АИЖК поможет безработным погасить ипотеку

Стремительный рост безработицы грозит банкам лавиной дефолтов по ипотечным ссудам – просрочка платежей может возникнуть по каждому третьему кредиту. Правительство разрабатывает срочные меры: при содействии АИЖК банки смогут на год «заморозить» платежи по ипотечным кредитам для заемщиков, лишившихся стабильного заработка.

По прогнозам Министерства экономического развития и торговли России, банки рискуют столкнуться с просрочкой платежей по каждому третьему ипотечному кредиту. «При худшем сценарии в скором будущем из 1 трлн рублей ипотечных кредитов 300-400 млрд могут оказаться дефолтными», – заявил директор департамента МЭРТ Иван Осколков. По его словам, в различных банках от 1% до 10% ипотечных заемщиков уже допустили задержку платежей в счет погашения кредита. На фоне финансового кризиса большинство предприятий вынуждено сокращать издержки, что вылилось в первую очередь в понижение уровня заработных плат и увольнение «избыточного» персонала. Уровень платежеспособности населения стремительно падает, а ряд банков, как отметил Иван Осколков, потребовал от заемщиков досрочно погасить кредит и резко повысил ставки по ипотечным кредитам, закрывая возможности для перекредитования.

Согласно официальной статистике Банка России, на 1 октября 2008 года совокупный объем задолженности граждан по ипотечным кредитам оценивался в 974,5 млрд рублей. По сведениям АИЖК, в первом полугодии было выдано свыше 392 тысяч ипотечных кредитов. Однако финансовый кризис фактически заморозил рынок ипотечного кредитования в стране: прогнозируемый показатель на второе полугодие – не более 92 тысяч ипотечных ссуд. Однако уже в следующем году, по словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, ситуация должна выправиться: планируется, что банки выдадут ипотечных кредитов на сумму 531 млрд рублей. Сейчас в правительстве разрабатывается ряд мер, призванных дать новый толчок для развития ипотечного кредитования. В частности, прорабатывается идея предоставления отсрочки по погашению ипотечного кредита людям, лишившихся стабильного заработка.

«Граждане, которые приобрели жилье в кредит, но утратили работу в силу известных событий экономического характера, либо утратившие значительную часть заработка в связи с сокращением объемов деятельности предприятия, уже в 2009 году должны быть освобождены фактически от уплаты процентов по ипотечным кредитам либо по выплате основного долга, если срок платежа подошел», – заявил на днях премьер-министр Владимир Путин. При этом глава российского правительства подчеркнул срочность принятия указанных мер, дав поручение разработать систему государственных гарантий через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК незамедлительно взялось за создание типовой формы договора, в котором будет рассчитываться удобный для банка и его клиента «льготный» график погашения ипотечного кредита. По словам директора департамента коммуникаций АИЖК Анны Ярцевой, чтобы воспользоваться правом на реструктуризацию долга, заемщик должен будет предоставить пакет документов, подтверждающих отсутствие платежеспособности: вероятно, в него будут входить справка о регистрации с биржи труда и ставка о доходах по форме 2НДФЛ, копии паспорта и кредитного договора, а также выписка из единого государственного реестра о том, что квартира, купленная по ипотеке, является единственным жильем заемщика.

«Льготный» период уплаты платежей по кредиту продлится до года – однако и в это время заемщик будет обязан производить хотя бы минимальные отчисления, чтобы, по словам Александра Семеняки, «не забыть дорогу к кредитору». С 1 января 2009 года максимальная сумма пособия по безработице увеличится до 4900 рублей, а значит, хотя бы 1000 рублей для поддержания финансовой дисциплины заемщик сможет тратить на погашение. Оставшуюся сумму платежа на счет банка будет перечислять АИЖК, при этом отсрочка не будет бесплатной. По словам Анны Ярцевой, ставка по годовому кредиту АИЖК будет льготной – не исключено, что ориентиром при определении ее стоимости станет ставка рефинансирования Банка России, которая составляет сейчас 13%. По истечении года платежи по кредиту возобновятся по прежнему графику. АИЖК не сомневается в том, что предложенная схема будет востребована.

«Банки – финансовые институты, а не компании, занимающиеся операциями на рынке недвижимости, поэтому в большинстве случаев банки заинтересованы в поддержании потока платежей по кредитам, а не в получении залогов по дефолтным ипотечным кредитам на баланс, – говорит Анна Ярцева. – Предложенная программа по фактическому временному замещению выпадающих доходов заемщика перед банком позволит им не прессинговать заемщиков на предмет срочной реализации жилья».

