унитазы стали гудеть, как „Боинги“, — возмутилась жительница дома Любовь. — Наш специалист говорит, что оборудование, регулирующее давление, вышло из строя. Председательница наша купила манометр, поставила на воду за бачком унитаза, и у нее на третьем этаже показало 7 бар, то есть в подвале еще выше, а рабочее давление — до 4,5. Один стояк отключили из-за протечки, не могли найти хозяйку квартиры, и люди несколько дней были вообще без воды».

Глава совета дома Елена решила обратиться напрямую к производителю теплообменников: сейчас в подвале дома на Прохладной, 5, стоят обменники челябинской фирмы «ЭффектЭнергоСтрой» (Energy Group). В компании подготовили коммерческое предложение для ремонта (то есть промывки и замены деталей) либо полной замены четырех теплообменников.

Итоговая сумма всех работ — около 750 тысяч рублей. В предложениях управляющей компании, однако, фигурируют совсем другие суммы.

«В прошлом году на общем собрании собственников нам предложили замену одного теплообменника за 800 тысяч рублей от компании из одного человека, зарегистрированной буквально накануне, — рассказала Любовь. — В этом году УК продавила-таки замену в другом доме, на Агалакова, 66. Там замена двух обменников и труб обошлась в 2,3 миллиона».

Деньги на замену представители УК предлагают взять со спецчета капитального ремонта. Его жильцы завели на весь дом и ежемесячно пополняют сами, за годы уже скопилась приличная сумма: около 6,5 миллиона рублей. Но тратить ее на замену теплообменника они считают нецелесообразным.

«Дому всего десять лет, такими темпами в нем не останется средств ни на лифты, ни на что», — возмущается наша читательница Любовь.

В теории привести в порядок теплообменники можно было бы в рамках текущего ремонта, взяв деньги с баланса управляющей компании, так как ремонтные и пусконаладочные работы на индивидуальных тепловых пунктах многоквартирных домов входят в минимальный перечень услуг по содержанию МКД, утвержденный правительством РФ в 2013 году.

Но жители дома и УК трактуют этот документ совершенно по-разному. Первые считают, что теплообменник — не синоним ИТП, а лишь часть комплексной системы.

«Если брать деньги со спецсчета, масштаб работ должен быть совершенно другим, это уже не только замена теплообменников, но и какие-то другие коммуникации, а ведь они-то исправны», — объяснила председатель совета дома Елена.

А вот главный инженер «Академии» Андрей Федотов сообщил корреспонденту 74.RU следующее:

«Мы руководствуемся этими правилами номер 290, это для нас главный документ. Жильцы — это не квалифицированный персонал, а я вам говорю, текущий ремонт — это проведение испытаний, и всё. Любые другие работы на сетях — разобрать, собрать, поменять, сделать, передвинуть, чтобы продлить срок их жизни, — должны проводиться за счет средств капитального ремонта».

Юрист компании «Филатов и партнеры» Александр Иванов указал: в законодательстве четко прописано, что включает в себя капитальный и текущий ремонт.

«Использование средств капитального ремонта предполагает значительный объем работ, направленных на полное обновление системы. Средства УК предназначены для поддержания текущего состояния. Таким образом, позиция жителей выглядит обоснованной, — объяснил Александр Иванов. — Замена теплообменника не носит массовый характер и не затрагивает весь дом целиком, что соответствует критериям текущего ремонта, она должна проводиться в рамках текущих ремонтных мероприятий, финансируемых управляющей компанией».

Возможно, у УК просто нет денег? Какими средствами на содержание дома сейчас располагает компания, жильцы понять не могут.

«У нас за последние два квартала до сих пор не подписаны акты приемки выполненных работ, потому что мы не получили обоснования всем выставленным счетам, — уточнила Елена. — Например, поставили в первом и втором квартале начисления за дезинсекцию и дератизацию, хотя в первом таких работ не проводилось, а за второй нам показали какой-то непонятный акт — ни фирмы, кто это проводил, ни суммы, ни подписей, ни печатей».

Что самое странное, теплообменники в итоге прошли гидравлические испытания, причем официально УК не сообщила об этом жителям. Только связавшись непосредственно с «Уралэнергосбытом», мы узнали, что 10 июля специалисты повторно нанесли визит на Прохладную, 5 и сняли опломбировку.

«В конце июня в ходе испытаний на прочность и плотность обнаружились многочисленные течи из пластин теплообменника, это привело к падению давления выше допустимого. Использование неисправного оборудования могло обернуться серьезными проблемами в отопительный сезон. Управляющая компания заменила вышедшие из строя детали и пригласила инспектора на повторное испытание. После ремонтных работ протечек не выявлено», — рассказали в «Уралэнергосбыте».

Главный инженер «Академии» подтвердил, что энергетики остались удовлетворены состоянием обменников, но вопрос замены с повестки это не снимает.

«У обменника срок эксплуатации — 10 лет, он прошел, там уже все трубы заросли наполовину, насос работает на повышенной мощности, тратит больше электроэнергии. Можно вообще ничего не делать, мы профессионалы, 20 лет его можем эксплуатировать, но сами же больше будете платить за потери ресурсов! Пойдут снова протечки, можно хоть каждый день хомуты ставить, но сколько теплоносителя за это время в землю утечет? — задался вопросами Андрей Федотов. — Хотите купить новый обменник? Но производитель дает на него гарантию два-три года максимум, и всё. За дополнительную гарантию снова будете платить».

В доме на Агалакова, 66, который упомянула наша читательница выше, заменили теплообменники как раз за счет средств капитального ремонта — в этом случае требования к поставщикам выше. Там поставили, по словам Андрея Федотова, устройства фирмы «Уралводоприбор», которая дает установленную Жилищным кодексом обязательную гарантию пять лет.

Инженер «Академии» подчеркнул, что готов объяснить все эти нюансы жителям дома, только не общему собранию:

«Мы туда выходим, и начинается ор, совет начинает трясти своими полномочиями, говорить, что ему кто должен. Но совет — это же граждане, они никому сами не должны, на них никакой ответственности законом не возложено, если что-то случится. Мы предлагаем варианты, вы отказываетесь. Пожалуйста, вы управляете своими деньгами! Только чтобы управлять, надо понимать. А люди в интернете сидят, никакого опыта технической эксплуатации не имеют, — отметил Андрей Федотов. — Отказались менять теплообменник, мы его подлатали, гидравлические испытания он прошел, но как он себя зимой поведет, с другими температурами носителя уже, мы не знаем. Лопнет труба, и что скажете? Что мы должны платить? Нет, постой! 12 лет эксплуатации, что вы хотите?»

Глава совета дома, правда, обратила внимание УК на то, что в инструкции к обменнникам говорится не о 10-летнем, а о 15-летнем сроке работы «при надлежащем обслуживании соблюдении условий эксплуатации».

«Было ли оно, это обслуживание? Конечно, все зарастет, если не промывать за 10 лет ни разу, — сказала Елена. — И вот сейчас очень странно, как задним числом все починили. Не получится ли так, что зимой случится авария, и всех собак повесят на совет дома, мол, из-за вас не заменили обменник и дом остался без тепла?»

Конфликты целых домов со своими управляющими компаниями в Челябинске — не редкость. Поводом может стать не только дорогостоящий ремонт, но и повышение тарифов. Многоэтажки, случается, успешно меняют «хозяев» на тех, что предлагают более выгодные условия. Правда, эксперты уверены: дешево в сфере ЖКХ хорошо не бывает.