В Челябинске хотят продлить льготную ипотеку. Разбираемся, что будет с ценами и спросом на квартиры

Ранее глава Центрального банка России Эльвира Набиуллина предложила продлить антикризисную программу льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках под 6,5% годовых в 24 регионах. В список попала Челябинская область, решение пока предварительное, но региональные власти уже поддержали инициативу. Разбираемся с экспертами, что будет с рынком и не взлетят ли цены на квартиры еще сильнее?

В региональном Минстрое считают, что программа одинаково выгодна как покупателям, так и продавцам.

— Мы очень рассчитываем на продление программы, — прокомментировал и.о. министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Юлий Элбакидзе. — Это стало бы последовательным шагом к сохранению доступности жилья для южноуральцев и оказало бы поддержку застройщикам. Программа уже показала свою эффективность, она встряхнула рынок. Например, в Челябинской области за счет реализации программы в 2020 году объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов увеличился на 7,9% по сравнению с 2019 годом. За 2020 год 4662 южноуральца уже получили ипотеку под 6,5% годовых на сумму 8,6 миллиарда рублей.

В девелоперской компании «Весна», которая занимается развитием ЖК «Лесопарковый», отметили, что цены на жилье могут не только расти, но и падать. Челябинцы стали куда более взыскательными. Зачастую клиентам важны не сами квадратные метры, а удобные парковки, нескучные дворы и продуманная инфраструктура. Поэтому сама по себе субсидированная ипотека, считают эксперты, на стоимость жилья влияет не так уж сильно.

— В Челябинске повышение средней цены на квадратный метр связано с несколькими факторами: первое — давно пора! — заявил коммерческий директор девелоперской компании «Весна» Дмитрий Петров. — Мы и так один из самых дешевых городов по этому показателю среди миллионников в России. Второе — это общий запрос населения не просто на бетон и кирпичи, но на качественную жилую среду, продуманные планировки, хорошее благоустройство. Конкретно на нашем рынке цена всё больше будет дифференцироваться в связи с удачностью локации, наличием сервисов в шаговой доступности, ликвидностью в дальнейшем.

Если что-то влияет на рост цен, то не льготная ипотека, согласилась с коллегой коммерческий директор застройщика «Икар» Виктория Никольская. Избежать скачка даже в эконом-сегменте, пусть незначительного, не удастся, считает она.

— Пока мы придерживаемся максимальной доступной ценовой политики, но в ближайшее время планируем незначительное повышение цен на ряд объектов, — уточнила Виктория Никольская. — Увеличение стоимости строительства обусловлено целым рядом факторов: полным переходом на проектное финансирование, изменениями в законодательстве, значительным увеличением стоимости строительных материалов.

Продление льготной ипотеки — это закономерное событие, констатировал представитель другого застройщика — «Трест "Магнитострой"». В компании считают, цены будут расти, но не слишком стремительно. Специалистов радует то, что такая ситуация наконец позволит приступить к проектам, которые раньше, в послекризисные годы, откладывали в долгий ящик, когда занимались в основном востребованными панельными домами. Как итог — больше жилья на любой вкус и кошелек. Рынок, подытожили эксперты, не перегревается, а скорее, оправляется после продолжительного упадка.

— Мы, например, уже утоляем спрос покупателя новыми проектами: в пандемийный 2020 год начали строительство ЖК комфорт-класса в центре Челябинска и в центре Копейска, в Магнитогорске активно строится новый загородный поселок. Да, цена за квадратный метр за год действительно изменилась. Тем не менее паника вокруг этого процесса неуместна: цены на жилье лишь возвращаются на уровень 2014-го, — прокомментировал начальник отдела реализации недвижимости и маркетинга «Трест "Магнитострой"» Кирилл Кочкин.

Для многих программа льготной ипотеки в 2020 году была возможностью купить первое жилье, теперь таких покупателей станет меньше, на рынке активизируются инвесторы, прогнозируют в Сбербанке. С момента запуска программы в их финансовой организации предложением воспользовались более 4500 челябинцев. Каждый четвертый жилищный кредит — это ипотека с господдержкой.

— Покупка недвижимости в ипотеку — это вложение средств и защита их от инфляции, — прокомментировала начальник управления ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Елена Крикун. — Ежемесячный платеж по ипотеке не вырастет, даже если недвижимость взлетит в цене, повысятся ставки на рынке кредитования или изменится экономическая ситуация.

