Закат долёвки: как новые правила повлияли на стоимость жилья в Челябинске

Прошёл месяц после вступления в силу поправок к закону, которые должны были полностью изменить рынок недвижимости. Долёвка уходит в прошлое, деньги покупателей теперь должны лежать на спецсчетах до тех пор, пока дома не построят. Как новая схема финансирования повлияла на работу застройщиков, а также на цены и спрос на рынке жилья, разбирался 74.ru.

Покупателей защитят по закону

В Челябинской области работают 100 застройщиков, они возводят более трёх сотен многоэтажных домов. До недавнего времени самой популярной схемой финансирования стройки было долевое строительство. Вложившим деньги на стадии котлована удавалось сэкономить до трети стоимости квартиры. Но были и те, кто оставался ни с чем. Когда количество обманутых дольщиков по всей стране зашкалило за все разумные пределы, долёвку решили прикрыть. Застройщиков обязали перейти от использования денег дольщиков к проектному финансированию. Это значит, что дом будут строить за счёт кредитных или собственных средств девелопера. А деньги покупателей за купленные квартиры в это время будут храниться на эскроу-счетах (спецсчета в банках, где средства заморожены до выполнения строителями своих обязательств. — Прим. ред.) до сдачи дома.

Закон о новых правилах финансирования жилищного строительства вышел ещё год назад. Но фактически полностью он заработал только с 1 июля этого года. Теперь покупатели жилья в строящихся домах будут защищены если не от срыва сроков строительства, то хотя бы от значительных финансовых потерь.

В Челябинской области, по данным на 1 июля этого года, открыто 307 эскроу-счетов на 142,7 миллиона рублей. Банки заключили с застройщиками 11 кредитных договоров, сообщили 74.ru в региональном Центробанке. Сейчас 40 новостроек возводят с применением эскроу-счетов, уточнили в региональном Минстрое.

Цифры, на первый взгляд, небольшие. По словам экспертов, это объясняется тем, что у части строителей продолжается льготный период. Дома, завершенные на 30% и где продано 10% квартир, возводят по старой схеме долевого строительства.

— Несмотря на то, что с 1 июля начали действовать поправки к 214-му федеральному закону, у застройщиков остаётся шанс сдать ряд объектов по старым правилам. До 1 октября им надо довести стройку до стадии готовности в 30%. Именно этот критерий наряду с продажей 10% квартир дольщикам позволит завершить объекты по старой схеме долевого строительства, без открытия эскроу-счетов, — объясняет аналитик ИК «Фридом Финанс» Евгений Миронюк.

Большинство крупных застройщиков Челябинска сыграли на опережение, они заранее получили разрешения на строительство по своим проектам. Поэтому в ближайшее время в городе ещё будут продавать объекты недвижимости по договорам долевого участия. Потом объёмы «забронированной» стройки, по которой получены разрешения на строительство, исчерпаются. На это, по разным оценкам, может уйти от полугода до полутора лет.

— Мы давно приветствовали этот закон. Он нужен, чтобы таких проблем, как обманутые дольщики, больше не возникало. Тем более что мы вытянули «Гринфлайт» и очень хорошо понимаем, насколько это проблематично. Последний дом по долёвке заканчиваем к концу года, — рассказал генеральный директор компаний «Гринфлайт» и «Магнитострой» Олег Лакницкий. — Да, финансовая нагрузка на застройщика увеличивается, но при этом никто не страдает и нет потерпевших. Наверное, мы получим меньше маржи, но совесть будет чиста. Даже если возникнут какие-то проблемы в ходе строительства, покупателей жилья это никак не коснется.

По словам коммерческого директора строительной компании «Икар» Виктории Никольской, эффективнее строить на заёмные средства, а свои вкладывать в компанию и её развитие.

— При долевом строительстве большинство застройщиков, в том числе крупных, могли испытывать затруднения с оборотными средствами. Проблема в том, что цикличность привлечения дольщиков имеет непостоянный характер. А строить нужно здесь и сейчас, — говорит Виктория Никольская. — Много спорят, что такое проектное финансирование — навязанное зло или добро? Считаю, что это должно было произойти гораздо раньше, лет на десять. Большинство крупных компаний давно пришли к такому пониманию. Нишевые региональные застройщики подходят только сейчас.

Рынок притормозят и обвалят?

Жёсткий контроль строителей и решение проблемы обманутых дольщиков — это, конечно, благо. Но всеобщая переориентация на продажу готовых объектов грозит уходом небольших застройщиков, снижением предложений, ростом цен и даже обвалом рынка, ранее опасались эксперты.

— В начале года мы наблюдали незначительное уменьшение объёмов ввода жилья — на 5,6% по сравнению с 2018-м. На это повлияли накопившийся объём готового жилья, волатильность стоимости квадратного метра и рост конкуренции. Восстановительный рост ожидаем с третьего квартала. Девелоперы уже приноровились к законодательным перестроениям в отрасли, — отмечает глава ЮУ КЖСИ Михаил Демаков. — Новые требования вытеснят с рынка компании, которые не способны полностью нести ответственность перед клиентами — участниками долевого строительства.

