Здание Теплотехнического института в Челябинске выставили на продажу

В Челябинске выставили на торги часть здания Теплотехнического института, расположенного на одном из самых оживленных перекрестков — проспекта Победы и улицы Кирова. За офисные помещения и холлы общей площадью 4470 квадратных метров просят 122,5 миллиона рублей. Аукцион назначен на 8 ноября. Представители собственника сообщили 74.RU, что здание продается как непрофильный актив «Россетей». Эксперты согласны с тем, что помещения нужно дробить и продавать по частям, но указанную цену считают завышенной.

Челябинский имущественный комплекс, принадлежащий «дочке» крупнейшей российской энергетической компании «Россети» — АО «НИЦ ЕЭС», выставили на продажу. Речь идет об одном из самых известных зданий города, давшем неофициальное название целому микрорайону, — Теплотехническом институте.

Огромный пятиэтажный корпус площадью 16,6 тысячи квадратных метра построили в 1962 году. Когда-то его полностью занимал научно-исследовательский институт, проектировавший энергообъекты. В 90-е годы прошлого века НИИ реорганизовали, большую часть имущества распродали. Сейчас здание представляет собой что-то среднее между офисным центром или торговым комплексом старого образца. Здесь размещаются коммерческие фирмы, магазины, ремонт обуви, ателье и прочие отделы по продаже товаров и предоставлению услуг.

Начальная цена аукциона определена в 122 миллиона 564 тысячи 400 рублей. Торги идут на повышение. Победителем станет тот, кто предложит наибольшую сумму. Заявки на аукцион принимаются до 1 ноября.

— Собственник решил продать недвижимость в регионах, так как это непрофильные активы. На торгах реализуются помещения, расположенные частично на третьем, четвертом и пятом этажах в левом крыле и в центральной части административного здания, в том числе за «звездой», — рассказал 74.RU заместитель директора филиала АО «Недвижимость ИЦ ЕЭС» Денис Бормотов. — Также в имущественный комплекс входят холлы, машинное отделение лифта, другое имущество. У офисных помещений коридорно-кабинетная планировка, выполнена внутренняя отделка: штукатурка, окраска, стены оклеены обоями повышенной прочности, на полу керамическая плитка и линолеум, есть подвесные потолки «Армстронг».

Представители продавца говорят, что предлагаемые площадки практически полностью — на 97% — заполнены арендаторами. В здании есть столовая, действует круглосуточная охрана.

По данным 74.RU, объект выставляется на продажу не впервые. В 2015 году ту же часть здания продавали за 105 миллионов рублей.

Объявленную стоимость имущественного комплекса в 122 миллиона рублей риелторы считают завышенной.

— Несмотря на то что 30 тысяч рублей за квадратный метр — это ниже себестоимости, в нынешних условиях цена выглядит высокой. Рынок нуждается в деньгах, количество предложений в этой нише сильно превышает спрос. Поэтому цены на коммерческую недвижимость такого класса давно опустились до 20–24 тысяч рублей за метр. А реальные сделки еще в прошлом году по продаже объекта площадью более 4000 квадратных метров проходили по 14–15 тысяч рублей за квадрат, включая НДС, — объяснил директор компании «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. — Да, это колоссально низкие цены, но они могут опуститься еще ниже. Все зависит от спроса и предложения.

Одним из решений может стать разделение площадки на более мелкие активы и продажа локальным метражом.

— Так за два-четыре года можно будет продать хоть что-то. Можно продолжать нести расходы на эксплуатацию здания, уплату налогов на имущество и землю, потом плюнуть на все и кардинально снизить цену. Но это будет обиднее, — добавил эксперт. — Ни в коем случае не надо придумывать какой-то местечковый апгрейд, проще обратиться к профессионалам. Мы знаем немало собственников челябинских зданий, которые не прислушивались к подобным советам. А потом вынужденно спускались к ценам ниже тех, что были пять лет назад.

Большое административное здание не слишком подходит для организации производства или торговли, указывают эксперты.

— У объекта удобное расположение. Возможно переоборудование его в гостиницу, но это потребует дополнительных инвестиций. Более оптимально использовать площадку для сдачи в аренду под офисы, чем, собственно, и занимается текущий собственник. Если оценивать общую площадь продаваемых помещений, цена вполне адекватна рынку, но не дает дисконта потенциальному покупателю, — отметил эксперт-аналитик АО «ФИНАМ» Алексей Калачев. — Цена, заявленная на торги, соответствует примерно 27,4 тысячи рублей за квадратный метр общей площади. Но пригодная для аренды площадь составляет всего 2590,6 квадрата, поэтому в итоге квадратный метр равен примерно 47,3 тысячи рублей за кв. м.

Этот объект может заинтересовать компании, профессионально занимающиеся эксплуатацией коммерческой, прежде всего офисной недвижимости, считает Алексей Калачев.

— По сути продается готовый действующий бизнес. Офисные помещения заполнены на 97%, и это большой плюс. Арендные ставки — от 380 до 450 рублей за кв. м в месяц. При сохранении хорошей заполняемости помещений арендаторами и действующих ставок аренды покупатель сможет вернуть вложения примерно за десять лет, — подсчитал эксперт.

Руководитель челябинской компании Yellowstone development Денис Ни высказал сомнения о возможности организовать классическое офисное пространство на базе продаваемой части Теплотеха.

— Заречье, Кирсараи — это не общественно-деловая часть города, и какого-то чувства места тут нет. Скорее, тут приживется бизнес-инкубатор для стартаперов и обязательно с мелкой нарезкой офисов — по 14–20 квадратных метров, на два-три-четыре рабочих места. Соответственно, если архитектурно-планировочная схема здания позволяет это сделать, шансы есть, — отметил эксперт. — Почему мини-офисы? Потому что компании на раннем этапе жизненного цикла не предъявляют больших требований к парковке, они могут пользоваться общественным транспортом. А с парковкой у этого здания как раз проблемы, к тому же не очень удобные подъездные пути. Если едешь по улице Кирова, нужно повернуть направо, проехать, развернуться через трамвайные пути — большие поведенческие издержки.

Но трансформация в мини-офисы требует дополнительных затрат. Кроме собственно офисов, потребуются переговорные комнаты, кухня, центры печати на этаже и прочая инфраструктура, включая отделку и мебель. По подсчетам Дениса Ни, к цене объекта добавятся еще вложения 10–15 тысяч рублей на квадратный метр.

В 2012 со зданием Теплотехнического института был связан громкий скандал. Горожане беспокоились за судьбу «Ордена Победы» на фасаде, установленного в 1973 году. На двухтонное панно накинули специальную улавливающую сетку, а потом, несмотря на протесты местных жителей и арендаторов, закрыли рекламным щитом. После вмешательства прокуратуры и мэрии рекламный баннер сняли.

Долгое время «Орден Победы» оставался бесхозным, но в 2013 году его передали в муниципальную собственность. В 2015 году на ремонт звезды потратили 470 тысяч рублей. Там поставили 500 энергосберегающих ламп. В конце апреля 2015 года декоративное панно «Орден Победы» реконструировали. Теперь «Орден Победы» включают вечером с 1 по 13 мая и 22 июня.