Игорь Емельянов, генеральный директор строительной компании «Рэкком»: «Челябинску еще далеко до потолка цен на квартиры»

Квартирный вопрос, пожалуй, один из самых насущных вопросов всех времен и народов. Люди не перестают думать о том, как улучшить свои жилищные условия. У некоторых мысли о недостающих квадратных метрах становятся головной болью на долгие годы. Челябинск не исключение. И хотя строить в последнее время здесь стали больше, всё-таки чаще всего люди приобретают не ту недвижимость, о которой мечтали, а ту, на которую хватило денег.

Но то, что строительство идет – уже хорошо. Еще лучше, когда занимающаяся этим фирма заботится не только о квадратных метрах, но и о внешнем виде постройки. В этом смысле речь идет не только о жилых домах - о зданиях вообще. Магазины, гостиницы, офисы – всё это облик города. А как говорится, по одежке встречают…

Чтобы обсудить тему городской застройки, квартирный вопрос по-челябински и архитектурный облик города корреспондент 74.RU встретился с руководителем одной из лидирующих строительных фирм Челябинска – генеральным директором компании «Рэкком» Игорем Емельяновым.

- Игорь Львович, вы по образованию строитель?

- Нет, я по образованию инженер-механик. Закончил Челябинское военное автомобильное инженерное училище, какое-то время служил в вооруженных силах, в 91-ом году уволился. Из Москвы, где служил в последние годы, снова переехал в Челябинск, занялся коммерцией. В начале, конечно, был шок: не понимал, что такое кооперативы и так далее. Потом посмотрел, как занимаются этим другие, и понял, что, если есть определенная закалка, всё не так трудно. Такая закалка у меня была. А если знаешь, как руководить людьми, можешь набрать команду единомышленников, хороших специалистов - почему бы нет?

- Армейская закалка? В каком звании вы уволились?

- Звание тут ни при чем. Но я командовал. Приходилось в определенных моментах брать на себя ответственность, отвечать за что-то. В военной терминологии есть понятие: «Я». И когда плохо, и когда хорошо - всегда виноват один человек. Так вот это: «Я».

- Что подвигло человека военного заняться коммерцией?

- Тогда время было смутное. Если помните: 91-й год, путч, армия не понятно куда катится. Я мог уволиться в связи с сокращением вооруженных сил, и я уволился. Приехал сюда, старые мои друзья позвали: «Приезжай». Посмотрел производство изнутри, тоже начал. Продавали металл; шили наволочки и пододеяльники, продавали. Зарабатывали там, где можно было заработать. Брали кредиты. В Торговом центре долгое время занимались вместе с Сашей Кретовым (Александр Кретов, в настоящее время - генеральный директор ЦПИ «Ариант»). Постоянно ездили в Москву, привозили на продажу спиртное. Интересное было время. Потом больше-больше стали заниматься недвижимостью, от недвижимости пришли к строительству. Оказалось, что мне это больше подходит. Хотя этот бизнес, может, и не приносит таких денег, как торговля, где продал, получил прибыль, и всё.

- А с чем можно сравнить прибыль строительной компании? Хлебокомбинат…

- Я не знаю обороты хлебокомбината, но знаю, что в коммерции получают и больше прибыли. Строительство – это производство. Замкнутый цикл. Здесь нужны и прорабы, и инженеры, и техотдел, который сметы составляет, и экономисты, и сметчики. Зато недвижимость - это гарантия, что ты вернешь свои деньги. И она на тебя работает. Какие-то части площадей, которые у нас есть, мы сдаем в аренду.

- Вы не только строите, но и продаете квартиры?

- Да. Многие люди хотят купить не через посредников, а напрямую у тех, кто строит. Даже, несмотря на то, что у нас получается дороже. Вот недавно приходил директор Еманжелинского кирпичного завода: «Год как вместе работаем - решил с вами познакомиться: посмотреть в глаза человеку, узнать, какой офис, где находится». Так же и покупатели приходят посмотреть, насколько серьезна эта компания, кто руководитель. Да, у меня дороже, чем у посредников. Потому что я постоянно считаю деньги. Цены же растут. А строительство – это большой цикл. Очень трудно просчитать ориентировочную стоимость. А построить надо так, чтобы и людям нравилось, и чтобы самим не стыдно было. Бывает, строители не так положат стенку - она пошла кривая. Приходится камнями стесывать, чтобы стала ровная.

