Александр Кондрашов, генеральный директор ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки»: «Сейчас главное – не поддаваться панике и принимать верные решения»

Ипотечный кризис, о котором в США заговорили в 2007 году, в России начался год спустя. Резко упал объем продаж на рынке жилья, начался рост задолженности по ипотечным кредитам, банки либо совсем отказались от ипотечного кредитования, либо максимально ужесточили свои условия. Впору было бы говорить о глухом тупике. Однако если суммировать пресс-конференции, которые с начала кризиса дал генеральный директор ОАО ЮУ КЖСИ Александр Кондрашов, можно прийти к выводу, что не так страшен этот «ипотечный черт», и выход, пусть даже очень узкий, из тупика все же имеется.

Сначала по инициативе правительства области ЮУ КЖСИ начала инвестировать достройку незавершенного жилья, в которое были вложены деньги дольщиков. Затем в области заработала новая схема ипотечного кредитования с использованием материнского капитала. Не так давно Александр Кондрашов заявил о стабильном приросте числа выданных ссуд на приобретение жилья, а ситуацию роста долгов по выданным ипотечным кредитам назвал «не критичной». О причинах такого оптимизма мы говорили с Александром Викторовичем накануне Дня строителя.

– Что это? «Установка на добро» по Кашпировскому?

– Хорошо, начнем с настроения. Ситуация на рынке действительно сложная. И не надо на это закрывать глаза, мы и не пытаемся это делать. К чему хорошая мина при плохой игре? Строительство сворачивается, и это отражает статистика. Тем не менее, на мой взгляд, надо сменить терминологию. Рынок есть рынок. Бывают взлеты, бывают падения. За взлетом 2004-2008 годов начался серьезный спад. Но вместе с тем, если говорить об общих экономических показателях: ММВБ упал до 600 пунктов, а сейчас держится в районе 1000. Банки сегодня «плачут»: денег много, но кому дать? И уже начинают по-другому риски оценивать. То есть накопится некая критическая масса, и процесс начнется заново – деньги пойдут. В том числе и в строительство. Люди на какое-то время поддались паническим настроениям и начали переводить свои сбережения в валюту... Но уйти от аксиомы экономики нельзя, а она гласит, что нет ничего лучшего, как вкладывать деньги в недвижимость. И то, о чем я действительно говорил не так давно, – продажи начали расти – это так и есть. Мы, конечно, не вернулись в 2007-й – самый удачный год с точки зрения продаж. Но, тем не менее, они потихоньку растут.

Чего паниковать-то? Возьмем понятную всем ситуацию: заблудился человек в лесу; если поддался панике – может погибнуть, а если начал вспоминать, как определить, где север, где юг, и искать выход на дорогу – он выйдет. Сейчас главное – не поддаваться панике и принимать верные решения. Они общеизвестны, экономическая теория подтверждена уже тысячелетиями.

– Но количество кредитов по линии вашей корпорации тоже серьезно снизилось?

– На 80 процентов, провальным был февраль. С февраля пошел рост на один-два процента.

– И это уже дает надежду на подъем?

– По крайней мере, мы дальше не падаем. И плюс снижение процентной ставки до 11, которое произошло на прошлой неделе. Это еще больше оптимизма добавило. В зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса процентная ставка по рублевому ипотечному кредиту (по стандартам федеральной программы) составляет 12,5-14 процентов. Это обнадеживает, что рынок станет активнее.

– Вам, вероятно, проще быть оптимистом, потому что корпорация опирается на государство?

– Поверьте, нам не проще, потому что на нас больше ответственности. Но нам есть с кем посоветоваться. Хотя и ругают чиновников, но уверяю вас, в правительстве Челябинской области работают достаточно компетентные люди, и в этом отношении мы в более выгодном положении.

– Однако материальная составляющая сократилась даже под социальные программы?

– Мы – акционерное общество. Правительство выкупило пакет акций в последний раз в феврале 2009 года. Эти средства были направлены на рефинансирование кредитов банкам, чтобы они не накапливали собственный портфель, а продолжали кредитовать людей. Для государства важно сегодня сохранить институт ипотеки. В этом плане мы выступаем как гарант стабильности. А также направляем достаточно серьезные средства на «расшивку» социальных вопросов. Так появилась программа, связанная с невозможностью некоторыми компаниями достраивать собственными силами дома. Правительство не может допустить появления новой армии обманутых дольщиков.

– Эта программа существует дополнительно к федеральной, согласно которой банкам предлагается кредитовать компании, имеющие недостроенное на 70-80 процентов жилье?

