Евгений Рогоза, директор строительной фирмы «Монолит»: «Когда мы протянули власти руку, нам в нее просто плюнули»

За последние месяцы в Челябинске стремительно подорожала недвижимость. С начала года стоимость жилья выросла в среднем на 50 процентов. Если в январе за квадратный метр жилой пощади надо было выложить около 14 тысяч рублей, то сегодня его стоимость зашкаливает уже за 20 тысяч. Сейчас много говорят о причинах такой гиперинфляции. У строителей свой взгляд на эту проблему. Директор компании «Монолит», почетный строитель России Евгений Рогоза видит источник бед в том, что команда нового мэра, придя к власти в Челябинске, затеяла на строительном рынке города масштабный передел. По его мнению, непродуманная политика городских властей в области градостроительства в сочетании с федеральными законами, ужесточающими требования к застройщикам, может привести строительную отрасль к кризису, пик которого придется на 2007-2010 годы.

– После мартовских выборов мэра для многих известных строительных компаний города наступили тяжелые времена. Новая администрация предъявила претензии таким крупным застройщикам, как «Платина», «Энергоинвест», «Стройсвязьурал–1» «Рэкком», «Жилтехстрой». Проблемы и у вашей компании. Евгений Владимирович, что происходит в строительной сфере сегодня?

– Произошла смена власти, а новая метла, как говорится, по-новому метет. Сейчас идет откровенный передел земельных участков. У новой власти есть огромное желание подмять под себя не менее половины рынка по строительству жилья и весь рынок коммерческой недвижимости: отелей, бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов. Естественно, наиболее крупные потенциальные конкуренты должны быть с этой поляны убраны. Кому нужны конкуренты – заведомо сильные игроки?

В передел попали микрорайоны 13, 17, 29, 30, 33, 34, 35, общей площадью 1 миллион 200 тысяч квадратных метров жилья. Сегодня эту землю забирают у одних и перераспределяют другим. Идет перетряска рынка и по линии коммерческой недвижимости. Ранее выделенные землеотводы подвергнуты пересмотру. В его основе настойчивое желание вернуть их якобы городу для перераспределения другим структурам.

– Это коснулось и «Монолита». Вам предложили отказаться от строительства ряда объектов, самые крупные из которых – торгово-развлекательный комплекс в 29-ом микрорайоне и бизнес-центр на перекрестке улиц Красной и Труда. Как сейчас складываются ваши отношения с мэрией?

– Когда мы дали твердый отказ нынешней администрации, то пошло блокирование нашей работы по нескольким направлениям. Первое – отказ в выделении новых земельных участков. Второе – блокирование согласования проектов, выделенных предыдущей администрацией, готовых к реализации. Третье – заблокирована выдача разрешений на строительство. Четвертое – пытаются заблокировать выдачу технических условий на подключение к сетям водопровода и канализации.

– Вы оспаривали эти действия в суде. Ситуация сдвинулась с мертвой точки?

– В ходе рассмотрения дела о выдаче разрешительной документации на застройку 29-го микрорайона на первом заседании арбитражный суд признал незаконным бездействие администрации и обязал ее либо выдать мотивированный отказ, либо разрешить строительство. Поскольку мотивированного отказа выдать невозможно, пакет всех мыслимых и немыслимых согласований у нас в наличии, мэр выкинул коленце, в основе которого отмена постановления Тарасова о предоставлении нам земельного участка в аренду для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса в 29-ом микрорайоне, по улице Братьев Кашириных. Мы вынуждены были обратиться в областную прокуратуру, которая, проанализировав ситуацию, вынесла протест на действия мэрии в отношении нас. Срок, когда власть должна была дать ответ, уже истек. После полного игнорирования первого прокуратура вынесла повторный протест и приняла решение об участии в наших судебных процессах.

В октябре пройдут апелляционные инстанции по этим судам. Не думаю, что какие-то неожиданности возникнут. Это будет весьма показательный процесс. Господин Юревич вместе с командой заявляет, что пришел навести порядок в строительном бизнесе, на самом деле он перераспределяет землю и не дает работать реальным инвесторам. А здесь с волка спадет овечья шкура и выяснится, что на самом деле им нужно от конкретного застройщика.

