Строительный кредит: перезагрузка

Российские банки в пять раз сократили кредитование строителей. Ждать помощи от кредиторов застройщикам не приходится: при существующих условиях и процентных ставках редкие компании могут рассчитывать на одобрение банка. С таким мнением выступили представители российский Гильдии управляющих и девелоперов. Однако на Южном Урале новости более оптимистичные. По словам местных игроков рынка, экономика начала понемногу оживать, а вместе с ней и банки более лояльно стали подходить к кредитованию строек.

Российские эксперты заявляют о серьезном падении объемов кредитования застройщиков. Так, по словам главы аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Андрея Соколова, в первом полугодии нынешнего года они сократились в общей сложности в пять раз (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). К сокращению кредитования девелоперских и строительных проектов подошли и крупные государственные банки. В частности, Сбербанк и ВТБ снизили его в три раза, а более мелкие коммерческие банки практически полностью свернули свои программы кредитования строительной отрасли.

За шесть месяцев Сбербанк выдал стройкомпаниям кредитов на общую сумму 99 миллиардов рублей. Для сравнения, за первые полгода 2008 года их было 290 миллиардов рублей. ВТБ прокредитовал в первом полугодии строителей на 37,6 миллиарда рублей (в 2008 году – 99,7 миллиарда рублей).

Г-н Соколов также сообщает, что действующие процентные ставки для строителей также не самые выгодные – от 15 до 20 процентов годовых. Большинство компаний могут себе позволить займ под 10-13 процентов.

Еще полгода назад аналитики говорили о практически полном прекращении кредитования строителей. Вернее, кредиты выдавали, но получить их было весьма сложно. К примеру, по данным Ассоциации строителей России, процентные ставки доходили до 25 процентов годовых, заявки рассматривали долго и тщательно. Кредитование застройщиков в итоге превратилось в реструктуризацию задолженностей компаний.

Генеральный директор Российского союза строителей (РСС) Михаил Викторов ранее прогнозировал, что из-за кризиса с рынка недвижимости уйдут около 80 процентов строительных компаний. В первую очередь, по его мнению, это грозит тем, кто занимается жилищным сектором. Вице-президент АСР Владимир Пономарев, в свою очередь, весной этого года сообщал, что более 70 процентов строительных компаний страны уже находятся на грани банкротства. Многие девелоперы вынуждены уступать часть бизнеса или продавать активы банкам-кредиторам. По данным АСР, в этом году будет построено 53 миллиона квадратных метров жилья вместо запланированных 73 миллионов.

Южноуральские игроки рынка, однако, настроены не столь пессимистично. Застройщики полагают, что в последнее время на рынке наметились тенденции к оздоровлению. По словам генерального директора «Управляющей компании «Стройком» Ивана Петриди, резкое падение объемов кредитования застройщиков в первом полугодии 2009 года вполне понятно. В конце прошлого года спрос на недвижимость упал в среднем в десять раз, и большинство строительных компаний стали фактически неплатежеспособными. Об этом свидетельствует череда банкротств строительных компаний в той же Свердловской области. К тому же сами банки в первом полугодии оказались в сложном финансовом положении. К середине года ситуация обострилась и встал вопрос о реструктуризации имеющихся задолженностей.

Иван Петриди уверен, что ситуация с кредитованием строительства взяла курс на улучшение. Банки вопреки прогнозам скептиков активно идут на переговоры с девелоперами по вопросу реструктуризации задолженностей – очередное тому свидетельство, например, договоренности, достигнутые Альфа-банком и Mirax Group. «Необходимо четко понять, что банкротства строительных компаний, особенно крупных, невыгодно ровным счетом никому, – продолжает эксперт. – Строительный рынок долгое времени приносил «золотые яйца», и разрушать его даже из-за финансового кризиса никто не хочет. Более того, сегодня мы видим, что банки готовы возобновить кредитование строительных компаний для продолжения застройки. Все же понимают, что приостановка строительства большинства объектов из-за кризиса никак не повлияет на объективно высокую потребность населения в новом жилье. Другое дело, что кредиты будут выдаваться не как раньше любому «девелоперу», под любой проект, а только стабильным компаниям, имеющим большое количество объектов средней и высокой степени готовности. В частности, ГК «Стройком» ведет переговоры о выделении средств на достройку объектов на Тополиной аллее».

Президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Владимир Бурлаков считает, что получить строительной компании банковский кредит сейчас сложно, но все-таки можно. «Несколько банков наконец-то разрешили массовое кредитование застройщиков, – рассказывает глава АПСО. – Конечно, условия не самые выгодные, но сносные. Процентная ставка варьируется от 23 до 28 процентов годовых, возможна отсрочка платежа за основную часть кредита. Однако есть две большие проблемы: сумма кредита не может превышать 50 миллионов рублей, и для положительного решения со стороны банка у застройщика должен быть положительный баланс. В настоящее время в Челябинской области, да и во всей стране, такие компании можно по пальцам перечесть. Они и в кредитах по большому счету не нуждаются. Но я все же считаю, что «разморозка» кредитования – настоящий прорыв, первый шаг на пути к нормализации ситуации».

Улучшение ситуации почувствовали и в строительной компании «Легион». По словам финансового директора компании «Легион» Ивана Клушина, банки стали лояльнее относиться к потенциальным заемщикам, в том числе и к предприятиям строительной отрасли. «В апреле мы получили кредит в Сбербанке на строительство жилого комплекса «Александровский», – рассказывает представитель «Легиона». – В прошлом месяце мы переоформили действующую кредитную линию в Челиндбанке, где также не возникло проблем. Хотя, конечно, экономическая ситуация, в которой находится каждый конкретный застройщик, во многом предопределяет отношение к нему со стороны кредитных организаций. Ставки выросли в среднем на три процента годовых по сравнению с докризисным периодом, но есть основания предполагать их снижение в ближайшем будущем. Серьезнее, на мой взгляд, стал контроль за целевым расходованием заемных средств. Если раньше банк просто запрашивал акты выполненных работ, то сейчас представитель кредитного отдела ежемесячно посещает стройку, чтобы сравнить реальное положение дел с тем, что указано в документах».

Напоминаем также, что не так давно свою лепту в помощь строителям внесло и Агентство ипотечного жилищного кредитования. АИЖК запустило программу льготного кредитования строительство жилья экономкласса, стоимость квадратного метра которого не превышает 30 тысяч рублей. АИЖК будет предоставлять банку заем под конкретные строительные проекты. Банк будет кредитовать застройщиков под 12-15 процентов годовых за счет средств агентства и собственных средств. К тому же АИЖК даст строителям гарантии по выкупу квартир, если появятся сложности с их реализацией. В общей сложности по новой программе будет реализовано около 100 строительных проектов.