- Можно ли сказать, что отказ от посредников постепенно становится обычным делом?

- Да, скорее всего, так. В Москве немного другая тенденция. Там крупные риэлторские компании входят в долевое участие при начале строительства. Вкладывают деньги, за это получают метры, затем их продают, на чем и зарабатывают. У нас в Челябинске таких риэлторов нет. Если есть, то мало. Я считаю, что строительным фирмам все же лучше строить на свои деньги. А для этого нужно иметь денежный запас на начало стройки: процентов 50-60 от будущей стоимости дома. Не секрет, что есть фирмы, которые имеют лишь 10 процентов, а потом начинаются неприятности.

Еще я считаю, что начинать строительство нужно с создания технических условий. Прежде чем строить, - согласовать вопросы по электроэнергии, канализации и так далее. То есть, вложить деньги в землю. Некоторые строители думают: «Ладно, потом обойдется». Коробку загоняют, люди приходят: «Да, идет стройка». Рост этажей есть, и ладно - люди же на это смотрят. А ведь главное в строительстве: фундамент и крыша. Вот мы сейчас ведем строительство дома на перекрестке улиц Энгельса-Курчатова-Витебской. 90 процентов техусловий мы там уже выполнили, осталось немного. А ведь известны случаи: некоторые компании дом сдают, а в нем никаких техусловий. Это же кошмар. У меня друзья в таком доме живут, так они хотят квартиры продать и переехать.

- Дом, который вы строите на пересечении трех улиц, - это ведь элитное жилье?

- Я вообще боюсь слова «элитное», стараюсь его не употреблять. Просто хочется сделать что-то красивое, что-то лучшее. Дом этот мы долго выбивали, и он первый в Челябинске, где лифт спускается прямо в парковку. Вышел из лифта - и как на Западе - уже машины стоят. Банкир один спрашивает: «Как? Я заехал в парковку, машину поставил, сел в лифт, поднялся на свой этаж и меня никто не видит?» Я говорю: «Нет. Никто не видит». И машину никто не видит. Дома ты, не дома – никто не знает. Звонок не в квартиру, а на консьержку. Звонят, а она спрашивает: «К вам пришли такие-то, впустить или нет?» Ты говоришь: «Нет нас дома». Всё – нет, так нет. Дом одноподъездный, всего пятьдесят квартир. Меня этот проект прельщает. Лишь бы получилось что-то.

- По приметам, вроде, самое, что ни на есть, элитное жилье…

- В Москве оно может и называется элитным. У нас просто хорошее, с новыми технологиями, новыми идеями. Просто стараемся сделать лучше. Построим, посмотрим, что получится, что люди скажут. В Москве может и приметы те же, но стоит это в два раза дороже.

- Наверное, и охрана будет, как положено? Парни с пистолетами?

- Да, парни с пистолетами, конечно. Но всё это уже сами жильцы будут организовывать. Мы могли оставить дом на свое обслуживание, в том числе и охраной. Но нам не выгодно это чисто с экономической точки зрения. Если было бы как минимум пять таких домов, другое дело. По челябинским меркам жилье в этом доме недешевое, жить будут люди определенного круга. Они сами себе всё сделают: будет и охрана, и шлагбаум, и подземная парковка, и консьержка с пистолетом (смеется).

- И ремонт?..

- В Москве некоторые фирмы продают квартиры с евроремонтом. Но трудно угодить на каждого человека. Вот двери, например. Один говорит: «Хочу итальянские!», другой: «Нет, израильские!», третий - еще какие-то. Поэтому мы просто делаем чистую свободную планировку без внутренней отделки. Ставим европакет, в едином стиле стеклим балконы, делаем разводку, энергощиток и обогревательные приборы – всё.

- И хозяин - барин?

