Челябинским чеченцам предъявили счет

В Челябинской области представители Чеченской республики столкнулись с проблемами при оплате помещения, сданного им в аренду на льготных условиях несколько лет назад, при прежнем руководстве области. Региональное министерство промышленности и природных ресурсов произвело расчеты и оказалось, что арендная плата должна быть больше в общей сложности на два миллиона рублей. На 25 июля 2012 года назначено предварительное судебное заседание в арбитражном суде. Руководитель представительства Чеченской республики считает, что таким образом минпром старается «освободить помещение». В самом министерстве заявляют о необходимости упорядочить арендные отношения. Эксперты Chel.ru говорят о том, что повышать арендную плату задним числом – не самый эффективный способ взаимодействия с арендаторами.

Министерство промышленности Челябинской области требует взыскать с представительства Чеченской республики на Южном Урале задолженность в размере двух миллионов рублей за предоставленный в аренду офис. Соответствующий иск направлен в арбитражный суд – предварительное судебное заседание назначено на 25 июля 2012 года.

Как рассказал Chel.ru руководитель представительства Чеченской республики в Челябинской области Магомед Ахматгириев, с самого начала своей деятельности представительство добросовестно платило арендную плату в бюджет региона. Проблемы с платежами появились после ряда кадровых перестановок в областном министерстве промышленности.

Напомним, что договоренность об открытии представительства Чеченской республики на Южном Урале была достигнута в декабре 2002 года губернатором Челябинской области Петром Суминым и главой администрации Чечни Ахмадом Кадыровым. В 2003 году представительство приступило к работе, в частности, принимало участие в организации поставок оборудования и материалов для восстановительных работ в Республике. Как и многие другие организации, представительство получило офис в одном из областных зданий (по ул. Витебская, 2 – Прим. автора) и заключило договор аренды на льготных условиях.

«Каждый год мы вносили платежи, и если образовывалась задолженность, то погашали ее. Об этом свидетельствуют акты сверки, подписанные заместителем начальника управления имуществом, – рассказал руководитель представительства Чеченской республики Магомед Ахматгириев. – В мае 2010 года мы совершили очередной платеж, и после этого счета перестали приходить». Как известно, в 2010 году произошла смена руководства области. По словам руководителя представительства Чеченской республики в Челябинской области, от обновленного министерства промышленности им поступило предложение освободить помещение, но затем на личной встрече министр Валерий Прудской сказал, что можно остаться и продолжать работать.

«В это время здание передают областной казне (ОГУП) и в связи с этим просят нас подождать, пока будут оформлены новые документы. Я обращаюсь в министерство, в областную казну с информацией о том, что накапливается задолженность, и прошу предоставить счета, но мне категорически отказывают. Через какое-то министр Прудской уходит в отставку, и на встрече с новым министром Павловым меня опять просят подождать. А в мае 2012 года приходит бумага, в которой говорится, что представительство имеет задолженность по арендной плате, начиная с 2006 года, в размере двух миллионов рублей. А возникла эта задолженность из-за того, что в министерстве в тот период находились некомпетентные люди, и они неправильно рассчитывали арендную плату. Правда, объяснить мне, на основании чего сделаны новые расчеты, никто не может», – описал ситуацию с появлением задолженности Магомед Ахматгириев.

По его словам, ситуация абсурдна, так как договор аренды и акты сверки подписаны одним и тем же должностным лицом, но если акты недействительны, то, следовательно, и законность заключения договора ставится под сомнение, а значит, нет предмета для спора. «В течение полутора лет мне никто напрямую не говорил, мол, «освободите помещение», а только просили подождать. Но если уж возникла необходимость разорвать договор аренды, то надо было сделать это с соблюдением всех правил, направив письмо в министерство внешних связей Чеченской республики, от имени которого я выступаю», – отметил руководитель представительства.

В министерстве промышленности и природных ресурсов Челябинской области отказались комментировать данный иск. «Правоту сторон установит суд. Это не единственный процесс, который ведет минпром. Все они нацелены на то, чтобы упорядочить арендную деятельность и увеличить поступления в бюджет области», – сказал начальник отдела программ развития и инновации министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области Леонид Енов.

Эксперты считают, что пересчитывать арендную плату задним числом неразумно, но при этом арендатор должен был продолжать платить аренду даже при отсутствии предъявленных к оплате счетов.

«При перерасчете арендной платы задним числом можно говорить о нарушении прав арендатора и недобросовестности арендодателя, – комментирует руководитель агентства недвижимости «Паритет» Андрей Ветхов. – Конечно, на защиту прав арендатора здесь может встать Роспотребнадзор. По закону если арендатор исправно платит и в договоре нет условий, при которых возможно пересмотреть изменение арендной платы, то в течение срока действия договора и тем более задним числом изменить размер арендной платы нельзя. Тот факт, что арендатор «неправильно» рассчитал арендную плату, во внимание не берется. Это вина арендодателя, но никак не арендатора», – отмечает эксперт.

Перед тем как ввести изменения арендной ставки, необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды, указывает исполнительный директор компании IBC-недвижимость Евгений Коротков. «Пересчитывать платежи задним числом неразумно, так как чаще всего это подразумевает, что одна из сторон не согласна с новыми расчетами. А это влечет за собой досудебное и судебное разбирательства, что в конечном итоге, скорее всего, удовлетворит одну из сторон и не факт, что полностью. Если же стороны все-таки пришли к соглашению о каком-либо изменении тарифов, арендной ставки и прочего, тогда необходимо письменно в форме дополнительного соглашения зафиксировать вновь возникшие фактические условия, – говорит эксперт. – При этом обязательна двусторонняя форма нового, пусть и временного соглашения. Думаю, всем понятно, что любые устные договоренности в РФ необходимо фиксировать в протоколах и соглашениях, иначе появляются подмены понятий и двоякие толкования».

При этом Евгений Коротков указывает, что арендатор не должен ссылаться на отсутствие счетов на оплату. «Условия договора подразумевают оплату арендной платы, причем отсутствие счета не является условием задержки или отсутствия оплаты арендатором. Арендатор должен был уведомить письменно арендодателя об отсутствии счета, при этом оплатить арендную плату на тех же условиях, без изменения ставок», – пояснил эксперт.

Юристы обращают внимание и на срок исковой давности, в связи с чем минпрому не удастся потребовать перерасчет, начиная с 2006 года. «Общий срок исковой давности, применимый в данном случае, составляет три года года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Срок исковой давности применяется судом по заявлению стороны, поэтому, если ответчик заявит о таком пропуске, то спор будет касаться отношений с 20.06.2009 по 11.02.2011 годов. Соответственно при надлежащем обосновании министерством своих требований взысканию будет подлежать сумма за указанный период, и соразмерно уменьшен размер неустойки», – говорит старший юрист юридической компании Vinder Law Office Марина Пастухова.

По словам Магомеда Ахматгириева, из-за неопределенности судьбы представительства под угрозу поставлены контракты между челябинскими и чеченскими предприятиями. За последние несколько лет на предприятиях Челябинской области с помощью представительства Чеченской республики было размещено заказов на сумму 150-200 миллионов рублей. «Мы помогали размещать заказы в Озерске и Каслях, в других моногородах Челябинской области. Важно, что челябинские предприниматели могли работать с заказчиками напрямую, без посредников, – добавил руководитель представительства. – Недавно занялись заказом по производству металлоконструкций, но пока приостановили эту работу».