Сегодня у нас в судебном рассмотрении находятся порядка 14 дел. И мы заставляем через суд не платить нам деньги, а (вдумайтесь только!) судимся за право получения разрешения на строительство, за право заключения договора аренды в микрорайоне, в который протянули все сети, сделали проект застройки, построили подстанцию и инфраструктуру. С точки зрения здравой экономики это кроме как бредом и не назовешь. Потому что везде, где приходят серьезные инвестиции, окружающие, в том числе и власть имущие, рады этому по одной простой причине: деньги вкладываются в их регион, а не в соседний, именно здесь создаются рабочие места и расширяется налоговая база. Если взять два наших проекта, которые находятся в стадии судебного разбирательства, то только на период строительства это свыше двух тысяч рабочих мест. Мы планировали построить эти объекты в течение двух лет. После ввода в эксплуатацию они бы дали две с половиной тысячи рабочих мест и расширение налоговой базы примерно на 2,7 миллиарда рублей, поступивших в бюджеты всех уровней (из расчета эксплуатации за 10 лет). Это деньги, которые останутся здесь, в регионе. Мы три года потратили на подготовку к реализации этих проектов, и сегодня вынуждены судиться за право их реализовывать, имея весь пакет необходимой документации. Ну не бред ли это?

И я защищаю не только свое право работы. Сегодня в производственной цепочке, которая задействована в строительстве объектов, инвестируемых и возводимых производственной фирмой «Монолит», почти полторы тысячи человек. У каждого есть семьи. Можно сказать, что я отстаиваю право нескольких тысяч человек жить, работать, получать достойную зарплату, кормить своих детей. Кроме того, известно, что строительство создает пять рабочих мест в смежных отраслях экономики.

– Скачок цен на жилье в Челябинске, по-вашему, вызван перетряской строительного рынка?

– Сегодня тот сумасшедший рост цен, который произошел на рынке, чиновники нынешней мэрии пытаются объяснить то ростом цен на цемент, то выдачей большого числа ипотечных кредитов. Но возьмем ситуацию, которая была год назад. Что изменилось? В этом году здорово скакнула стоимость цемента, практически вдвое, но в себестоимости продукции он занимает порядка пяти процентов. Значит, по этой причине жилье должно было подорожать не более, чем на пять процентов. В прошлом году вдвое скакнул металл. Это же не привело к повальному росту цен.

Говорят, что перегрев рынка происходит от ипотечных денег. Вранье все это. Сегодня рынок потребительского кредитования вырос в сто с лишним раз за полтора года. Но телевизоры и холодильники при этом не стали дороже, потому что на увеличение спроса отреагировали ростом предложения. В строительстве, чтобы на спрос отреагировать предложением, надо быстро купить землю. Мы надеялись на то, что с 1 октября заработают аукционы по продаже земельных участков, но этого не произошло. Как купить землю, если я на протяжении пяти месяцев не могу получить ответ от городской администрации ни на один письменный запрос. Через суд иду, чтобы получить разрешение на строительство жилья!

К взрывообразному росту цен привела смена власти. В течение последних трех-четырех лет у нас был самый дешевый квадратный метр в Урало-Сибирском регионе, и это прямая заслуга грамотной градостроительной политики предыдущего мэра Тарасова. С начала года квадратный метр жилья стоил 12 тысяч, сегодня где-то 20-22 тысяч. Почти вдвое за девять месяцев! К концу года то ли еще будет. Ведь пик покупательской способности приходится на четвертый-первый квартал…

На рынке создан хаос, народ начинает думать о том, что будет дальше. Многие сегодня вкладывают деньги в жилье, спасая их от инфляции. Создается ажиотажный спрос. Практика показывает, что если рынок поднялся до какой-то планки, то обратно он не упадет. А того запаса, который сформирован при старой администрации, хватит, чтобы с напрягом пройти этот год и, может быть, часть следующего. Самый большой провал из-за таких неразумных действий может произойти в 2007 году. Сегодня народу пытаются вдолбить: все, что сегодня делается на стройке – это достижение команды господина Юревича. Но люди должны понимать, что это проекты, к реализации которых приступили от полутора до двух лет назад. Тот факт, что каждый год строительный рынок рос и сегодня строители Челябинска практически уложатся в намеченные планы – заслуга прежней команды. И несмотря на сумасшедшее сопротивление и фактическое блокирование в течение нескольких месяцев многих проектов, этот маховик запланированные квадратные метры все равно выдаст. Понимаете, какую устойчивость и силу вложили в строительный комплекс при прежнем мэре?