- Да. Там уж кто на что горазд. Правда, некоторые приходят: «А можно сразу с ремонтом?» Почему бы нет? Давайте свой дизайн – сделаем, без проблем. А что? Офис МТС мы сделали на Кирова 11, вон как москвичи отреагировали! Сейчас мы и второй офис закончили на Ленина 17, к третьему приступили на Свердловском проспекте. У себя мы сделали ремонт. Правда, не до конца, но у себя-то в последнюю очередь. Строим Троицкий таможенный терминал. Тоже есть трудности, не все так просто. Тем более, зимний период: проблемы с фундаментом и так далее. И, тем не менее, оценка пока неплохая.

- Министра?

- Нет, министру-то что? Посмотрел: «Нормально» - да там такая свита была. Я имею в виду наших компаньонов – генподрядчики, московская фирма. Они смотрят. Есть определенные недоработки и трудности: все-таки в поле приходится работать, ветра сильные. Бетон от местных производителей подводит. Но стараемся. Свой объект там будем строить, наверное, уже в этом году начнем, осенью. Будет гостиничный комплекс рядом с таможней, 200 метров. Как раз в этой пограничной зоне.

- На сколько звезд отель?

- Ну, отель! Просто более-менее нормальная гостиница. Там же летом бывает такое скопление машин! Люди спят в машинах. Хотим сделать автопарковку, какой-нибудь таможенный склад. Охрану посадим. Ни у таможенников, ни у пограничников нет такой обязанности. А охрана нужна, там ведь беззаконие творится: местные ребята хотят навести порядок.

- А в Челябинске гостиниц хватает?

- Я считаю, их мало. Магазинов много, а гостиниц мало. Также, как и развлекательных центров. В этом смысле соседний Екатеринбург просто на голову выше Челябинска. У нас есть новые гостиницы, но их мало. А ведь в город много и иностранцев приезжает, и москвичей. Правда, гостиницу построить - это лишь часть дела. Ее надо оснастить, а на это в два раза больше денег нужно, чем на само строительство. Эти звезды получить тоже не так-то просто. Вот сколько у «Виктории» звезд?

- Говорят, три…

- Три. А какая там цена? Как в пятизвездочном отеле на Западе.

- Вы не хотите ситуацию подправить?

- Нет. У нас другая идея. Мы хотим построить Дворец спорта. Проект одобрен в прошлом году, сейчас проектируем, согласовываем детали. Есть спорные вопросы по землеотводу - там рядом школа находится. Вот решаем этот вопрос, чтобы потом не было камней преткновений, как случилось со стройкой возле Первой школы. Не хотим вступать ни с кем в конфликт. Но любой строитель или коммерсант скажет, что Дворец спорта все-таки не гостиничный комплекс или развлекательный центр. Он не принесет больших денег. Спортивный комплекс нужно обслуживать, и окупится он не очень быстро. Но мы пошли на этот шаг. Хотим построить Дворец спорта международного уровня. Такого у нас в Челябинске пока нет.

- Для чего? Проводить международные хоккейные матчи?

- Нет. Это будет комплекс игровых видов спорта, но не зимних: волейбол, теннис, баскетбол, гандбол. Унифицированный зал: четыре теннисных корта, две волейбольных площадки, две баскетбольных. Может, смотрели западные фильмы: трибуны сдвигаются, и получается что-то одно для какого-то соревнования. Табло, выдержанная высота потолков, покрытие, атрибутика. По-моему, даже в Екатеринбурге такого нет.

- Вы сами спортом увлекаетесь?

- Раньше занимался легкой атлетикой, бегал. Сейчас – только для подержания здоровья. Работа отнимает много времени. Иногда стараюсь на коньках, на лыжах. В «Планету «Ариант» хожу, занимаюсь фитнессом. Это не спорт - просто физкультура.

- Как вы относитесь к тому, что первые этажи домов переделывают под магазины?

- Это хорошо.

- Не считаете, что часто получается как-то коряво?

- Ну, у нас же всегда всё с перегибами. А, в общем-то, идея хорошая. На Западе, посмотрите, первые этажи – нежилые: какие-то магазины, бутики. Время диктует свое. И ведь, если сравнить, за последние пять лет облик города всё же изменился в лучшую сторону.

- А как быть с сохранением старого архитектурного облика?

