Продаем ипотечную квартиру

Два года назад вы купили квартиру в ипотеку. В качестве первого взноса использовали материнский капитал. Сейчас вы разводитесь и намерены продать совместно приобретенную квартиру – подросшей за это время рыночной стоимости жилья достаточно, чтобы досрочно погасить кредит и полностью рассчитаться с банком. О том, как грамотно продать залоговую недвижимость, на что следует обратить внимание и как избежать возникших сложностей, рассказывают экcперты ChelFin.ru.

Директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит» Ольга Бажутина: «

Единственная сложность, которая может возникнуть в описанной ситуации – это договоренности бывших супругов о порядке удовлетворения финансовых требований друг друга.

Что касается технологии продажи квартиры, то она проста. В первую очередь необходимо получить разрешение на выведение квартиры из-под залога от банка, поскольку никаких юридически значимых действий без письменного согласия залогодержателя производить нельзя.

После получения разрешения (в котором будут указаны те условия, на которых банк разрешает продать залоговое имущество, например, может взиматься комиссия), вы приступаете к поискам покупателя. Как правило, залогодержатель не ограничивает заемщиков в подборе покупателей, а также в стоимости продаваемой квартиры, – главное, чтобы все обязательства перед банком были погашены.

Что касается самой сделки, то она возможна двумя способами: вся задолженность перед банком гасится до или в день сделки, и на регистрацию в государственный орган подаются документы на одновременное погашение записи об ипотеке и переход права собственности. Либо же квартира продается с обременением, кредит погашается после перехода права собственности, после чего и снимается залог».

Начальник отдела организации продаж ипотечных кредитов филиала банка «УРАЛСИБ» в Челябинске Варвара Вахрамова:

«Каких-либо ограничений на распоряжение квартирой, приобретенной с использованием средств материнского капитала, законодательством не установлено. Чтобы продать квартиру, необходимо выполнить условие использования материнского капитала – выделение детям долей собственности в новом жилье.

В момент оформления ипотечного кредита лицо, являющееся должником по кредитному договору, подписывает нотариально заверенное обязательство оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, ее супруга и детей в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

То есть как у родителей, так и у банка нет обязательства выделить долю несовершеннолетним сразу – при совершении ипотечной сделки – это зависит от желания родителей и от позиции банка.

Таким образом, здесь возможны два варианта – в случае, если при оформлении ипотечного кредита дети были наделены собственностью, необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры и решение о наделении детей равнозначной долей во вновь приобретаемом жилье.

После этого необходимо в письменной форме уведомить банк о намерении досрочно погасить кредит в полном объеме, обеспечить наличие нужной суммы на счете и получить в банке необходимые документы для снятия обременения в УФРС.

Если же дети наделены долей не были, то необходимо сделать это до процедуры продажи квартиры, так как нотариально заверенное обязательство, подписанное супругами на этапе получения ипотеки, оформляется на конкретный объект недвижимости, и продать эту квартиру, не выполнив нотариальное обязательство, невозможно».

Директор ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в Челябинске Татьяна Плесовских: «Так как квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, для ее продажи необходимо, во-первых, погасить сам ипотечный кредит. Следует обратиться в банк, чтобы уточнить размер суммы для досрочного погашения. Объект выставляется на продажу. Как только находится покупатель и определены сроки покупки, клиент пишет заявление на полное погашение кредита. Далее покупатель передает сумму денежных средств, равную сумме остатка долга, для внесения на счет заемщика и закрытия кредита.

Риска для продавца объекта недвижимости в данном случае нет никакого. Существует определенный риск для покупателя, так как он передает денежные средства продавцу и закрывает за него кредит до совершения сделки и перехда права собственности. Для подстраховки со стороны продавца существует несколько способов: это либо заключение нотариального договора займа, либо подписание договора купли-продажи и сдача его на регистрацию с одновременной приостановкой регистрации до предоставления документов на вывод из залога из банка. Во-вторых, нужно выделить доли детям согласно нотариальному обязательству, которое родители составляли во время оформления материнского капитала. И в-третьих, получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу данной квартиры с одновременной покупкой другой квартиры и наделением детей собственностью в новой квартире».

Руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Компаньон» Лилия Морданова: «Продажа залоговых квартир является частым случаем. Такие сделки бывают двух видов: первый вариант – квартира приобретается за наличные деньги, второй вариант – покупатель хочет приобрести залоговую квартиру с помощью кредитных средств банка. Практика показывает, что чаще всего покупатель на такую квартиру находится именно с кредитными средствам.

Очень важно, чтобы покупатель имел первоначальный взнос, равный сумме задолженности продавца по квартире перед банком – это намного облегчит задачу и освободит от ряда сложностей. Покупатель, приобретая залоговую квартиру, должен изначально подать в свой банк часть документов на эту квартиру, чтобы банк ответил, возьмет ли он в залог данную квартиру. Далее подается заявление о погашении кредита, уточняются даты снятия обременения и подача продавцом документов на снятие обременения с квартиры. После прохождения этих этапов продавец получает новые документы уже без отметки об ипотеке и передает копии покупателю.

По своему опыту могу сказать, что для всех клиентов, кто приобретает такую квартиру, это очень волнительный этап. Кроме тех дней, которые проходят в ожидании снятия обременения с будущей квартиры, покупателям приходится ждать и одобрения своего банка по залоговой части. Поэтому мы стараемся максимально минимизировать это время и выйти на сделку уже в течение следующего дня после получения чистых свидетельств.

Информация для покупателей квартиры, изначально приобретенной в ипотеку. Так как недвижимость покупалась с помощью маткапитала, то при проверке документов у юристов вашего банка обязательно возникнет вопрос: где именно будет выделена доля детям. За два года цена на квартиру не могла вырасти так, чтобы можно было погасить имеющийся кредит и купить какую-то новую недвижимость. Этот вопрос нужно заранее уточнить у продавцов залоговой квартиры».