Эпоха потребительского экстремизма? К чему приведет внедрение эскроу-счетов в ИЖС — мнение эксперта

С 1 марта 2025 года вступает в силу закон, который обязывает застройщиков индивидуального жилищного строительства (ИЖС) использовать эскроу-счета при строительстве жилого дома.

Однако уже с 1 июля 2024 года все сделки с недвижимостью в рамках договора подряда ИЖС проводятся через эскроу-счета.

Применение эскроу-счетов кардинально меняет рынок ИЖС. Какие плюсы и минусы внедрения инициативы видит эксперт — застройщик малоэтажного поселка. Преимущества и недостатки ситуации разобрал основатель проекта «Идиллия Scandi», строитель с 10-летним опытом Александр Лавров.

1. Защита прав потребителей. Основная задача и преимущество эскроу-счетов заключается в защите интересов покупателей. Средства, внесенные на счет, будут доступны застройщику только после выполнения своих обязательств, что минимизирует риск мошенничества и недобросовестных действий со стороны застройщиков.

2. Снижение рисков. Эскроу-счета позволяют снизить риски как для покупателей, так и для банков. Покупатели могут быть уверены, что их деньги не будут использованы до завершения строительства, а банки получат в залог ликвидный дом, а не сарай или недострой. В последние годы было очень много примеров нецелевого использования, и банки оставались без залога.

3. Уход неблагонадежных компаний. С введением эскроу-счетов недобросовестные компании либо уйдут, либо им придется меняться и играть по правилам. Это приведет к повышению качества предлагаемых услуг и укреплению репутации надежных застройщиков.

4. Улучшение прозрачности рынка. Эскроу-счета требуют от застройщиков большей прозрачности в финансовых операциях, сметной и проектной документации, что будет способствовать улучшению общей ситуации на рынке ИЖС и опять же повышению качества строительства.

1. Увеличение цен на жилье. Одним из самых негативных последствий внедрения эскроу-счетов будет неизбежный рост цен на жилье. Застройщики будут включать дополнительные расходы на администрирование эскроу-счетов в стоимость жилья, что приведет к удорожанию объектов недвижимости.

Если у застройщика нет собственных средств для возведения объекта, то, согласно новому законодательству, он может взять кредит в банке под 1% до окончания строительства. По факту же банк взымает единовременную комиссию в размере 15,8% от суммы кредита плюс стоимость самого кредита от 1% до 15% годовых.

— Кроме того, банком установлено ограничение раскрытия эскроу-счета (выдача застройщику денежных средств по окончанию строительства) на срок 9 месяцев. И если у застройщика есть собственные средства для возведения объекта ИЖС и он построил объект менее чем за 9 месяцев, то банк взымает дополнительную комиссию за раскрытие эскроу-счета от 3,5% до 13,5%. Таким образом, застройщик имеет право получить деньги без комиссии только на 9-й месяц после открытия счета, — подчеркивает Александр Лавров.

Это нововведение приведет к росту цен на объекты ИЖС, сокращению числа предложений на рынке и снижению конкуренции.

2. Развитие потребительского экстремизма. Введение эскроу-счетов увеличивает права покупателей, однако могут возникать случаи злоупотребления этими правами. По факту строительство ведется на участке покупателя, а застройщик вкладывает собственные или заемные средства, при этом не имеет никаких прав на это имущество. Например, недобросовестные покупатели могут создавать искусственные проблемы, препятствующие получению застройщиком денежных средств с эскроу-счета. К сожалению, такие ситуации всё чаще всплывают на рынке.

Единственно верный путь — выбирать только надежных, аккредитованных банком застройщиков.

Основатель проекта «Идиллия Scandi» Александр Лавров комментирует:

— В сфере ИЖС в Челябинске нас уже многие знают, мы полностью медийно открыты и прозрачны. Общаемся не только с застройщиками Челябинска, но и по всей России. Посещаем все форумы по ИЖС, даже организовали свой в Челябинске. Постоянно делимся и перенимаем опыт коллег — ведущих строительных компаний в разных регионах России. В наших проектах мы предлагаем качественные, уникальные решения и современный подход к жилой застройке. К сожалению, на сегодняшний день на рынке ИЖС очень много «бракоделов». По-другому их не назовешь. Недобросовестные компании «портят землю» с целью наживы и быстрых денег, нарушая все нормы и правила строительства.

— Земля — это единственный невозобновляемый ресурс. Когда смотришь на «произведения бракоделов» — сердце кровью обливается. С одной стороны, я очень рад, что с введением эскроу-счетов большинство из них просто не выживет. Это будет время громких дел и целые поля недостроев, но по-другому рынок очистить нельзя, — добавляет Александр Лавров. — Сейчас мы работаем над своим крупным проектом — квартал «Идиллия Scandi». Он представляет собой квартал технологичных домов в едином стиле площадью от 100 до 170 метров, с полным благоустройством территории. Объект расположен в лесу рядом с Кременкулем с удобной транспортной доступностью к городу. Вся информация есть на сайте www.scandi.top. С 1 февраля мы будем повышать цены на 5%. Текущая ключевая ставка высокая, и ипотека невыгодна, поэтому мы даем от себя беспроцентную рассрочку на год.

Застройщик квартала «Идиллия Scandi» не берет в работу новые проекты ИЖС, но, если вы рассматриваете строительство дома по индивидуальному проекту, возможно написать Александру Лаврову напрямую в «Телеграм» @scanditop, он порекомендует ответственных коллег и поможет с решением строительного вопроса.

Эксперт подытожил, внедрение эскроу-счетов в ИЖС — это шаг к более безопасному и прозрачному рынку недвижимости. Да, существуют определенные риски и вызовы, но преимущества для покупателей и развития отрасли в целом делают этот процесс необходимым и перспективным.

Челябинская область, Сосновский район, мкр. Идиллия;
тел.: (351) 750-04-94;
scandi.top;
vk.com/scandi_top;
t.me/scandi_d;
rutube.ru/channel/41264088;
www.youtube.com/@scanditop.

_{Ипотека предоставляется ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», АО «Россельхозбанк», АО «Домрф», АО «Альфа-банк».}