- Конечно, нужно помнить и о старине. Если посмотреть на ту же Америку: у них до сих пор среди небоскребов стоят маленькие церквушки. Но время идет вперед. Я бы сказал так, надо строить с учетом новых требований, но не забывать про наше прошлое. Мы, строя в центре Челябинска, выдерживаем стиль: вроде и старину напоминает, но есть элементы и современности. К примеру, здание нашей компании. Мы не стали разрушать ту стенку, где был раньше пивбар. Столетнее питейное заведение – называлось оно «Трактир на Сибирской» - мы сохранили. Человек один его купил и хочет восстановить: сделать в старинном стиле питейное развлекательное заведение, каким оно и было когда-то.

- Пентхаусы – тоже веяние нового времени. Но в Челябинске их пока не видно.

- Мы, действительно, не занимаемся пентхаусами. Правда, в нашем доме один человек купил последний этаж и говорит: «Я хочу себе сделать такой». Я сказал: «Пожалуйста, вот сдадим дом, делай что хочешь, только чтобы общий вид всего дома не испортить». Может, и есть во всем этом смысл. В Москве сейчас преображают старые панельные пятиэтажки. Укрепляют фундамент, какую-то конструкцию делают и надстраивают один-два этажа. В принципе, это нормально, и Запад шел по такому же варианту. На то, чтобы снести все эти старые пятиэтажки, нет денег ни у строительных фирм, ни у города. У нас в центре Челябинска сколько двухэтажных домов, которые давно надо снести и вместо них построить нормальные! Но тогда людей некуда будет разместить.

- В Челябинске дорогое жилье?

- У нас в Челябинске, если сравнить с Магнитогорском или Екатеринбургом, цены невысокие. А строят у нас больше. Конкуренция на этом рынке очень большая. И это хорошо: есть из чего выбрать. А, значит, и качество будет становиться лучше.

- Говорят, в Москве уже обозначился предельный потолок цен на квартиры…

- Может быть. У них там уже перенасыщение, по-моему. И цены очень высокие.

- А в Челябинске?

- У нас далеко до потолка. Строители не так много получают на строительстве. Цены растут на всё: на электроэнергию, на бензин...

- Повышения нового года уже ощущаются?

- Да, конечно. И мы тоже цены немного подняли.

- Как изменилась стоимость жилья в Челябинске за последние два-три года?

- Дорожает, конечно. Причем, быстрее дорожает панельное жилье, например, такое, как на Северо-Западе. Год назад было восемь тысяч рублей за квадратный метр, сейчас уже одиннадцать. Вот на так называемое элитное жилье не такое быстрое подорожание.

- Спрос меньше…

- Да. Не настолько богаты люди в Челябинске. Поэтому и жилплощади чаще покупают однокомнатные, двухкомнатные…

- Известно, что мэр Челябинска Вячеслав Тарасов по образованию строитель. Какие у вас отношения с главой города?

- Рабочие. Здравые идеи он поддерживает. По тому же Дворцу спорта. Эта идея ему очень понравилась.

- Многие бизнесмены жалуются на отечественное законодательство. Вам ничего не хотелось бы в нем изменить?

- Больной вопрос. Хотелось бы, чтобы не такие долгие были согласования. Сегодня, чтобы согласовать проект строительства дома, уходит год. И с каждым годом все больше инстанций и больше, и все денег просят. Я сейчас хочу съездить на обучение в Штаты, посмотреть, как там строят и как согласовывают. В Европе я уже посмотрел: там такого, как у нас, нет. Я понимаю, нужны контролирующие органы, но не столько же. Появляются новые службы, и подписной листочек всё больше и больше становится, и со временем уже несколько листочков. Отдаешь на согласование, они месяц изучают этот проект.

- Вы управленец-одиночка или существует целая команда единомышленников?

- Нас двое: я и мой компаньон Андрей Валеев. Каждый делает свое дело, нет разделения на полномочия. Мы долгое время вместе работаем, друг друга знаем. Андрею ближе современный стиль, я больше консерватор. Но ни у него, ни у меня нет каких-то амбиций по отношению к друг другу. Мы всегда найдем точки соприкосновения. Если я не прав, он поправит, или наоборот. Может, от того я - генеральный директор, что постарше и прошел административную школу управления. Хотя, когда устаю, говорю: «Всё, Андрей, со следующего года ты будешь генеральным, а я просто учредителем». Но все складывается пока по-другому.