Президент Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам обратил внимание на рост цен на недвижимость и нехватку доступных квартир. Программа выдачи льготных ипотечных кредитов под 6,5% годовых поддержала строительную отрасль и открыла россиянам дополнительные возможности по приобретению жилья. При этом в отдельных регионах, по мнению главы государства, возник дисбаланс на этом рынке и нужно «выравнивать ценовую ситуацию». Мы спросили застройщиков и экспертов, как они оценивают положение дел в Челябинской области, что нужно сделать для сдерживания роста цен и надо ли этим заниматься?

Застройщики переписали ценники

В Челябинске на протяжении нескольких лет держалась одна из самых низких в Уральском федеральном округе стоимость квадратного метра — ниже, чем в Свердловской, Тюменской и даже Курганской областях. Но по итогам 2020 года наш город попал в тройку миллионников с самым динамичным ростом цен на новостройки.

— На первом месте в рейтинге Казань, где средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 21,6% — с 78 129 до 94 967 рублей. На втором месте с отставанием всего в 0,1% Санкт-Петербург, где цены за год выросли с 91 714 до 111 387 рублей. На третьем месте Челябинск с ростом почти в 21% — с 45 870 до 55 420 рублей, — процитировал ТАСС представителя федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева.

Челябинские игроки рынка подтверждают перегрев цен, хотя они до сих пор ниже, чем в других городах-миллионниках. Если в Москве к 2021 году стоимость новостроек пробила психологическую отметку в 200 тысяч рублей за квадрат, то в Челябинске таким Рубиконом до сих пор считается 55–65 тысяч рублей.

— Начиная с середины 2020 года, после того как рынок разогрела ипотека с господдержкой, некоторые застройщики Челябинской области успели несколько раз поднять цены на жилье. Однако это объективная реакция на новые условия рынка, — отметили представители АО «ЮУ КЖСИ». — Низкие ставки, сопоставимые с рассрочкой, сделали покупку жилья более доступной для населения. Как следствие, возросший спрос превысил предложение застройщиков и спровоцировал удорожание квартир.

Общероссийская тенденция на удорожание жилья коснулась и нашего региона, указали в «Тресте "Магнитострой"».

— Цены действительно немного выросли. Но очень важно понимать: мы вынуждены менять ценник, потому что из-за пандемии резко подорожали стройматериалы у поставщиков. Подчеркиваю: «Трест» всегда нацелен на продажу жилья, доступного по своей цене для большинства южноуральцев, и сейчас старается сдержать цены, но совершенно сопротивляться новым условиям невозможно, — объяснил начальник отдела реализации недвижимости и маркетинга «Трест "Магнитострой"» Кирилл Кочкин. — Во-вторых, рост цен обусловлен переходом с долевого строительства на проектное финансирование и эскроу-счета в 2019 году. Теперь застройщик берет в банке кредиты, чтобы вести строительство. В то время как раньше он работал напрямую на средства покупателей. Кредитные деньги — это проценты, которые, конечно, не могут не повлиять на цену жилья. И, в-третьих, льготная ипотечная ставка спровоцировала повышенный спрос. Сработали законы рынка: цена устанавливается в точке равновесия между предложением и спросом. Эта точка изменилась, изменились и цены.

Проблему роста цен на стройматериалы обсуждали на прошлой неделе в Совете Федерации. Во всех строительных конструкциях используется арматура, а доля металлопроката в цене квадратного метра составляет до 10%. По словам сенатора от Воронежской области Сергея Лукина, с конца ноября прошлого года металлопрокат подорожал на 50–70% в зависимости от сортамента, и цены продолжают расти.

Программа льготной ипотеки на новостройки — под 6,5% годовых — действовала с 1 апреля до 1 ноября 2020 года. Власти продлили ее до 1 июля 2021 года. По всей стране выдано кредитов на триллион рублей, в результате примерно 350 тысяч семей купили квартиры на первичном рынке.

Чего ждать в этом году?

Игроки рынка считают, что ситуация с ценами вряд ли изменится в 2021-м.

— Готового жилья на рынке практически нет, а начатое строительство и ввод в эксплуатацию новых домов будет не раньше 2022 года, — объяснили в «ЮУ КЖСИ». — Далее рынок будет подстраиваться под новые реалии, где много неизвестных: будет ли продлена господдержка, объем ввода жилья и прочие факторы.

По данным информационной системы Наш.дом.рф, во втором полугодии 2020-го запуск новых проектов многоквартирного строительства увеличился на 39% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, в четвертом квартале — на 80%.

