«Договор изменили без меня»: в Челябинске застройщики начали задерживать сдачу жилья

Жители Челябинска начали жаловаться на задержку со сдачей новостроек. Покупатели квартир в ЖК «Западный луч» сообщили о переносе ввода дома в эксплуатацию на полгода, владельцы домов в «Арт-кварталах» говорят о сдвиге на несколько месяцев. Меняются и сроки передачи ключей жильцам. При этом, по словам покупателей, застройщики не спешат подписывать дополнительные соглашения с ними и платить за просрочку. А недовольным клиентам предлагают, по их словам, помочь с продажей квартиры за минусом 200−400 тысяч рублей. Разбираемся, когда начались задержки со сдачей домов, каковы причины, на сколько переносят сроки, чем рискуют дольщики и почему они могут остаться без компенсаций.

Елена (имя изменено по ее просьбе. — Прим. ред.) купила квартиру в ЖК «Западный луч» летом этого года. Приобретение казалось удачным вложением денег: «студия плюс спальня» площадью 48 квадратных метров стоила 7,2 миллиона рублей (да-да, мы тоже нервно моргнули. — Прим. ред.). Строительство высотки шло своим чередом, что было видно невооруженным глазом всем, кто бывал в том районе.

— По договору дом должны сдать 30 ноября этого года, ключи выдать в течение 12 месяцев. Ноябрь заканчивается, дай, думаю, позвоню. Внезапно узнаю, что застройщик перенес срок сдачи дома на полгода. Новая дата — 30 июня 2025 года плюс пять месяцев на передачу ключей. При этом с нами, покупателями, ничего не согласовали, никакого соглашения не подписали. Хотя о таком переносе должны уведомить за два месяца, — удивилась Елена. — Как можно пересмотреть договор в одностороннем порядке? Это же невозможно!

Елена позвонила в офис застройщика и спросила про дополнительное соглашение.

— Мне сказали, что срок перенесли, потому что не успели достроить третий подъезд. Но ничего со мной подписывать не будут, мол, имеют право не подписывать. Не согласна? Ну хотите, мы продадим вашу квартиру? А деньги отдадут за минусом 200–400 тысяч рублей. Отличная инвестиция, нечего сказать! — продолжила покупательница жилья в новостройке. — В банке, где я взяла ипотеку, перенос тоже никого не смутил. Сказали, что застройщик попросил продлить эскроу-счет, и мы его продлили. Это вообще какая-то дичь! Без меня пересматриваются договоры, изменяются сроки, а в ответ: «Ну бывает!»

По словам риелтора, продающего квартиры в ЖК «Западный луч», ее клиенту месяц назад тоже прислали письмо о переносе ввода в эксплуатацию дома № 5 (тот же, где купила квартиру Елена. — Прим. ред.).

— В таких случаях покупателя должны приглашать в офис застройщика и подписывать дополнительное соглашение, — объяснила специалист в сфере недвижимости. — А ему просто по телефону сказали, что перенос на полгода — и всё.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (оператор — «ДОМ.РФ»), один из двух домов ООО СЗ ФСК «Западный луч» строится с задержкой.

Почему перенесли сдачу дома, что с допсоглашениями и компенсацией за задержку, мы спросили у застройщика.

— В связи с уходом с рынка РФ поставщиков отдельных материалов и оборудования застройщиком проведена работа в части их импортозамещения. Поскольку основным критерием замены для застройщика является сохранение качественных характеристик объекта, срок подбора и поставки по объективным причинам был увеличен, и застройщик был вынужден скорректировать срок ввода в эксплуатацию на шесть месяцев, — объяснили в СЗ ФСК «Западный луч».

Скорректированный срок ввода в эксплуатации никак не отразится на покупателях и на изначальных сроках получения ими ключей от квартир, указали представители застройщика.

— Передача ключей собственникам ЖК «Западный луч» пройдет в запланированные сроки. Свои обязательства по передаче ключей до ноября 2025 года подтверждаем и декларируем, что все жильцы получат ключи от квартир в указанный в договорах срок, — подчеркнули представители СЗ ФСК «Западный луч».

Для информирования покупателей всем были направлены уведомления, добавили в компании.

С переносом сроков также столкнулись будущие жители ЖК «Арт-Кварталы», строящегося в поселке Западном Сосновского района.

— В прошлом году моя клиентка купила дом, который должны были сдать весной. Но в начале апреля все затормозилось. Дали 40 тысяч рублей за задержку и сказали: «Ждите!» — рассказала представительница другого агентства недвижимости. — В итоге она заехала в квартиру в конце лета, но денег за срыв срока больше не получила.

