В Челябинске сметают жильё. В чём причины квартирного бума и что станет с ценами на недвижимость

Влёт уходят как новостройки, так и вторичка, отмечают специалисты агентств недвижимости и частные продавцы жилья. Свою роль сыграли пандемия коронавируса, подорожание евро и доллара, снижение процентных ставок на вклады в банках, льготная ипотека и новые условия маткапитала, а также ожидание нового кризиса. Вместе с экспертами разбираемся, что происходит на этом рынке.

— Купить новую квартиру в сданном доме и сразу заехать сегодня практически невозможно. Если только в отдалённых районах города — западный берег Шершней, Чурилово и так далее. В центре и на Северо-Западе квартир просто нет, и дальше будет только веселее, — обрисовал ситуацию замдиректора по развитию агентства недвижимости «Компаньон» Владимир Пономарёв. — Скупили вообще всё в готовых домах. Скупили все квартиры малых площадей. За студиями и вариантами «студия + спальня» идёт охота. Сейчас ещё можно что-то выбрать по цене до двух миллионов рублей. Но, думаю, через пару недель и их не будет. Зачистили пригород. Осталось буквально единичное количество хороших планировок загородных квартир и домов. Повышенный спрос отмечается с мая. Хотя традиционно считается, что до середины июля у застройщиков мёртвый сезон. Сейчас постепенно скупаются дома со сдачей в начале и середине следующего года.

Общеизвестна статистика Росстата, согласно которой половина россиян нуждается в улучшении жилищных условий. И будь наши соотечественники чуть побогаче, стройка кипела бы круглый год, а дома сдавались бы целыми микрорайонами. Сейчас сумма ипотеки не превышает в среднем два миллиона рублей, а льготные ставки стимулируют покупателей обратить внимание именно на строящееся жилье.

— Низкая ставка по ипотеке на новостройки — от 5,85%, отложенный спрос, падение курса рубля и сравнительно небольшое количество заделов у застройщиков — вот четыре причины, которые подстегнули спрос на рынке жилья. Возможно, поодиночке ни один из факторов так бы не сработал, но вместе они вызвали своеобразный идеальный шторм, — считает Владимир Пономарёв.

Коронавирусный год порвал все стереотипы, такой жары, как в июле, в недвижимости не было никогда, подтверждают представители других агентств.

— В мае мы продавали новостроек в полтора раза больше, чем в обычный сезон. К середине лета люди оправились от ограничений пандемии — стали больше ездить, отдыхать и вкладывать в жильё. Деньги, которые какое-то время лежали в кубышке и под подушкой, стали тратиться. Рост спроса отмечается и в сентябре. На это влияет льготная ипотека, ставки по которой действуют до 1 ноября. Осенью добавился и традиционный спрос на квартиры для студентов, которые приехали учиться в областной центр, — рассказал директор агентства недвижимости «Все знают» Евгений Крутько. — Челябинцы больше всего интересуются однокомнатными квартирами. С ними почти сравнялся, а некоторое время и опережал спрос на двушки.

Казалось бы, кризисный год и крупные покупки — взаимоисключающие понятия. Но с учётом постоянного снижения процентных ставок на вклады многие вновь стали рассматривать недвижимость как доступный и эффективный способ сохранения накоплений. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), средний размер ипотечных кредитов в августе в России превысил докарантинный уровень, а за год и вовсе вырос на 11,8%. При этом в Челябинске в августе сумма средней ипотеки выросла на 17,9% по сравнению с прошлым годом — с 1 494 764 рублей до 1 762 416 рублей.

— В августе зарегистрировано рекордное количество сделок по ипотеке — рост на 38% по сравнению с прошлым годом. Большая часть таких сделок — это ипотека с господдержкой, — подтвердил руководитель группы реализации городской недвижимости АО «ЮУ КЖСИ» Андрей Родионов. — Но не стоит забывать, что действие программы ограничено, и льготный процент будет доступен при оформлении ипотеки до 1 ноября 2020 года.

— Ипотека с господдержкой с мая, действительно, взбодрила рынок первичного жилья. В «Вишневой горке» у нас тоже скупили все, что было в высокой стадии готовности. В «Манхэттене» охотно разбирают. В «Западном луче» после ввода нового дома в эксплуатацию хорошо продаются квартиры. Жилье сейчас пользуется спросом и хорошо раскупается везде, где ипотека с господдержкой по низкой ставке сочетается с высокой стадией готовности, — рассказала заместитель управляющего агентства «РиэлтСтройком» Анна Шипина. — Ажиотаж на рынке обусловлен отчасти отложенным спросом и мерами господдержки, направленными на поддержание строительной отрасли.

