«Всех отправляют в суд»: почему мэрия не дает разрешение на ввод 100-метрового небоскреба в центре Челябинска

Мэрия Челябинска заблокировала ввод в эксплуатацию стометрового небоскреба в центре города, напротив пединститута. Застройщик жилого комплекса «Алое поле» не смог получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию и пошел в суд. Компания СЗ «Южуралспецмонтажстрой» потребовала признать отказ городских властей незаконным. В дело на стороне истца вступила областная прокуратура. Тем временем застройщик вынужден перенести заселение жильцов со второго квартала 2024-го на первый квартал 2025 года. Разбираемся, что происходит со стройкой на скандальном земельном участке в центре города.

В 32-этажной элитной высотке распродано, по данным сервиса проверки новостроек Наш.дом.рф, больше 96% квартир. Ждут и никак не могут дождаться открытия владельцы абонементов фитнес-клуба сети BRIGHT FIT, расположенного на территории ЖК «Алое поле». Им обещали распахнуть двери в мир спорта еще в апреле, но фитнес-клуб никак не может заработать из-за проблем со сдачей всего ЖК.

Также зависло открытие супермаркета «Перекресток» — в торговом комплексе «Алое поле» он прекратил работу в январе и весной должен был переехать в одноименный жилой комплекс.

Проблемы со сдачей элитного ЖК начались в июне. Специализированный застройщик «Южуралспецмонтажстрой» обратился в администрацию города за разрешением на ввод в эксплуатацию возведенного объекта «Торговый центр (1-я очередь строительства комплекса высотного здания гостиницы с жильем и торговым центром) на участке: ул. Володарского — пр. Ленина — Свердловский пр. в Центральном районе». Не пугайтесь, так официально называется жилой комплекс «Алое поле».

19 июня мэрия отказала в выдаче разрешения, в качестве причины указав на часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. В этой статье Градостроительного кодекса — шесть оснований для отказа в вводе в эксплуатацию. О каком именно идет речь, не ясно.

28 июня «Южуралспецмонтажстрой» вновь попросил разрешение на ввод объекта, и 3 июля получил отказ на тех же основаниях.

Не дожидаясь повторного отказа, застройщик обратился в арбитражный суд и попросил признать незаконным отказ городских властей выдать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. 4 июля дело принято к производству, прошло два заседания, привлечены третьи лица.

7 августа в дело вступила прокуратура Челябинской области — она стала еще одним истцом. Мы направили запрос в надзорное ведомство с просьбой обозначить свою позицию, комментарий будет опубликован, как только редакция его получит.

Застройщик ЖК «Алое поле» в разговоре с журналистом 74.RU заявил, что у городских властей и компании нет «больших вопросов и явных противоречий».

— Когда нам первый раз отказали (в выдаче разрешения на ввод ЖК в эксплуатацию), сразу сказали «идите через суд». Так как основная масса документов по нашей территории и объекту была «засилена» судами ещё во времена Юревича, — рассказал совладелец СЗ «Южуралспецмонтажстрой» Сергей Манкевич. — Мы, на всякий случай, еще раз попытались получить разрешение в обычном порядке. Хотя смысла особого в этом не было. Но я же не могу подать в суд просто так, пока мне официально не отказали.

Напомним, земельный участок площадью 15 тысяч квадратных метров в границах улицы Володарского, Свердловского проспекта и проспекта Ленина многие годы был в долгосрочной аренде у строительной группы «Жилтехстрой». В 2020 году СЗ «Южуралспецмонтажстрой» выкупил у «Жилтехстроя» право аренды земли (за исключением той, что находится под ТК «Алое поле») и утвержденный когда-то проект 27-этажного торгово-гостиничного комплекса. Новые собственники скандального долгостроя изменили назначение объекта, сделав ставку на жилой комплекс с коммерческими площадями. Как ранее рассказывал 74.RU совладелец компании «Южуралспецмонтажстрой» Сергей Манкевич, проект скорректировали с учетом современных требований. Стройка напротив пединститута стартовала в январе 2021 года.

Очередное заседание в арбитражном суде назначено на 30 августа. Представители СЗ «Южуралспецмонтажстрой» надеются, что на этом судебные разбирательства завершатся.