При всей популярности льготной ипотеки, заверили в банке, плохих заемщиков, которые гасят кредиты с просрочками или вообще не справляются с нагрузкой, минимальное количество.

— Как и в случае с обычной ипотекой, для получения кредита по льготной программе нужно иметь стабильный подтвержденный доход и средства для первоначального взноса. Поэтому с момента запуска программы мы не увидели ухудшения качества нашего портфеля по ипотеке, доля проблемных ипотечных кредитов также существенно не изменилась, — добавила Елена Крикун.

В ВТБ подтвердили — репутация у льготных заемщиков не хуже, чем у обычных.

— Платежная дисциплина клиентов находится на высоком уровне. К ипотеке всегда относятся с наибольшей степенью ответственности, — заверил управляющий ВТБ в Челябинской и Курганской областях Эдуард Громов.

При этом, в банках отметили, если в первую волну льготной ипотеки покупатели ориентировались на новостройки, тем самым подстегивая строительство, то во вторую — присмотрятся уже к вторичному рынку, хоть выгодных 6,5% годовых там не получить. И это правильная стратегия, рекомендуют эксперты.

— Уже сейчас мы видим, что спрос на льготную ипотеку стабилен, но не демонстрирует взрывной рост, — привела цифры руководитель по развитию Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе Ирина Ярыгова. — Одна из причин в том, что на фоне популярности госпрограммы в прошлом году объем находящегося в строительстве жилья сократился, а стоимость квадратного метра повысилась. Поэтому сейчас нередки случаи, когда заемщики ориентируются на новостройки, но после получения решения банка и периода поиска подходящего жилья меняют свой ориентир и подбирают жилье из вторичного фонда.

Откладывать покупку на фоне продления льготной ипотеки риелторы не советуют, но и идти на необдуманные сделки тоже не стоит.

— Ну вот стоила раньше квартира 2 миллиона, сейчас стоит 2,2 миллиона, надо покупать ее: она больше не будет стоить 2 миллиона, — утверждает директор компании «Форум недвижимость» Игорь Чернядьев. — Это новая реальность: квартиры не будут дешевле, чем были в прошлом году. Цены должны расти, и это хорошая тенденция, если они не будут расти в цене, никто строить не будет. Если б программу льготной ипотеки не продлили, люди старались бы до 1 июля (дата, когда закончится срок действия программы льготной ипотеки, если ее не продлят. — Прим. ред.) решать свои вопросы, которые хотели решить в ближайшие год-два. Это «прессование» спроса. И тогда мы бы увидели еще больший рост цен. По сути, мы возвращаемся к нормальному рынку после кризиса 2015 года. Появляется баланс спроса и предложения. Формула хорошего рынка такова: недвижимость должна расти в цене на 8% и более в год, процент по ипотеке должен быть 6–7%. Депозиты — не больше 4%. Тогда будут и инвестиционные сделки, и застройщики будут строить.

Другие специалисты по недвижимости указывают на проблему: покупать в Челябинске нечего. Все готовые квартиры разобрали осенью прошлого года, всё, что появится в этом году, пока — на стадии фундаментов, заверили агенты. Остались квартиры из сегмента выше среднего, но и спрос на них куда ниже, фиксируют в компаниях.

— В КЖСИ сейчас попробуйте найти готовое жилье! Не найдете! — указал риелтор Лев Шпайзман. — Еще полгода назад застройщики ныли, что жилья много, но продать его не могут. После введения льготной ипотеки вымели всё готовое панельное жилье.

По мнению экспертов, опасным станет тот момент, когда всё же решат отменить антикризисные меры.

— Темпы строительства будут сохраняться, — продолжил Лев Шпайзман. — Застройщики сейчас после хороших продаж получили много денег, они на эти деньги будут много строить. Но закончится льготная ипотека — кто всё это будет покупать? И тогда придется вводить новую, еще более льготную ипотеку, чтобы это всё вымести. Потому что цены растут, а доходы населения не так сильно растут.

О старте программы льготной ипотеки мы рассказывали в апреле 2020 года. Изначально она была рассчитана до 1 ноября 2020 года, но в октябре президент Владимир Путин предложил продлить антикризисные меры до 1 июля 2021-го.

После этого в Челябинске резко вырос спрос на квартиры и цены на них. А чуть позже эксперты подсчитали, что перегретый рынок «съел» выгоду от льготной ипотеки. Да и ремонт в новостройках заметно подорожал с начала 2021 года.