Ипотечный демпинг

Ситуация на рынке ипотечного кредитования постепенно налаживается: банки констатируют увеличение спроса на новые займы, рост объемов кредитования, а также снижение уровня просроченной задолженности по кредитам. Кроме того, изменились и предпочтения граждан. Теперь ипотеку чаще всего берут не на покупку первой квартиры, а для переезда в более просторное и комфортное жилье.

Ипотечное кредитование возобновляется, однако, медленными темпами. Сейчас, по оценкам аналитиков, объемы выдаваемых займов на приобретение жилья фактически находятся на уровне 2006 года. Как свидетельствуют данные анализа рынка ипотечного кредитования по Челябинской области и России, подготовленные банком DeltaCredit, рынок ипотечного кредитования достигнет докризисных показателей лишь к 2012 году. Так, если в 2006 году российскими банками было выдано займов на сумму 263,537 млрд рублей, к 2007 году этот показатель возрос вдвое – до 556,484 млрд рублей, то в 2008 году наблюдался пик кредитования, банками было выдано ипотечных ссуд на сумму 633,811 млрд рублей. Кризис внес весомые коррективы в развитие рынка жилищного кредитования. В 2009 году объемы выдачи займов упали в 4,2 раза до 152, 500 млрд рублей. На конец текущего года, по словам председателя правления банка DeltaCredit Сергея Озерова, объемы выданных займов могут достигнуть 308,200 млрд рублей, в 2011 году – 466,560 млрд рублей и к 2012 году – 682,500 млрд рублей. В Челябинской области с 2007 года наблюдается обратная тенденция – объемы выдачи новых займов постоянно снижаются. Так, если в 2007 году было выдано кредитов на сумму 19,04 млрд рублей (3,4% от общей доли ипотечного рынка России), то к 2009 объемы упали до 4,04 млрд рублей (2,7%). В первом полугодии 2010 года было выдано кредитов на сумму 3,92 млрд рублей. «В 2010 году объем рынка ипотеки в Челябинской области увеличится в 2,5 раза – до 10,02 млрд рублей. По итогам 2010 года банк DeltaCredit планирует увеличить выдачу кредитов в Челябинской области на 60%», – заверила региональный директор DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова.

Стоит отметить, что на сегодняшний день лидерами рынка ипотечного кредитования в России является Сбербанк, ВТБ 24, DeltaCredit, Уралсиб, «ТрансКредитБанк», Райффайзенбанк, Банк Москвы, БСЖВ, «ЮниКредит Банк» и Росбанк. «Если в 2008 году 80% рынка занимали десять крупнейших банков, то в первое полугодие 2010 года 90% принадлежит банкам с государственным участием и АИЖК, что не способствует развитию эффективной конкуренции», – отмечает Сергей Озеров. По данным на начало второго полугодия этого года доля Сбербанка составляла 60,8%, АИЖК – 16,6, ВТБ 24 – 8,5%.

По-видимому, руководство Сбербанка имеет планы по дальнейшему увеличению доли, занимаемой на рынке ипотечного кредитования. На прошлой неделе крупнейший банк страны заявил о снижение процентных ставок по ипотеке, что было расценено одними игроками рынка как демпинг, а другими как способ увеличения портфеля ипотечных кредитов за счет низких процентных ставок. По словам директора управления розничного кредитования Сбербанка Натальи Карасевой, с 15 октября минимальная ставка по рублевому ипотечному кредиту для зарплатных клиентов банка была снижена до 9,5% годовых. Для незарплатных клиентов минимальная стоимость кредита теперь составляет 10,4% годовых, максимальная – 14% годовых. В целом ставки снизятся на 0,75-1,5% от действующих процентных ставок. Выдавать кредиты по столь низким ставкам Сбербанк, по мнению аналитиков, Сбербанк может за счет дешевых средств, которые он может привлечь.

«Это беспрецедентное предложение, на данный момент оно лучшее на рынке», – заявила Наталья Карасева, добавив, что сроки действия этого предложения будут зависеть от уровня инфляции и динамики ставки рефинансирования Банка России.

«Сбербанк – крупнейший игрок, и его действия игнорировать не удастся. Другие банки тоже будут вынуждены снижать ставки. Возможно, мы пересмотрим свои условия, следуя рыночным трендам», – говорит заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев.

На август, по данным АИЖК, в среднем по рынку ставка по рублевым ипотечным кредитам составляла 13,9%.

«Уровень процентных ставок по ипотеке зависит от уровня инфляции и банковских рисков, – говорит председатель правления Челябинвестбанка Сергей Бурцев. – Пока инфляция в России составляет 8% годовых, и законодательство слабо защищает банки как кредитора, процентные ставки будут существенно выше уровня инфляции. Кроме того, на них влияют другие общеэкономические риски, связанные с непрогнозируемостью экономической ситуации, частыми изменениями законодательных норм, налогового учета. К сожалению, все эти риски банки вынуждены так или иначе закладывать в процентные ставки для заемщиков».