Тем временем застройщик был вынужден перенести дату передачи объекта покупателям квартир с третьего квартала 2024 года (в проектной декларации было указано 30 сентября 2024. — Прим. ред.) на первый квартал 2025 года. В проектной декларации от 7 августа 2024 года теперь значится новая дата передачи ключей жильцам — 28 февраля 2025 года.

Юристы оговорились, что с обстоятельствами конкретного кейса — возведения жилого комплекса «Алое поле» в Челябинске — незнакомы, но в целом подобная практика ранее была распространенной.

— Иногда при сдаче объекта со сложной правовой судьбой или непростой историей самого объекта или земельного участка, на котором он возведён, органы власти перекладывают административные риски на судебные органы. Ранее практика возведения объекта недвижимости, а впоследствии легализация через судебное решение, особенно со стороны застройщиков, была повсеместной, — объяснил адвокат, управляющий партнер АБ KR&P Евгений Ковалев.

В последнее время подобные примеры встречаются реже, добавил юрист.

— Но с учётом значимости объекта для формирования архитектурного облика центральной части города вероятность нахождения приемлемого решения все-таки высокая, — уверен Евгений Ковалев.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, выдаваемый уполномоченным органом в строго определенной законом процедуре с соблюдением сроков, установленных законом, напомнили эксперты.

— Основания для отказа также закреплены на законодательном уровне в виде закрытого перечня и не подлежат расширительному толкованию, — указала управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова. — Любой отказ органа должен быть мотивирован прежде всего для того, чтобы у заинтересованного лица была возможность исправить нарушения, которые, по мнению уполномоченного субъекта, явились основанием для отказа.

В случае несогласия с основаниями отказа, указанными в соответствующем документе, заинтересованное лицо может обжаловать его в судебном порядке.

— При этом необходимо помнить, что полномочия на выдачу разрешительной документации в строительстве закреплены за определенными органами власти, не за судом. Поэтому перекладывать бремя ответственности и подменять исполнительные органы власти судебными является недопустимым и ведет к подрыву уважения к власти, — акцентировала Анна Жолобова.

Участок в Центральном районе, ограниченный улицей Володарского, Свердловским проспектом и проспектом Ленина, всегда был лакомым кусочком для строителей. Территория относится к федеральной собственности — ранее здесь размещалась войсковая часть № 7483, казармы стояли вплотную к Свердловскому проспекту.

В конце прошлого века компания «Жилтехстрой», принадлежащая известному челябинскому строителю Виктору Тартаковскому (86,5%), взяла эту землю в аренду. В 1999 году градостроительный совет одобрил проект 27-этажного торгово-гостиничного комплекса, мэрия выдала «Жилтехстрою» разрешение на строительство. По проекту здесь планировали возвести торгово-гостиничный комплекс, включающий в себя жилой дом, отель, оздоровительный и торговый центры. На верхнем этаже комплекса предполагалось открыть ресторан, на крыше — разместить вертолетную площадку. Самая высокая часть здания должна была достигнуть 100 метров.

Стройку разделили на два этапа: сначала — торгово-офисная часть, потом гостиничный комплекс на месте автостоянки. Но работы затянулись, в итоге построили только четырехэтажный ТК «Алое поле».

После смены руководства городской администрации (вместо Вячеслава Тарасова мэром избрали Михаила Юревича. — Прим. ред.) началась затяжная история противостояния «Жилтехстроя» и челябинских властей. В 2005 году мэрия обратилась с иском в арбитражный суд, потребовав признать строительство торгового комплекса незаконным и снести его как самовольную постройку. Чиновники указали, что возведение торгового комплекса начато до получения госэкспертизы проекта.

Арбитражный суд дважды — в 2006 и 2007 годах — признавал строительство ТК «Алое поле» незаконным, но предприниматели опротестовали это решение. В 2010 году Верховный суд не разрешил сносить здание, потому что оно находится на федеральной, а не на муниципальной земле.

В 2011 году городские власти вновь вспомнили про ТК «Алое поле». Бывший тогда главой администрации Челябинска Сергей Давыдов заявил, что здание портит архитектурный облик города, и поручил замам совместно с Росимуществом инициировать его снос.

Конфликт между компанией «Жилтехстрой» и мэрией вновь обострился, когда дорожники начали сооружать правый поворот со Свердловского проспекта на проспект Ленина. Позже чиновники и предприниматели пришли к компромиссу — поворот сузили, оставив место для входа в магазин.