Сегодня практически полностью исчерпаны земельные участки с инженерной инфраструктурой, и это еще один негативный фактор, способный повлиять на изменение цен. Тот задел, который был заложен еще в прежние времена, за последние десять лет при достаточно активном строительстве мы проели. Сегодня меня удивляет безответственная болтовня о том, что завтра мы начнем чего-нибудь быстренько строить. Инфраструктуру быстренько не строят. Необходимо протянуть дороги, теплосети, построить котельные, трансформаторные или электроподстанции, организовать работу общественного транспорта. Это проекты, в которые надо вкладывать деньги несколько лет. Даже если сегодня свалится любое мыслимое количество денег, как минимум, нужно это запроектировать и построить.

В декабре 2003 года был принят генеральный план развития города до 2020 года, в котором определены площадки для застройки общим объемом 12 миллионов квадратных метров. Туда вошла и Краснопольская площадка. Пока идет передел тех микрорайонов, которые я вам назвал, новая администрация преподносит как свою победу эти 600 гектаров Краснопольской площадки. Я заявляю как профессионал, что на этой территории в течение 2-3 лет ничего не появится, потому что прежде туда нужно провести дороги, построить наружные коммуникации, определить транспортные схемы. Никто этого не делал и в течение нескольких лет не будет этим заниматься, просто нет ни денег, ни сил. Соответственно, все это блеф и мыльный пузырь. Два дома на этой Краснопольской площадке уже лет 15 стоят в чистом поле.

Вопрос в том, нужны ли городу вообще новые гектары? У нас город – 50 тысяч гектаров, население – миллион. Москва – 100 тысяч га, население – девять с половиной миллионов. Нужны ли нам новые гектары? Может быть правильнее заняться выводом промпредприятий за пределы города, как это сделали в Москве. Пытаться найти инвестиции с тем, чтобы вычистить центр города. Сегодня до нормативной плотности мы не дотягиваем в три-четыре раза. Делать вставки, может быть, неправильно. А вычищать кварталами, как это делают в Москве, можно и нужно.

– Ваш прогноз: есть ли основания надеяться, что ситуация с ростом цен в Челябинске стабилизируется?

– Оснований для остановки роста цен я не вижу. Одним из мощнейших факторов, которые разгонят рост цен на следующий год, станет разморозка цен на бензин после нового года. Так что ждать хорошего не приходится.

Ежегодно в феврале Единый тарифный орган пересматривает цены на продукцию естественных монополий: железной дороги, РАО ЕЭС и Газпрома. И это еще не все факторы, которые влияют на спад в области строительства. С нового года вышел блок федеральных законов в области строительства, знаменитый закон 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, который ставит в неравные условия застройщика и дольщика. Теперь пытаться что-либо построить по долевому участию рискованно. Долевое участие давало примерно 70 процентов средств, которые вкладывались в жилищное строительство. Во второй половине 2006 года и далее, если не внесут поправки в закон, строители окажутся без существенной финансовой подпорки. Для реализации серьезных инвестиционных программ застройщикам придется либо вписываться в размер собственных оборотных средств и уменьшать объемы жилья, либо использовать заемные банковские средства. А они дорогие, порядка 17-18 процентов. В том, что ставка снизится в следующем году, я сомневаюсь.

Не надо забывать, что рыночная экономика развивается восьмилетними циклами: подъем – спад. Это объективный закон, от него никуда не денешься. У нас подъем начался в 2000 году. Прибавьте восемь лет. Но, как говорят аналитики, за счет высоких цен на нефть спад удастся отодвинуть на год-два. Я не хочу рисовать пессимистичных картин, но надо понимать: все, что происходит в экономике, не случайно, и любое махание саблей приводит к негативным последствиям.