Еще одному покупателю жилья в ЖК «Арт-Кварталы» изначально назвали срок сдачи 31 июля, но ключи передали недавно. По словам риелторов, другим клиентам сдачу дома переносили на три-шесть месяцев.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (оператор — «ДОМ.РФ»), с задержкой строятся девять из 44 домов Группы компаний «АПРИ Флай Плэнинг».

Представитель застройщика сообщил 74.RU, что пять из девяти указанных домов находятся за пределами домашнего региона компании — Челябинской области. Еще один уже введен в эксплуатацию с незначительной задержкой сроков строительства.

— По оставшимся трем в Челябинской области (входящим в комплекс домов, называемых «Арт-Кварталы») в соответствии с действующим законодательством покупателям были направлены уведомления о переносе срока окончания строительства с предложением о выплате компенсации. Несмотря на действующий в отношении застройщиков мораторий на выплату компенсаций, — прокомментировали в ГК «АПРИ Флай Плэнинг».

Соответствующие дополнительные соглашения подписаны, добавили в компании.

Перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов в России составляет в среднем 4,5 месяца, а с учетом остановленных — 7,3 месяца, подсчитали специалисты «Единого ресурса застройщиков». За год переносы по строящимся объектам уменьшились на 18%.

Первая волна задержек со сдачей жилья в Челябинске пришлась, по словам экспертов по недвижимости, на весну 2024 года.

— Думаю, это связано с мораторием на штрафы с застройщиков (введен с 22 марта 2024 года. — Прим. ред.). Они набрали кредиты еще по старой ключевой ставке, совсем в других условиях. Потом всё начало дорожать: материалы, техника, оборудование. Темпы строительства затормозились. Но раз штрафов за просрочку нет, то можно и не торопиться со сдачей, — поделилась мнением риелтор.

Действительно, весной в России вновь начал действовать мораторий на взыскание неустойки и штрафа с застройщиков — до конца 2024 года. Это значит, что покупатели новостроек не смогут взыскать с застройщиков компенсацию за срыв сроков сдачи жилья и другие нарушения. По данным юристов, это уже третий мораторий с 2020 года. Фактически строителям развязали руки и дали негласное добро на задержку со сдачей объектов.

А что гласит закон? Застройщик обязан сообщить дольщикам о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию — и не задним числом, а заранее. При этом покупателям обычно предлагают подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия (ДДУ), в нем указывают новые даты сдачи дома и получения ключей.

— Если дом не может быть построен в срок, указанный в договоре, застройщик обязан уведомить участника долевого строительства не позднее чем за два месяца до истечения этого срока. Срок и другие условия договора долевого участия могут быть изменены только путем подписания дополнительного соглашения, — объяснила юрист компании IMPRAVO Виолетта Чайковская.

Но есть нюанс: законодательство предусматривает обязанность застройщика только об уведомлении об изменении срока сдачи дома.

— При этом такое уведомление не освобождает застройщика от ответственности за пропущенный срок, предусмотренный договором. Он отсчитывается со дня, следующего за крайним сроком передачи объекта по договору. Начисляется предусмотренная законом неустойка, — добавила Виолетта Чайковская.

— Участник ДДУ вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи объекта. Произвольное изменение застройщиком условий договора без согласия покупателя не влечет правовых последствий, — отметила юрист адвокатского бюро BGMP Полина Калашникова. — При задержке сроков сдачи дома более чем на два месяца покупатель имеет право расторгнуть договор и вернуть потраченные деньги. Если договор заключен с использованием эскроу-счета, то при его расторжении и погашении соответствующей записи в ЕГРН, банк возвратит покупателю деньги, находящиеся на счете (то есть первоначальная сумма. — Прим. ред.).

Другой вопрос, на сколько обесценится эта сумма за время стройки и можно ли будет приобрести другое жилье на полученные деньги.

— В случае расторжения договора по инициативе покупателя застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства в счет цены договора. Также застройщик должен уплатить проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, — указала Виолетта Чайковская. — Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. Если участником долевого строительства является гражданин, застройщик должен выплатить неустойку в двойном размере.

Но действующий мораторий наложил вето на все неустойки, штрафы и прочие финансовые санкции с 18 марта по 31 декабря 2024 года включительно.

— Это значит, что требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства может быть заявлено за период, начиная с 1 января 2025 года по дату подписания акта приема-передачи, — уточнила Полина Калашникова.

По прикидкам юристов, неустойка может составить от 10 тысяч рублей за один день просрочки. Если мораторий вновь не продлят…

Между тем Челябинск занял первое место по доле нераспроданных новостроек среди 16 российских мегаполисов. По данным РБК, 66% новых квартир оказались невостребованными.