Крупнейший застройщик Челябинска выйдет на биржу. Как это связано с закрытием льготной ипотеки

Крупнейший застройщик Челябинской области — компания «Апри» — планирует выйти на IPO, то есть разместить свои акции на Московской бирже. Потенциальным инвесторам предложат от 5 до 10% от капитала компании, указано в официальном сообщении девелопера. Разбираемся, зачем строителям «Привилегии» и «Паркового» биржевые игры, кто может стать совладельцем, чем заманивают инвесторов и как идею оценивают эксперты.

Крупнейший (по объему ввода жилья) застройщик Челябинской области намерен выйти на биржу уже летом этого года. Компания известна проектами в разных классах жилья — от эконом до премиум. На челябинском рынке жилой недвижимости, по данным 2023 года, «Апри» занимает около 30% рынка строящегося жилья. А с этого года компания активно занялась коммерческой недвижимостью — индустриальные парки, всесезонные курорты. С 2022-го «Апри» работает в Екатеринбурге, также реализует проекты на острове Русском (Приморский край). Прошлой осенью компания появилась в Краснодарском крае — вместе с ГК «Ариант» создали совместное предприятие «АПРИ Флай Юг».

Выход на первичное размещение в самой компании называют логичным событием.

— На протяжении 10 лет мы работали над повышением качества управления, реализацией лучших корпоративных и технологических практик, строили фундамент для дальнейшего роста. На его основе ставим и последовательно достигаем амбициозные цели, делясь прибылью с владельцами наших облигаций, которые размещаем с 2018 года, — отметил гендиректор ПАО «Апри» Евгений Козлов. — Выход на Мосбиржу еще и с акциями идет параллельно тому, как мы масштабируем в регионах России нашу успешную и востребованную модель, сочетающую многоквартирные дома и индивидуальное жилищное строительство, а также фанпарки и индустриальные парки.

Девелопер «Апри» проведет предварительный сбор заявок через организатора размещения — инвесткомпанию «Иволга Капитал». В рамках дополнительной эмиссии инвесторам предложат акции — от 5 до 10% от капитала компании. При этом будущим совладельцам челябинский застройщик обещает выплачивать до 50% от чистой прибыли компании по МСФО (международным стандартам финансовой отчетности).

Принять участие в размещении могут российские квалифицированные и неквалифицированные инвесторы — банки, компании, фонды и обычные люди. Подать заявку на приобретение акций можно будет через ведущих российских брокеров. Детали процедуры опубликуют позднее на официальном сайте Московской биржи.

После выхода на биржу компания обязана публиковать финансовые отчеты, рассказывать о планах на будущее и внимательно следить за операционной деятельностью. Таким образом она становится более прозрачной для инвесторов.

Эксперты давно прогнозировали бум размещения на бирже российских частных компаний, работающих в самых разных отраслях. Если за 2023 год на рынке IPO появились акции восьми новых эмитентов, то за первые четыре месяца этого года уже шесть компаний провели процедуру размещения. Не зря 2024-й называют годом IPO в России.

До сих пор на фондовом рынке были представлены только столичные компании, занимающиеся недвижимостью. Но в регионах тоже есть качественные девелоперские проекты, которые могут пользоваться спросом. Так что рано или поздно кто-то из провинциалов должен был выйти на биржевую сцену. Похоже, челябинская компания «Апри» станет первым представителем регионального девелопмента в этой сфере.

— При решении об участии в этом IPO инвесторы будут рассматривать два основных фактора риска. Во-первых, речь идет о региональном игроке, который работает в основном на Урале. Он не такой крупный, как застройщики, акции которых уже обращаются на фондовом рынке. Инвесторы будут решать — участвовать в IPO или просто купить акции более крупной публичной компании, — объяснил аналитик ФГ «Финам» Леонид Делицын. — Главный вопрос, на который инвесторы будут ожидать ответ, — это обоснование перспектив роста компании. Потому что сами по себе дивиденды, выплачиваемые компаниями, которые разместились недавно, инвесторам неинтересны. Они важны как индикатор финансовой стабильности компаний, но не приоритетны. Инвесторов интересует рост, перспективы которого должны быть очевидны.

Второй фактор, который принимают во внимание потенциальные покупатели акций, — возможное замедление роста строительного рынка в целом, отметил эксперт.