Но слухи о том, что «новая схема» с использованием эскроу-счетов обвалит рынок, сильно преувеличены, уверены эксперты и сами застройщики.

— У строительного рынка высокая инерция, поэтому глобальных изменений не ждём. Возможно, темпы развития ряда проектов снизятся, — говорит директор СК «Легион» Сергей Пахомов. — Скорее всего, снизится объём предложений, так как не все застройщики смогут работать в новых условиях.

Сейчас на рынке новостроек, реализуемых на этапе строительства, практически ничего не изменилось, указывают эксперты. Большинство девелоперов хорошо подготовились к переходу на новые условия строительства, за счёт чего все связанные с новой формой расчётов проблемы оказались растянуты на достаточно протяжённый промежуток времени.

— Во-первых, значительная часть застройщиков, зная, что переход на проектное финансирование потребует от них дополнительных затрат, начали возведение большого количества жилых комплексов заранее. И начатого строительства хватит ещё на два-три года в зависимости от региона, локации и качества дома. Во-вторых, едва ли не половина площадей в строящихся домах оказалась выкуплена юридическими лицами, — объясняет аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. — И не надо ходить к гадалке, чтобы понять, что эти юрлица так или иначе аффилированы с застройщиками. Это позволило обеспечить требуемые для работы по старым правилам проценты реализованного жилья. И теперь девелопер спокойно достроит дом, а купившая в нём квартиры фирма будет реализовывать недвижимость конечным потребителям.

Существенно возросшая финансовая нагрузка на застройщиков приведёт к уходу с рынка большей части «компаний-пирамид» и временному снижению объёма ввода жилья в 2020–2021 годах, добавляет аналитик ИК «Фридом Финанс» Евгений Миронюк.

Когда вырастут цены

За последние полгода стоимость жилья в России, по данным агентства Metrium, повысилась на 3,5%, за год на 7–10%. Это гораздо выше текущей инфляции в 4%. Основная причина — покупатели недвижимости, предвидя её подорожание, активно приобретают квадратные метры.

Некоторые застройщики, пользуясь ситуацией, конечно, пытались взвинтить цены, объясняя это тем, что переход к проектному финансированию существенно увеличил их издержки. Но рынок есть рынок, и довольно плотная конкуренция вынудила подобных «бизнесменов» достаточно быстро вернуть цены на экономически обоснованную планку. Эксперты констатируют — пока никаких скачков нет. В крайнем случае цены на жилье выросли на столько, на сколько они поднялись по другим видам недвижимости

— В этом году мы отмечаем рост стоимости стройматериалов, производители которых компенсируют таким образом поднятую на 2% ставку НДС. Проценты по кредитам застройщики тоже будут закладывать в цену квадратного метра. В итоге к следующему лету мы ожидаем рост себестоимости строительства до 7%. Это неминуемо отразится на цене квадратного метра для покупателя, — прогнозирует руководитель ЮУ КЖСИ Михаил Демаков.

Об увеличении себестоимости строительства говорит и директор СК «Легион» Сергей Пахомов:

— Повышение НДС в начале года, рост цены на материалы, введение эскроу-счетов — всё это ведёт к удорожанию. Рост цен неизбежен, наша задача — его сдерживать. Все понимают, что повышение надежности для покупателей жилья — это не бесплатно, гарантия банка явно отразится на цене.

— Пока стоимость квадратного метра не выросла, но ситуация подошла к этому пределу. Некоторые компании уже подняли цену, мы тоже подумываем над этим вопросом, — добавляет глава «Магнитостроя» и «Гринфлайта» Олег Лакницкий. — К концу года, думаю, будет небольшой, на 2–3%, подъём цен. Дальше не готов прогнозировать — всё будет зависеть от ситуации в стране и на рынке недвижимости. Спрос зависит от населения, от того, сколько люди денег заработали.

По прогнозам аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, повышение цен пройдёт плавно и не слишком значительно.

— Полагаю, что вырастут примерно на 4–5% относительно того, как было бы, работай застройщики по старым правилам, — говорит Коренев. — В любом случае приобретение недвижимости на этапе строительства останется достаточно выгодным вариантом покупки жилья, даже если рост цен окажется более значительным — ведь на условиях долевого участия выгода составляла примерно 20–30% по сравнению с покупкой готовой квартиры.

Закон о долевом строительстве вступил в действие летом прошлого года. 74.ru ответил на пять основных вопросов о новой долёвке. С 1 июля этого года перевод строящихся объектов на эскроу-счета стал обязательным.

Изменения в законе о долёвке заставили застройщиков притормозить с новыми проектами. В условиях спада предложения цены на квартиры могут вырасти.

Челябинцы могут узнать всё о застройщиках и объектах, которые строят в регионе, с помощью единой информационной системы жилищного строительства.