Льготную ипотеку могут продлить, но это зависит от ключевой ставки, устанавливаемой Центробанком. Таким образом, игроки рынка недвижимости сейчас внимательно наблюдают за двумя решениями госорганов — по ключевой ставке и по продлению льготной ипотеки.

— Ипотечное кредитование стимулируется как за счёт снижения ставок благодаря программам господдержки, так и в связи с низкой ключевой ставкой Банка России. А снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким персональным кредитным рейтингом (ПКР) и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заёмщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы, — отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

На рынке вторичного жилья ситуация сейчас поспокойнее, добавляют эксперты. Во-первых, ставка ипотеки выше — от 8,5%, во-вторых, в продаже много домов старше 20 лет, собственники которых предлагают цены, которые не нравятся покупателям. Подобная ситуация длится уже не первый год.

— Квартир с адекватной ценой больше не стало. И, в принципе, жилья с хорошей планировкой, отделкой и месторасположением критически не хватает на рынке, — единодушны специалисты компаний по продаже недвижимости.

Некоторые эксперты уже заговорили о том, что ажиотажный спрос напоминает им кризисный 2014 год. Тогда жилье скупали и сами челябинцы, и жители области, и даже приезжие из Казахстана. Впрочем, не все игроки рынка с этим согласны. По мнению представителя компании «Компаньон» Владимира Пономарёва, шесть лет назад был иной расклад — множество больших проектов и другая природа кризиса.

— Я бы не стал сравнивать нынешний спрос на жильё с 2014 годом. Ситуация ближе к зимам 2016–2017 годов, когда не было особо резких перемен, — отметил представитель компании «Все знают» Евгений Крутько.

Что будет дальше и ждать ли нам роста цен? По словам экспертов, если правительство продлит ипотеку на новостройки с господдержкой, то спрос перейдёт на квартиры со сроком сдачи один-полтора года, дальше скупят и это.

— Квартир в готовых домах, скорее всего, не будет долго. Застройщики не смогут победить физику и не успеют сформировать достаточное количество фундаментов, чтобы закрыть спрос. Значит, скорее всего, нас ждёт рост цен. Судите сами: за полгода маленькая студия в центре подросла с 1 миллиона 150 тысяч рублей до 1,5 миллиона. На днях был показательный случай. Клиентка вообще не рассматривала дома, сдающиеся в середине следующего года. Сейчас подумала-подумала и в срочном порядке, сверкая пятками, побежала выкупать квартиру со сдачей в 2021-м, — указал Владимир Пономарёв. — А все потому, что застройщиков сейчас в два раза меньше, чем в том же 2014 году. Оформленных разрешений на строительство не так уж и много. Почти нет глобальных проектов массовой застройки типа «Академа» и «Паркового» — со сдачей 5–10 домов, разве что «Ньютон». А застройщикам для задела нужно не меньше года: поставить фундаменты, разработать проектную документацию и так далее.

По данным специалистов N1.RU, весь год росли цены практически на всё жильё в Челябинске, кроме четырёхкомнатных квартир. В январе однокомнатные квартиры выставляли на продажу в среднем по 1,5 миллиона рублей, в сентябре — уже по 1,7 миллиона. Двушки в начале года стоили 2,3 миллиона рублей, сейчас — 2,6 миллиона. А трёшки подорожали с 3,3 миллиона до 3,8 миллиона рублей.

В Челябинской области рыночные цены на жильё одни из самых низких в Уральском федеральном округе, подчеркнули в региональном Минстрое. Во втором квартале 2020 года средняя рыночная стоимость жилья на первичном рынке Челябинской области составила 42 614 рублей, Курганской области — 44 161 рубль, Тюменской области — 58 447 рублей, Свердловской области — 59 161 рубль за «квадрат».

В этом году Челябинская область заняла седьмое место в рейтинге регионов по доступности приобретения жилья. Составители учитывали среднюю стоимость квартиры площадью 60 кв. м и количество лет, необходимое семье, чтобы накопить на жильё. Южноуральским семьям требуется для покупки квартиры, по данным РИА Новости, два миллиона рублей и 4,1 года.