– Программа федерального АИЖК в целом направлена на поддержание строительной отрасли. Она начинает работать и активно рекламируется. По моим сведениям, уже подается достаточно много заявок об участии в ней. Отобраны пять банков под пилотные проекты, но финансирование еще не пошло, оно начнется в августе. Объем финансирования пилотных проектов – один миллиард двести миллионов рублей. А вообще на поддержку этой программы планируется направить порядка 40 миллиардов рублей из федерального бюджета. Схема ее достаточно проста: АИЖК отбирает проекты, заключает соглашение с банком, банку переводятся деньги – не бесплатные, они передаются по ставке рефинансирования – и затем кредитуется строитель на период от трех до пяти лет. Центральное звено в этой схеме – гарант выкупа жилья по определенной цене (около 30 тыс. руб. за кв. м). Предполагалось, что это будет федеральный фонд поддержки строительной отрасли. Если фонд не станет гарантом выкупа, то при сегодняшних продажах это тоже достаточно рискованный шаг. Поэтому рассуждения о том, что государство в виде фонда должно стать гарантом выкупа, а потом переводить это жилье в разряд муниципального, социального и так далее, считаю правильными.

– Смогут ли подобные программы оживить рынок по-настоящему или способны лишь временно его поддержать?

– Это, безусловно, поддержит рынок. В Челябинской области сегодня все федеральные программы действуют: переселение из ветхо-аварийного жилья, приобретение жилья для военнослужащих, различные сертификаты, программы «молодая семья» и «жилье для бюджетников». Это достаточно серьезные объемы. Сейчас заработала программа материнского капитала. Его средства стало возможным учитывать не только для выплат по уже имеющемуся кредиту, но и на стадии оформления кредита. Но, на мой взгляд, недостаточно активны пока сами покупатели. Не более 10 процентов куплено сегодня жилья от количества выданных под это субсидий.

– Причина?

– Человек сам решает, как распорядиться средствами материнского капитала. Если нет необходимости в жилье, то эти средства могут быть направлены на другие цели.

– Но ведь материнский капитал не главная составляющая программы?

– Второе условие – человек должен иметь собственные деньги на первоначальный взнос. Он, конечно, может использовать материнский капитал как первоначальный взнос. Но этой суммой не покрывается полная стоимость квартиры, то есть у человека или у семьи должен быть стабильный доход. Материнский капитал можно также использовать на погашение процентов по кредиту, либо на досрочное погашение.

– Какова цена квадратного метра по этой программе? Предусматривает ли программа какие-то ценовые льготы?

– Как правило, по всем государственным программам цена квадратного метра привязывается к мидианной цене (есть такой термин), где роль играют статистика и минрегион. К средней цене по региону и привязывается эта цена. Последняя цена в Челябинской области – 25 450 рублей за квадратный метр.

– То есть «коридора» между областью и Челябинском не существует?

– Об этом как раз и спорят, много вопросов задают. Потому что цена по Челябинской области варьируется, грубо говоря, от 15 до 40 тысяч рублей. Средняя же получается, как я уже сказал, 24,5 тысячи рублей. Если за эту цену в Златоусте можно приобрести трехкомнатную квартиру, то в Челябинске трудно купить даже однокомнатную. Это бюрократическая нелепость.

– Предполагаются ли корректировки в процессе пилотных проектов программы?

– По крайней мере, эта задача ставится.

– Ваши проекты оживили местный рынок, или это слишком громко сказано?

– Мне, конечно, трудно оценивать собственную работу. Но, по крайней мере, наши предложения в начале года, когда запускали программу «найм с выкупом» в пилотных городах Златоусте, Первомайке действительно оживили спрос. В Первомайке благодаря программе в новое жилье вселились 12 семей, в Златоусте – 3. Если брать в общем объеме, кажется, очень немного. Но если каждую семью рассматривать как индивидуальную единицу, то это очень неплохо – 15 семей решили квартирный вопрос с помощью наших предложений. Значит, программа способна жить. В ближайшее время будем подключать к программе Еманжелинск и Увелку.

– В форуме нашего сайта, кстати, было много вопросов – почему ваши программы активно запускаются в области, а Челябинск остается вне игры?

– Корпорация создавалась не столько с целью зарабатывания денег, хотя мы прибыльны, сколько с целью развивать строительный рынок в области и поддерживать его, а также расширять региональный рынок ипотеки. Челябинск же развивался очень интенсивно, в городе был серьезный строительный комплекс, достаточно конкурентный – мощные компании. И финансы были сосредоточены в Челябинске. Поэтому мы работали и работаем в области – другой задачи перед нами не ставилось.

– И никаких перемен в этом плане не предполагается?

– В этом нет смысла. Корпорация выполняет свои задачи и конкурировать с мощными челябинскими строительными компаниями, бороться за челябинского покупателя не собирается. Мы, несмотря на то, что созданы правительством Челябинской области, такой же игрок на рынке, как и другие. Если бы нашей целью было получение максимальной прибыли – безусловно, мы были бы в Челябинске. Но поскольку нашей задачей было безубыточно сработать в области, то мы и пошли в область. В малых городах, в районах тоже должно строиться жилье и развиваться ипотека. Люди там тоже должны нормально, комфортно жить.

– Получается, что социальная составляющая ваших программ работает только на область?

– Наша социальная направленность состоит в том, что мы работаем со всеми видами сертификатов, в этом наше отличие от банков, которые работают по своим стандартам. Очень немногие банки согласны работать с государственными программами – с теми же сертификатами, субсидиями... Потому что это достаточно долгие процедуры – бюрократические.