Между тем многие помнят, что в прошлом году премьер-министр России Владимир Путин призвал банки снизить ставки по ипотеке до 6%. «Нужно понимать, что проблема доступности жилья формируется исходя из многих критериев: процентной ставки, стоимости недвижимости, уровня инфляции и доходов населения. Конечно, если инфляция в стране снизится до 3%, есть шанс, что и ставки по ипотеке опустятся до «путинских» 6%», – говорит Сергей Озеров.

По словам Натальи Карасевой, в Сбербанке планируют осуществить поставленную задачу, однако это произойдет не раньше 2015 года.

Предложение Сбербанка более чем своевременное, отмечает аналитик «Инвесткафе» Александра Лозовая. Так, недавно первый заместитель председателя Банка России Геннадий Меликьян сообщил, что по итогам августа годовой прирост вкладов частных лиц превысил 38%. Опережающий рост сбережений дает повод серьезно задуматься, считает Александра Лозовая. «Не исключено, что «нависшая» масса сбережений вкупе с отложенным спросом вызовет серьезный рост цен на ряд активов. Например, в некоторых сегментах недвижимости, на земельные участки. Кроме того, можно ожидать всплеска спроса на валюту. Основной риск для финансовой системы в том, что процесс перетока средств населения с банковских депозитов в экономику может принять лавинообразный характер, что чревато существенными колебаниями цен», – считает аналитик. По ее мнению, этого можно избежать, если механизм кредитования будет работать более активно. Эксперт уверяет, что «действия Сбербанка, как государственного банка, направлены именно на ускорение процессов запуска такого механизма».

Несмотря на желание банков активно наращивать объемы кредитования, население пока опасается «влезать» в кредитные обязательства. По словам Юлии Ачкасовой, кризис заметно отразился на отношении заемщиков к ипотеке: клиенты стали более осмыслено и ответственно подходить к вопросу получения ссуды, задумываются о своих возможностях в случае смены работы. «Паника, долгое время царящая в рынке ипотечного кредитования, пропала. Сейчас займы чаще всего берут люди с целью расширению жилищных условий. Средний кредит выдается на сумму порядка 900 тысяч рублей, с третьего квартала этого года наблюдается тенденция к увеличению средней суммы кредита, возвращению ее на докризисный уровень, когда, к примеру, в 2008 году она составляла около 1170 рублей», – говорит Юлия Ачкасова.

При этом сейчас, по ее словам, жилищные займы чаще всего берут россияне в возрасте 35 лет, с высшим образованием, с совокупным доходом семьи в 2850 долларов, работающие в бюджетной либо финансовой сферах. Чаще всего это преподаватели высших учебных заведений, а также сотрудники сферы здравоохранения, государственного управления. «В Челябинске совокупный доход семьи, оформляющей ипотеку, почти вдвое ниже российского уровня. Чтобы получить кредит на приобретение жилья, нужно иметь совокупный доход семьи в размере 38-39 тысяч рублей, что вполне реально, ведь средняя заработная плата в регионе составляет около 17 тысяч рублей», – резюмирует Юлия Ачкасова. По словам эксперта, сегодня наибольшее количество заемщиков, имеющих просрочку по ипотеке, сосредоточено в сфере торговли.

По словам банкиров, многие заемщики, столкнувшиеся в период кризиса с ухудшением финансового положения или потерей работы, были вынуждены реструктуризировать долг, чтобы не потерять жилье. Сейчас платежеспособность большинства заемщиков восстановилась, и они исправно платят по кредиту.

Напомним, согласно статистике Банка России, объем просроченной задолженности в российских банках начал заметно расти с середины 2008 года, когда она составляла 0,31% (825 млрд рублей). К середине текущего года показать возрос до 3,73% (1034 млрд рублей). Уровень просрочки в Челябинской области практически такой же, как в целом по России. Во втором квартале 2010 года он находился на уровне 4,03% (30 млрд рублей). Примечательно, что кредиты, выданные по стандартам АИЖК, имеют большую просрочку: в начале 2010 года она составляла 9,33%. По оценкам аналитиков банка DeltaCredit, объем просроченной задолженности начнет сокращаться с четвертого квартала 2010 года.

Банкиры уверяют, что сейчас весьма подходящее время для взятия ипотечной ссуды. «В 2010 году ипотека стала доступнее, чем, скажем, в 2008 году: процентные ставки вернулись на докризисный уровень, стоимость квадратного места упала, и пока агентства недвижимости прогнозируют стагнацию цен. Самый худший прогноз – рост цен к концу года на 5-10%, – говорит Юлия Ачкасова. – Поэтому ипотеку сейчас брать выгодно».