Путин заявил о продлении льготной ипотеки. Как это скажется на рынке недвижимости в Челябинске

Сегодня президент Владимир Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме, предложил продлить программу льготной ипотеки на год, подняв ее ставку до 7% и сократив размер кредита до 3 миллионов рублей. Ныне действующая программа (предельная сумма займа — 6 миллионов рублей, ставка — 6,5%) должна была завершиться 1 июля 2021 года.

— Предлагаю продлить эту программу для всех регионов России еще на один год, до 1 июля следующего года, — сказал глава государства. — Но при этом чуть-чуть приподнимем саму ставку, и будут внесены некоторые изменения. А именно, ставка по льготной ипотеке составит 7%, а предельную сумму нужно будет сделать единой для всех регионов РФ — 3 миллиона рублей.

Продление льготной ипотеки на Южном Урале было вполне ожидаемо, сходятся во мнении эксперты. Так, в начале 2021 года Челябинская область вошла в список регионов, где было рекомендовано сохранить антикризисные меры. Новые условия льготной ипотеки, по сути, нацелены на то, чтобы сдержать спрос там, где рынок перегрет, и продолжить стимулировать строительную отрасль во всех остальных регионах.

— Да, это было предсказуемо, и это хорошо для строительной отрасли, — поделился мнением руководитель аудиторско-консалтинговой компании «Авуар» Алексей Овакимян. — По сути, программу не хотели продлевать в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, где рынок перегрет. Так и получилось: потому что на рынках этих городов попросту нет квартир за три миллиона рублей. Логика здесь такая: поддержать малоимущих, богатые деньги и так найдут. Застройщики быстро подстроятся и будут делать маленькие квартиры, им так даже выгоднее: стоимость квадратного метра выше в малометражках. В Челябинске трех миллионов рублей хватит на квартиру площадью где-то 50 квадратных метров, в Екатеринбурге — 30 м², и это будет далеко не в центре. Количество сделок сильно не уменьшится, но в приоритете будет строительство в районах, далеких от центра города, и дома будут сдаваться, в основном, где одни малометражки.

С этим прогнозом согласны и застройщики.

— Мне кажется, не совсем правильно снижать лимит с шести миллионов рублей до трех миллионов, — рассуждает коммерческий директор девелоперской компании «Весна» Дмитрий Петров. — Это будет стимулировать покупку маленьких квартир. А у нас по стране и так идет существенный перекос в пользу небольших студий. Да, эти квартиры хорошо покупаются, но они не покупаются для улучшения жилищных условий семей. Они покупаются для инвестиций, для перепродаж, для сдачи студентам. То есть та функция, которая заявлена, — поддержка семей, конечно, выполняться на 100% не будет. Тенденция на уменьшение площади квартир и увеличение функциональности, в принципе, идет давно. Но если строить дома сплошь с маленькими квартирами, то получаются такие общежития, это не очень хорошо для тех, кто в них живет.

В строительной компании «Трест "Магнитострой"» заверили, что не намерены пересматривать планировки квартир, но цены всё же поднимут.

— Ну конечно, застройщикам это в плюс, — констатирует начальник отдела реализации недвижимости «Трест "Магнитострой"» Кирилл Кочкин. — «Нарезка» квартир вряд ли сильно изменится, разве что для жилья комфорт- и премиум-класса, где площадь квартир от 100 м². А спрос пока предсказать сложно: с одной стороны, те, кто хотел купить квартиру, ее уже купил или в процессе оформления, с другой, для тех, кто думал, будет последний шанс, но такое жилье обойдется уже чуть дороже.

Средний размер кредита в Челябинской области сейчас меньше трех миллионов рублей, приводят данные эксперты. Так что предложение по госпрограмме будет всё так же актуально, спрос на новое жилье не уменьшится.

— Относительно того факта, что немного скорректировались условия, важно понимать, что это связано с тем, что инфляция увеличивается, а Центральный банк поднимает уровень ставки, — объясняет действия властей директор «Голос Девелопмент» (бывшая СК «Легион». — Прим. ред.) Сергей Пахомов. — Поэтому новые условия не должны сильно повлиять на характер спроса, а текущий уровень ставки будет больше соответствовать той конъюнктуре, которая сейчас сложилась. Но в любом случае он ниже уровня ставок, предлагаемого по ипотеке без субсидии.

Риелторы считают, что выросшая ставка не преодолела психологическую отметку в 10%, а значит, не оттолкнет потенциальных покупателей. При этом сейчас в Челябинске предложений до трех миллионов достаточно, так что существенно спрос не изменится.

— Во многих регионах три миллиона — это серьезное ограничение, потому что на эти деньги там не купишь даже однокомнатную квартиру, — констатирует риелтор Станислав Ахмедзянов. — В Челябинске такой проблемы не будет. Большая часть сделок в нашем регионе укладываются в сумму до 3 миллионов рублей. Единственное, это немного переориентирует рынок: меньше площадь — выше цены. Я считаю, что реальный процент по ипотеке будет около 9%: то есть это будет льготная программа, но с учетом всяких удорожающих факторов — например, если банку не понравится место работы заемщика или его кредитная история, или сам объект вызовет вопросы.

Банки, которые должны будут сформировать новые предложения по ипотеке, пока не рассказывают о своей дальнейшей финансовой политике. Но уверены, что корректировка по льготной ипотеке — эффективная мера поддержки как для жителей регионов, так и застройщиков.

— Изменение максимальной суммы кредита в рамках программы — очень действенный шаг для поддержки отдельных сегментов граждан, которые действительно нуждаются в ее сохранении, — оценил инициативу президент-председатель правления ВТБ Андрей Костин. — При этом на кредиты с суммой до трех миллионов рублей, которые соответствуют обновленным критериям программы, на сегодняшний день приходится больше половины выданной ипотеки по госпрограмме, основную часть составляют как раз регионы. Важно, что новые условия льготной ипотеки позволят купировать резкий рост цен на недвижимость в отдельных регионах. В мегаполисах сейчас нет проблем с темпами ввода жилья, однако стоимость квартир становится всё менее доступной для населения. В результате обновления параметров льготной ипотеки крупные девелоперы должны обратить внимание на новые региональные рынки. Это позволит добиться требуемых темпов ввода жилья и поможет снизить общий рост цен за счет появления большого числа новых объектов.

— Сама по себе ипотека с государственным субсидированием ставки востребована, — прокомментировал глава банка «Открытие» Михаил Задорнов. — В Челябинской области около 30–40% ипотечных кредитов выдавалось по этой программе. У банка накоплен позитивный опыт работы по этому продукту, мы готовы продолжить работать с клиентами и предлагать им такие кредиты.

О старте программы льготной ипотеки мы рассказывали в апреле 2020 года. Она вызвала ажиотажный спрос на недвижимость. А чуть позже эксперты подсчитали, что перегретый рынок «съел» выгоду от льготной ипотеки. Вдобавок после повышения ключевой ставки Центробанком ставки по жилищным займам начали расти.

Изначально программа была рассчитана до 1 ноября 2020 года, но в октябре Владимир Путин предложил продлить антикризисные меры до 1 июля 2021-го.