Рынок в колесе: что ждет застройщиков

Несмотря на кризисные явления в экономике, застройщики в регионах России выводят в работу новые проекты. Насколько перспективна эта затея, и «проглотит» ли сегодня рынок очередную порцию жилья, рассуждает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков (г. Екатеринбург).

«В 2015 году рынок в очередной раз столкнется с проблемой инертности. Разогнавшись, участники рынка не могут остановиться и продолжают выводить на рынок новые проекты. Причем часто эти проекты нарисованы по шаблонам десятилетней давности. И они рынку уже не нужны.

На фоне не самых лучших экономических тенденций рынок жилья в 2014 году показывал вполне хорошие результаты развития. Спрос увеличивался, цены оставались стабильными, а девелоперы наращивали объем строящегося жилья. Покупатели, как и в предыдущие годы, все чаще рассматривали покупку квартиры в качестве основного варианта решения жилищного вопроса.

По итогам прошлого года рынок и многие девелоперы показали рекордные результаты продаж. Но сегодня эта активность не особо радует. Во многом она была основана на краткосрочных факторах, которые уже не будут поддерживать рынок в 2015 году. Повышенный спрос в конце 2014 года был обеспечен покупателями из 2015 и основывался на страхах. Страхе потерять накопления, а также и риске упустить «дешевую» ипотеку.

Начало 2015 года показало, что ожидания этих покупателей оправдались лишь частично. Ставки по ипотеке взлетели, но уже к концу марта была запущена программа субсидирования процентной ставки. Рубль укрепился по отношению к евро и доллару, а цены на рынке жилья не изменились. Более того, количество квартир на вторичном рынке вновь растет, а девелоперы продолжили выводить на рынок новые объекты.

Девелоперы всегда принимают решения вслед за рынком, и очень немногие способны действовать на опережение. Вот и сейчас, когда проблемы со сбытом уже очевидны для всех, застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты. Например, только за первый квартал этого года в Екатеринбурге начали строить около 200 тыс. кв. м. И по состоянию на март 2015 года общий объем жилья в стадии строительства достиг 2,72 млн кв. м. С учетом квартир в пригороде и апартаментов этот показатель вырос до 3,2 млн кв. м.

Казалось бы, в условиях явных проблем в экономике застройщики должны быть осторожными и отказаться от новых проектов. Но объективная инерция рынка, помноженная на жадность, может не позволить многим участникам рынка выйти из этого кризиса с минимальными потерями. Впрочем, пока особых проблем на рынке не возникло. По отношению к концу прошлого года продажи упали, но по отношению к 1 кварталу 2014 снижение не катастрофичное. Настороженность покупателей к строящимся проектам в начале года была компенсирована решением о льготной ипотеке под 12%. Безусловно, это решение поддержит рынок в целом и поможет многим покупателям принять решение в пользу первичного рынка, но, к сожалению, не решит всех проблем текущего периода.

Исходя из заявлений минфина о том, что предложенных 20 млрд рублей хватит примерно на 230 тысяч сделок по всей стране, можно посчитать, что на долю Екатеринбурга приходится примерно три тысячи из них. Если эта сумма не будет увеличена, общий тренд это решение не изменит. Во-первых, три тысячи сделок – это лишь около 10% от объема продаж новостроек в прошлом году. Во-вторых, эти деньги получат только те застройщики, кто продает готовые квартиры либо реализует их по договору долевого участия в строительстве (214 ФЗ). А это приведет к обострению конкуренции за покупателя со стороны вторичного рынка и тех застройщиков, кто работает по схеме ЖСК. В третьих, на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры на вторичном рынке. А с этим уже сегодня возникают существенные сложности – средний срок продажи квартиры взлетел до пяти месяцев. Для того, чтобы продать квартиру, продавцы вынуждены идти на существенные уступки покупателям.

Рост цен на этом фоне прекратился, на вторичном рынке началась медленная корректировка цен в сторону снижения. На первичном рынке ситуация схожа с той лишь разницей, что общее снижение цен по проекту коснулось лишь немногих проектов. Большинство продавцов сохраняет цены на уровне прошлого года, объявляя скидки лишь на отдельные категории квартир и предоставляя дисконты при 100% оплате. Есть на рынке и такие объекты, которые продолжают поднимать цены. Но делать это удается только тем, чей продукт действительно отличается от общей кирпично-бетонной массы.

Давайте будем откровенны: рынок в последние годы рос, в основном, количественно. И рос во многом благодаря доступной ипотеке. А рост ипотеки, в свою очередь, был обеспечен экономикой, растущей на высоких ценах на нефть. Но уже в 2013–2014 гг. эта модель роста столкнулась с серьезными барьерами. Даже в стабильных экономических условиях невозможно обеспечить долгосрочный рост без качественных изменений. Именно их не хватает рынку жилья сегодня. Плюс ко всему не стоит забывать, что серьезной проблемой российской экономики является низкая производительность труда и высокие издержки, и рынок недвижимости здесь не исключение. Возможно, именно в этих направлениях, а не в господдержке, скрыт серьезный резерв и возможности для посткризисного развития».