– Одно из последних ваших предложений – «корпоративная ипотека». От идеи уже перешли к практике?

– Эта программа направлена на тех руководителей предприятий и собственников, которые дорожат своим коллективом, у которых есть потребность в привлечении и закреплении высокопрофессиональных кадров. И механизм, заложенный в основу этой программы, опять же связан с государственными послаблениями тем, кто приобретает жилье. Часть налогов с фонда оплаты труда собственник предприятия может направлять на выплату по ипотеке и погашению процентов. Если при участии в программе, где задействован материнский капитал, сам человек принимает решение, куда потратить ему государственные субсидии, то здесь это решают руководители или собственники предприятия. Возможность есть у всех, государство создало для этого условия, но ими либо пользуются, либо нет.

– Получила ли «корпоративная ипотека» отклик, или пока руководители предприятий пребывают в задумчивости?

– Хороший термин подобран – «задумчивость». Так и есть. Мы рассказывали о программе подробно, и теперь в этой схеме можем выступить только как идеологи и консультанты. Мы можем обеспечить работников предприятий жильем и кредитами, а вот снижение процентной ставки может обеспечить руководитель предприятия.

– Можно ли одной из причин слабой активности покупателей при всей привлекательности ваших программ назвать несоответствие даже сегодняшней цены на квадратный метр доходам южноуральцев? Следует ли ожидать нового падения цен на рынке жилья?

– Последние три года мы наблюдали бурный рост и объемов строительства, и цен на жилье. Теория же говорит о том, что когда растут объемы, снижаются цены. У нас эти показатели росли параллельно. Сегодня цена квадратного метра остановилась на отметке 24,5 тысячи рублей за квадратный метр, а объемы упали. Хотя при снижении объемов должна расти цена. Поэтому трудно прогнозировать будущую ситуацию в нашем государстве. Хорошо бы при росте объемов цена остановилась. Вот сейчас это случилось. В прошлом году область построила рекордное количество квадратных метров – более двух миллионов. Все это жилье должно продаться. Рынок насыщен. И цена сегодня показывает, насколько спрос соответствует предложению, и пока, я бы сказал, есть тенденция к снижению. Сейчас мы как раз в той ситуации, когда рынок устанавливает цену.

Что касается соответствия доходов цене квадратного метра, мне, например, нравится цифра, что в Челябинской области за последние пять лет порядка 70 тысяч семей воспользовались ипотечными программами, это совсем неплохо. Потому что это не 70 тысяч человек, а 70 тысяч семей – серьезное количество. Если на 50 квадратов умножим – полтора миллиона квадратных метров жилья. К тому же надо учитывать, что ипотека в стране существует всего пять лет.

– Сегодня мы чаще всего говорим о приобретении жилья в собственность. Причем это желание не только продавцов, но и покупателей. Хотя всего лишь пару десятков лет назад страна жила в государственных квартирах, платя за амортизацию и коммунальные услуги. Возможно ли в условиях стагнации рынка возвращение к этой схеме?

– А почему государство должно сдавать квартиры внаем? Я считаю, что как раз в сегодняшних условиях должен сложиться институт найма жилья, и совсем не обязательно государственный. Другое дело, что цена найма должна быть такой, чтобы бизнес получал прибыль от этого вида деятельности. Не надо далеко ходить: помните, каким бурным был рост в Челябинске офисных зданий. Сколько офис-центров построено в городе за последние три-четыре года! Это говорит о том, что для инвесторов этот вид деятельности был привлекательным. И мировой опыт показывает, что сдача жилья в аренду – такой же серьезный вид бизнеса. У нас пока этот бизнес существует на уровне, я бы сказал, барахолки. Помните, в начале 1990-х, когда мы решили жить в рынке, первым делом у нас появились барахолки. Сегодня эти «пятачки» преобразовались в гипермаркеты. Точно такой же процесс произойдет постепенно и на рынке жилья. «Барахолка» в сфере арендуемого жилья превратится со временем в цивилизованный рынок услуг.

– То есть вы не допускаете, что государство пожелает стать самым крупным собственником жилья? Ведь уже идут серьезные разговоры о том, что оно активнее должно вмешиваться в рыночные процессы.

– Сегодня и в самой рыночной стране мира – США, как показывают последние события, государство помогает крупному бизнесу, системообразующим отраслям. В трудные моменты так и должно быть – государство обязано активно спасать ситуацию. Но перегибов следует избегать, потому что, еще раз подчеркну, свободный бизнес намного эффективнее.

– Правильно ли я поняла из только что состоявшегося телефонного разговора, что именно ваша корпорация будет строить дом для артистов оперного театра?

– Да. Мы сейчас ищем варианты, каким образом эту задачу решить наиболее эффективно и в короткие сроки.

– Это будет строительство с нуля, или найдете незавершенку?

– (Смеется.) Это будет достроенный дом, и ситуация в оперном будет разрешена.

А еще я хочу поздравить всех коллег с Днем строителя. Думаю, что поводы для оптимизма у нас скоро будут.