Спрос рождает предложение, и девелопмент пытается заработать, указали эксперты.

— Если бы продавцы не видели интереса со стороны покупателей, цены оставались бы стабильными. Потребитель же, используя и низкие процентные ставки, и относительную доступность кредитов, проявляет себя довольно активно, чем и обеспечивает потенциал для повышения цены на квадратный метр, — отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова.

С другой стороны, платежеспособность россиян в регионах сейчас очень и очень нестабильная. И это несколько сужает возможности для ипотеки, добавили эксперты.

— У девелопмента по всей стране создан большой банк нового жилья, построенный в относительно дееспособные 2018–2019 годы. Его нужно продавать, что сейчас и происходит, — объяснила Анна Бодрова.

Ситуация в Челябинской области всё еще очень выгодна для покупателя, считают в «Тресте "Магнитострой"». Льготная ипотечная ставка сделала недвижимость идеальной инвестицией, а первоначальный взнос можно компенсировать уже в течение нескольких месяцев.

— Серьезного дефицита предложений на рынке мы не наблюдаем. Да, покупатель теперь может приобрести у застройщика квартиру, готовность которой нужно подождать чуть дольше, чем раньше. При этом непосредственно мы готовы предложить жилье разного класса: и эконом, и комфорт, и премиум, и студии, и четырехкомнатные квартиры, поэтому о дефиците нам говорить не приходится, — добавил Кирилл Кочкин.

Кого испортит «квартирный вопрос»?

Эксперты считают, что рынок сам подстроится под новые реалии.

— Цены на рынке перегреты и фактически съели всю выгоду от дешевых денег. При этом для Челябинска ипотека с господдержкой очень полезна, она дала импульс для роста. Наш рынок жилья, который находился в стагнации, рванул вперед, — отметил замдиректора по развитию агентства недвижимости «Компаньон» Владимир Пономарёв. —Думаю, что сейчас ничего специально делать не нужно. Рынок сам отрегулируется, особенно у нас, в Челябинске. Пар сброшен. В прошлом году мы наблюдали большой отложенный спрос на покупку новостроек — жилье продавали с одного показа. Сейчас такого нет, клиенты стали поспокойнее. Спрос полностью не исчерпан, но стал более умеренным. Большого ажиотажа в январе на рынке нет.

По данным Региональной гильдии риелторов «Южный Урал», средняя стоимость квадратного метра жилья на 1 января 2021 года составила:

• Челябинск — 46 тысяч рублей;
• Озёрск — 40 тысяч рублей;
• Чебаркуль — 36 тысяч рублей;
• Миасс — 34 тысячи рублей;
• Копейск — 29 тысяч рублей.

По мнению риелтора, за год цены в среднем поднялись на 14%, у некоторых застройщиков — до 20%. Ближе к марту-апрелю застройщики наверняка проанализируют снижающееся количество сделок и задумаются над перегревом рынка. А затем постараются подстегнуть спрос призывами «успей взять льготную ипотеку до 1 июля».

— Возможно, появятся акции по отдельным позициям. Прайсы пониже будут, скорее всего, на новые проекты — те, что находятся на ранних стадиях готовности, то есть на котлованах. И таким образом рынок скорректирует цены и сам себя отрегулирует, — добавил Владимир Пономарёв. — Сейчас и на вторичное жилье процентные ставки по ипотеке не очень высокие. Ставка ЦБ низкая, у банков есть предложения по 7–8%.

На 2021 год федеральным проектом «Жилье» для Челябинской области установлен план по вводу жилья — 1,67 миллиона квадратных метров.

— На мероприятия по стимулированию жилищного строительства будет направлено 745,8 миллиона рублей. Средства пойдут на строительство инженерных сетей на землях Сосновского района, которые предоставлены многодетным семьям, городу Челябинску — на строительство двух автодорог и продолжение строительства школы, Магнитогорску — на строительство двух автодорог, — уточнили в пресс-службе регионального Минстроя. — Это позволит увеличить доступность социальных и иных инфраструктурных объектов для населения, сократить финансовые и временные издержки застройщиков, ускорить темпы реализации жилищных проектов.

В 2020 году Челябинскую область поставили на 7-е место в рейтинге регионов по доступности приобретения жилья. Составители учитывали среднюю стоимость квартиры площадью 60 кв. м и количество лет, необходимое семье, чтобы накопить на жилье. Южноуральским семьям требуется для покупки квартиры, по данным РИА «Новости», два миллиона рублей и 4,1 года.

Мы нашли тех, кто живет в квартирах размером с комнату, и спросили, как вместить всё необходимое в 12–16 квадратных метров.