Ведь на самом деле никто не считал, где сколько надо строить жилья. Просто дают указание: «Удвоить!» Сегодня Челябинск дает 47 процентов от объемов вводимого жилья в Челябинской области. В городе на душу населения строится жилья в два с половиной раза больше, чем в регионе. У нас надо строительство удваивать? Тогда в регионах надо в пять раз больше строить, что ли? Или достаточно там подтянуть ситуацию до Челябинска? Кто может квалифицировано ответить на эти вопросы? Я не могу. Для того, чтобы провести профессиональное исследование в масштабах области, у меня не хватает ни ресурсов, нет соответствующих служб, но то, что этой темой никто не занимался, это точно. Кроме того, что жилье построить, его еще надо продать. Никто не подумал о том, что масса жилья, которая будет произведена, может оказаться невостребованной по тем или иным причинам. Да, потребность в жилье есть. Но его просто могут не иметь возможности купить. Ведь сегодня понятие доступности жилья по европейским меркам – это когда человек за три годовых зарплаты может купить себе отдельную квартиру. Главстрой России считает, что коэффициент доступности, когда квадратный метр жилья равняется двум среднемесячным заработным платам. Сегодня в Челябинской области средняя зарплата в районе семи с половиной тысяч рублей. Значит квадратный метр жилья должен стоить 14 тысяч рублей, но не как ни 21 и не 22 тысячи рублей. В результате рынок, если он поднялся, обратно не упадет. У нас чудес не бывает, так не было никогда и не будет. Соответственно, надо понимать, что у стороны есть две медали, за предложением надо формировать спрос. Сегодня для этого не достаточно просто ипотечных кредитов, нужен элементарный рост доходов населения. Если его нет, получается разрушение баланса спроса и предложения, разрушение производственной цепочки. Ведь строительный бизнес – это прежде всего цепочка созидания. У нас сегодня 37 подрядных организаций, в процессе строительства сформированы и финансовые, и производственные цепочки. Когда компания сталкивается со стагнацией рынка, то правильно заморозить свою деятельность, прекратить производить тот продукт, который не востребован на рынке. Сегодня об этом не думает абсолютно никто.

Городские власти говорят о том, что чтобы осваивать микрорайоны, нужно четыре-пять застройщиков. Но в условиях рыночной экономики построенное жилье нужно еще и продать. Если сегодня в данном микрорайоне застройщик производит 20 или 30 тысяч квадратных метров и продает их, то если будет произведено 200 или 300 квадратных метров в течение того же отчетного периода, то не факт, что их приобретут. Но об этом все предпочитают умалчивать. Эти риски перекладывают на застройщика.

– Вы пытались донести свое видение проблемы до городской администрации?

– Когда пришла новая власть, мы по старой доброй привычке попытались наладить диалог и протянуть руку, но в нее просто плюнули. Это нас сперва несколько озадачило, а затем заставило перейти в позицию жесткой обороны своего бизнеса. Мы предпочитаем решать конфликты исключительно в правовом поле. Все-таки мы не потеряли веру в государство, которое в состоянии противостоять чиновничьему произволу. Когда любишь эту профессию, когда за плечами многое сделано, есть дополнительная уверенность в том, что в нашем государстве есть справедливость. Чиновники мэрии считают, что справедливо, чтобы я отдал часть бизнеса и ушел из города. А я считаю, что я не брал ни у кого ничего взаймы, не участвовал в процессе приватизации, не лез в политику, и, следовательно, никому не должен, тем более чиновникам, и нам удастся отстоять справедливые, на наш взгляд, судебные дела. Причем судьей в этих делах должен быть не чиновник, а экономика. Сейчас с экранов телевизоров не слазят чиновники, как будто все в этой стране делается их руками. На мой взгляд, надо больше показывать реальных трудяг. Президент говорил, что предпринимателю, который вошел в бизнес, надо уже дать медаль. А мы в этом бизнесе 14 лет отстояли, несмотря на все черные вторники, светлые четверги, гиперинфляцию и так далее. Если мы, несмотря на все это развились, если десятки заказчиков, которые заказывали нам объекты, довольны нашей работой, если тысячи людей, которые купили у нас квартиры, сочли нужным прийти именно к нам, а не в другую компанию, этим можно гордиться. И я, и мой коллектив этим гордимся. Мы хотим обратиться к дольщикам и сказать, что у нас достаточный юридический, партнерский и финансовый потенциал, чтобы те объекты, которые мы сегодня строим, закончить и сдать в надлежащий срок и надлежащего качества. И как бы нам не пытались ставить палки в колеса, ничего у них не получится. Сегодня мы, по сути, судимся за право работать в родном городе. Я здесь родился, жил все 42 года, работал и не собираюсь после смены одного чиновника на другого развернуться и уйти. И, надеюсь, еще долго буду работать со своим коллективом, кто бы ни пришел к власти.