По мнению генерального директора коммуникационной группы «Камертон» ДмитрияАфонина, в сложившейся кризисной ситуации и при официальном прогнозе безработицы в 10% принятые государством меры могут помочь снять социальное напряжение и предотвратить массовый отъем жилья у ипотечных заемщиков, лишившихся стабильного заработка. По словам эксперта, выставление на продажу жилья неплатежеспособных заемщиков в массовом порядке могло бы спровоцировать виток снижения цен на недвижимость, так как для банков не является принципиальным продать жилье именно по рыночной стоимости. Однако, отмечает Дмитрий Афонин, схему реструктуризации долга по ипотечным ссудам необходимо четко проработать: в условиях дефицита ликвидности для большинства банков «прощение» платежей по ипотеке на целый год будет роскошью.

Банковское сообщество восприняло инициативу АИЖК неоднозначно. «Сама идея АИЖК по реструктуризации платежей, приходящихся на 2009 год, интересная и верная. Необходимость помощи заемщикам в текущих условиях очень актуальна: возможность реструктуризации долга позволит заемщику не только сохранить жилье, но и постепенно восстановить платежеспособность и выйти на стандартный график погашения, – рассуждает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Но не стоит забывать о Бюро кредитных историй: наличие любой просрочки, пусть даже «прощенной» или реструктуризированной при действующих стандартах будет считаться негативной кредитной историей должника. При этом важно предусмотреть еще и мероприятия в поддержку банков, ведь любое изменение текущих обязательств (отсрочка платежа, реструктуризация и уменьшение платежа, «прощение» части долга и штрафов) в настоящее время будет негативно влиять на финансовые показатели любого банка. Во-первых, в соответствии с положением Банка России ухудшается группа риска по кредиту и повышается размер резервирования. Во-вторых, все это будет учтено при налогообложении как ухудшение финансового результата и явится убытками для финансовой организации. Таким образом, необходимо одновременно предусматривать изменения в нормативные акты, иначе произойдет серьезное ухудшение финансовых показателей в банковской системе».

Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян негативно отнесся к подобной инициативе, считая ее неприемлемой и опасной для банков: «Подобные подходы – это результат политической деятельности и популизма, не всегда полезного как для дела, так и для самих заемщиков. Такие инициативы со стороны политиков недопустимы и, самое главное, будут оказывать негативное действие на общество. Особенно на тех, кто готов найти любой повод для отказа от платежей, что является опасным в условиях низкой кредитной культуры. Сейчас банки идут на компромисс с добросовестными клиентами, который бы позволил работать не в ущерб себе и в то же время не задушить заемщика, который будет нужен им завтра здоровым».

«Данная мера решает проблему только в краткосрочной перспективе, вернее, откладывает ее решение «на потом», – говорит директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Елена Портнягина. – Основной упор необходимо делать на создание рабочих мест и поддержку реального сектора экономики. Как это не жестко звучит, но кризис – это повод остановиться, проанализировать причины и найти механизмы для оздоровления перегретого рынка ипотечного кредитования. Доля рискованной ипотеки в последние годы росла, как и число выдаваемых банками кредитов на приобретение инвестиционных квартир. Если рынок жилья привести в нормальное состояние и вновь сделать ипотеку классическим банковским продуктом с адекватным уровнем андеррайтинга и хорошей схемой рефинансирования, спрос на ипотечные кредиты вновь будет расти».

В АИЖК отмечают, что многие нюансы реструктуризации задолженности по ипотечным кредитам пока не решены; пока даже неизвестны ни сумма, ни сроки, ни форма выделения средств для компенсации банкам недополученной прибыли; однако планируется, что граждане смогут написать заявления с просьбой о реструктуризации долга уже в начале следующего года.

Оживить рынок ипотечного кредитования призваны и другие меры российского правительства. Так, Госдума приняла в третьем чтении поправки к закону об ипотеке, согласно которым со следующего года банки смогут воспользоваться поручительством АИЖК на 500 млрд рублей для выпуска ипотечных облигаций с возможностью их рефинансирования в Банке России. Кроме того, в следующем году АИЖК получит дополнительные кредитные средства в размере 200 млрд рублей для дальнейшего выкупа ипотечных закладных у банков. Еще одна мера, предложенная правительством, – отмена трехлетнего моратория на использование средств материнского капитала: уже со следующего года средства можно будет направить на оплату процентов или частичное погашение ипотечного кредита.