— Соответственно, участвовать в IPO будут институциональные инвесторы, которые хотят диверсифицировать свой инвестиционный портфель, и, возможно, уральские инвесторы, которым компания хорошо знакома. Со стороны тех игроков, которые не столько инвестируют, сколько играют на IPO (участвуя в нем, чтобы немедленно продать акции), большого спроса я не ожидаю, — отметил Леонид Делицын.

В целом рынок благоприятен для первичных размещений, уверены аналитики. Если у девелопера сильные финансовые показатели за последние два-три года, разумная стратегия и выгодная миноритарным акционерам дивидендная политика, то IPO сможет заинтересовать как физлиц, так и профессиональных участников фондового рынка.

— Неприятным сюрпризом для застройщиков стала отмена льготной ипотеки. Но остается льготная программа семейной ипотеки, которая фактически пришла на смену «льготной». Кроме того, важно понимать, какой у девелопера портфель проектов и полагается ли он только на строительство жилья либо у него есть проекты строительства еще и нежилой недвижимости, — рассуждает экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода. — В целом успех будущего размещения может зависеть от того, насколько компания будет переоценена или недооценена в сравнении с достаточно многочисленными аналогами в строительной отрасли.

Важно также, чтобы менеджмент представил инвесторам привлекательную инвестиционную идею, способную обеспечить быстрый рост акций после размещения, добавил эксперт.

В наиболее выигрышном положении, по мнению Андрея Лободы, находятся девелоперские компании в регионах с растущим населением и положительной динамикой ввода жилья. Среди них — Москва, Санкт-Петербург, Казань, Краснодар, Челябинск, Екатеринбург, Новосибирск, Иркутск, Московская и Ленинградская области.

Чем выше ключевая ставка (сейчас 16%, и уже в июле прогнозируют ее повышение, — Прим. ред.), тем больше компаний задумываются о выходе на биржу.

— Главный стимул выйти на IPO — привлечение денежных средств. Высокая ключевая ставка затрудняет использование механизмов кредитного финансирования строительных проектов. Выпуск акций предполагает получение средств в моменте, а уплату дивидендов — только по получении фактической прибыли. К тому же выпуск акций — это долгоиграющий инструмент, несмотря на издержки, связанные с выходом на биржу, — подтверждает главный аналитик Neomarkets Олег Калманович.

Не стоит упускать из внимания и маркетинговую составляющую выхода компании на IPO, добавил эксперт.

— Крупные застройщики успешно используют инструменты фондового рынка, выпуская акции и облигации. Выход челябинского застройщика ставит его на одну ступень с крупнейшими игроками рынка, вызывает доверие к бренду, позволяет отстроиться от конкурентов и создать основу для привлечения инвесторов под проекты, — указал Олег Калманович. — Таким образом топ-менеджмент частично решает, а не усугубляет проблемы, с которыми столкнулся рынок строительства после закрытия программы льготной ипотеки.

По мнению экспертов, проведение IPO девелопером — это потенциально привлекательная возможность как для компании, так и для инвесторов.

— Девелоперы получают новые источники финансирования для реализации проектов, повышают узнаваемость бренда и привлекают новых клиентов. А инвесторы получают доступ к инвестированию в перспективный сектор экономики, возможность участия в росте компании и получения прибыли, — отметил частный инвестор, основатель «Школы практического инвестирования» Федор Сидоров.

Среди преимуществ эксперт назвал дивидендную политику «Апри»: до 50% от чистой прибыли по МСФО — это привлекательный показатель для инвесторов, ищущих доходность. Но в любом случае инвесторам следует провести глубокий анализ компании, изучить ее финансовую отчетность, стратегию развития и сравнить с другими предложениями на рынке.

Проведение IPO девелопера в текущих условиях — рискованный, но потенциально прибыльный шаг, резюмировал Федор Сидоров.

В октябре 2023 года стало известно, что российская золотодобывающая компания «Южуралзолото», принадлежащая одному из самых богатых челябинских бизнесменов Константину Струкову, планирует выйти на IPO. В ноябре того же года миллиардер из списка Forbes Константин Струков объяснил, куда пойдут деньги инвесторов.

Возможность выхода на IPO также изучает Группа компаний «Системы Папилон», основанная в Челябинской области.

Осенью 2021 года компания Mercury Retail Group, в которую входит основанная челябинцем Сергеем Студенниковым сеть «К&Б», планировала провести первичное размещение акций на фондовом рынке. Старт IPO на Московской бирже назначили на 10 ноября, но буквально за день до начала торгов компания отложила IPO на неопределенный срок.