Нашлась альтернатива ипотеке?

Механизм соинвестирования строительства банками и различными кредитными организациями, а также внедрение альтернативных способов жилищного кредитования должны реанимировать застопорившуюся программу «Доступное жилье». О том, как сдвинуть с места один из самых проблемных национальных проектов, обсуждали участники седьмого Южно-Уральского экономического форума.

Альтернативой банковской ипотеке является накопительная система. Как ранее писал DomChel.ru, российское правительство вместе с Ассоциацией региональных банков России (Ассоциация «Россия») начало продвигать в жизнь идею жилищно-строительного кооператива. Путем скрещивания кооперативов и ипотеки, создав так называемый «Всероссийский ипотечный кооператив» (ВИК), можно решить проблему дефицита бюджетного жилья. Эксперты рынка предрекают ВИКу нелегкую борьбу с многочисленными противниками, ведь дешевое жилье не выгодно ни чиновникам, ни крупным строительным компаниям. И только помощь государства способна прорвать их оборону. Пока что новый проект существует только в теории, об успешности его практического применения можно будет говорить только после того, как по этой схеме начнут строиться первые дома, то есть не раньше, чем через полгода.

К этой идее присоединились и представители Агентства ипотечного жилищного кредитования. Как рассказал генеральный директор ЮУ АИЖК Александр Кондрашов участникам форума, кооперативы бывают разных форм – жилищно-накопительные и потребительские ипотечные, там можно получить кредит под 3-5%. Минусы кооперативной схемы в том, что кредит нужно ждать не менее года, квартира после покупки оформляется на кооператив и лишь после полной оплаты суммы кредита переходит оплатившему ее пайщику. Кооператив представляет собой закрытую финансовую систему, в которой один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков.

Войти в систему накапливания средств может практически любой дееспособный человек. Европейский опыт показывает, что в развитии накопительных схем именно участие государства выводит систему на новый уровень. Государство может жестко регламентировать и контролировать деятельность кооперативов, а также строительных сберкасс специализирующихся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов на покупку недвижимости. Система доказала свою действенность во многих странах, в том числе в послевоенной Германии, где за счет средств системы стройсбережений в 1948-1958 годах построено более 13 миллионов квартир. В кризисных ситуациях государство может поддержать ликвидность стройсберкасс, а формы их развития могут быть различными – частные кредитные учреждения или банки, совместные учреждения (реализуется в странах Восточной Европы) или чисто государственные проекты (такая система действует в Казахстане).

Постоянный рост стоимости квадратного метра при ограниченном предложении является препятствием в приобретении жилья. Однако основной проблемой в области спроса на жилье являются низкие доходы населения и небольшие денежные сбережения. Банковской ипотекой могут воспользоваться граждане, имеющие официальный доход. (См. таблицу). Необходимо увеличить предложение на первичном рынке. Агентство в этой связи планирует внедрять механизм соинвестирования с банками и другими кредитными организациями, поскольку это снижает риски и повышает привлекательность вложения денег в строительство. В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Челябинской области Агентство уже участвует в строительстве жилых домов. В прошлом году с участием Агентства построено 90 тысяч квадратных метров жилья в 13 муниципальных образованиях области, из них 24,7 тысячи квадратных метров – в Челябинске.

Соинвестирование строительства всегда считалось рискованным предприятием, о справедливости этого утверждения говорит количество обманутых дольщиков. Именно поэтому банки и другие кредитные организации нечасто решались на подобный шаг. Как уже говорилось выше, для того, чтобы этот механизм действовал успешно, необходимы гарантии. Пример успешного взаимодействия строителей, банков и властных структур уже есть, только пока, к сожалению, не в Челябинске, а в столице. В восточном округе Москвы предложена принципиально новая схема организации инвестирования строительства. «Раньше город заключал инвестиционный контракт и уходил в сторону, – рассказал префект ВАО Николай Евтихиев порталу RealEstate.ru. – В результате мы и получили проблемные истории, подобные тем, которые недавно наблюдали». Новая схема, по словам префекта, заключается в следующем: банк выступает инвестором строительства под гарантии города. Город и банк нанимают застройщика, который сам не инвестирует деньги, а выступает лишь подрядчиком, приводит на площадку своих строителей, ставит технику, реализует проект. При этом на всем протяжении строительства город остается собственником как документации и построенных домов, так и недостроя. В итоге инвестор получает доход, жители – квартиры, строители – заработанные деньги. Если этот эксперимент удастся, то он получит дальнейшее распространение.

Сравнение доходов населения и рыночной стоимости 1 квадратного метра жилья
в различных городах Челябинской области (по данным АИЖК)