Тотальная перезагрузка: разбираемся, какое будущее ждёт челябинские хрущёвки

На днях депутаты Госдумы предложили снести и расселить все российские хрущёвки. По их версии, гораздо выгоднее построить на их месте что-то новое, чем пытаться отремонтировать. В Челябинске хрущёвки занимают весьма выгодные участки земли в самом сердце города, а также в каждом из его районов. Разбираемся, как отреагировали на депутатские инициативы местные застройщики и готовы ли жители хрущёвок срываться с насиженных мест.

Для многих граждан Советского Союза 60-е годы прошлого столетия стали особенными. Повсеместное внедрение домов новой серии – так называемых хрущёвок – позволило переселить из временных бараков и коммуналок огромное количество людей. По тем временам это было жильё нового уровня комфорта. Здесь были все основные удобства, включая централизованное отопление, холодное водоснабжение и канализацию. Хозяйки обрадовались газовым плитам и газовым колонкам, нагревавшим воду. А самое главное – хрущёвки строились быстро, став для своего времени отличным решением квартирного вопроса советских людей.

В Челябинске хрущёвки возникали целыми микрорайонами. Их строили в том числе рядом с ключевыми предприятиями города. Единственный район, где домов хрущёвской серии буквально по пальцам перечесть – это северо-запад. Здесь застройка велась намного позже, чем в других частях Челябинска. Поэтому основная масса «северка» заселена брежневками, панельками, домами ленинградского проекта и некоторыми другими типами объектов.

Изначально срок службы хрущёвок был рассчитан на 50 лет, и большинство из них уже пережило свой возраст. Риелторы рекомендуют как можно скорее избавляться от такого жилья, ведь его ликвидность только падает, даже если хрущёвка находится в самом центре города.

Аналитики сайта по поиску недвижимости N1.RU установили, что за последние полгода хрущёвки в Челябинске подешевели на 3%. Максимально в цене просели объекты в Тракторозаводском и Калининском районе – на 5,5%. Средняя цена квадратного метра дошла до 37,9 тыс. руб. и почти сравнялась с панельными новостройками.

– Хрущёвки в Челябинске сегодня дешевеют быстрее других типов вторички, цена квадратного метра в них приблизилась к стоимости в новостройках, где квадрат стоит 37 400 рублей, – говорит руководитель пресс-службы портала N1.RU Лидия Ратникова. – На хрущевки сейчас приходится около 10% всего выставленного на продажу жилья на вторичном рынке, при этом с августа предложение по таким квартирам снизилось на 9%.

– Владельцам квартир в хрущёвках рекомендую максимально снизить цену и не делать больших вложений в предпродажную подготовку объекта. Лучше пусть это будет простая, чистенькая квартира с хорошей ценой. Максимум – до 1,2 млн рублей за однокомнатный объект в центре города, не более, – говорит руководитель агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова. – При таких условиях покупателя ещё можно найти. Мы выделяем две основные категории. Это либо люди, переезжающие к нам из области, либо поколение челябинцев в возрасте «за 50», которые считают, что это хорошее жильё. Их никак не убедить на переезд в новую панельку.

Своим видом и состоянием хрущевки давно не украшают город

Хрущёвки строились из разных материалов – панелей, кирпича, блоков. Поэтому и отзывы об их качестве совершенно разные. Пока одни мечтают поскорее съехать оттуда, другие располагаются в них поудобнее.

– Кирпичная двушка в хрущевке досталась мне в наследство от бабушки, – рассказывает 34-летний челябинец Алексей Дворковский. – Дом из кирпича, в квартире зимой тепло. Милые соседи, тихий двор. Но, конечно, перед переездом пришлось немного «прокачать» квартиру. Заложил дверь во вторую комнату и перенёс её на другую сторону стены. Так удалось сделать более удобное зонирование гостиной: уместил диван и кабинетную часть. Плюс нашлось небольшое место на кухне, куда удобно вписался холодильник. Я отлично всё обустроил и вряд ли соглашусь в ближайшем будущем сменить мою хрущёвку на квартиру в панельке.

Дизайнеры и архитекторы соглашаются: для современного человека хрущёвка – далеко не самое удобное жильё. Главный плюс хрущёвок и одновременно минус – это их компактность. Обычно жить в таких квартирах соглашаются холостяки и молодые семьи без детей, для которых это первое собственное жильё.

– В хрущёвках все максимально уменьшено проектировщиками, поэтому первое, что хотят сделать их обитатели, – это объединить или увеличить площадь помещения, – делится наблюдениями главный архитектор и сооснователь сервиса дизайнерского интерьера «Квадрим» Виктор Шутка (г. Москва). – Многие хрущевки газифицированы, и сносить перегородку между кухней и гостиной нельзя. Как вариант – ставить раздвижные плотно закрывающиеся перегородки или делать в стене окошко со ставнями. Так можно дать объекту больше света и создать эффект единого пространства.

Уместить все на маленькой кухне в хрущёвке – особая проблема. Куда поставить посудомоечную и стиральную машины, а также холодильник? Здесь может быть полезно коридорное пространство, но есть варианты встраивания холодильника в кухонный блок. При этом стиральная машина отправляется в санузел.

«Зимний холодильник» под кухонным окном – еще одна особенность хрущёвок. Зачастую из него сквозит, и жильцы стараются его утеплить и наглухо заложить. Но некоторые пробуют оставлять там место для хранения продуктов или кухонной утвари, а также делают мини-бары.

– Из хрущёвских кладовок можно создать гардеробную, мини-постирочную либо техническое помещение, а санузел немного расширить за счет коридора. Известны случаи, когда собственники жилья пробовали увеличить метраж, присоединив балконное помещение к основному. Но законодательство таких перепланировок не одобряет, и на эту меру дизайнеры и проектировщики идти не рекомендуют, – добавляет Виктор Шутка.

Также эксперты дизайнерского сообщества сходятся во мнении, что зачастую лучше купить квартиру в доме другой серии, чем пытаться переделать хрущёвку.

– Полноценный ремонт обходится дорого. Нужно демонтировать полы, менять большую часть коммуникаций. Зачастую остаются только стены, которые внутри квартиры тоже нередко перемещают, – отмечает дизайнер Владимир Щанкин (г. Челябинск). – Очень мешают газовые трубы, которые нельзя как-то закрыть. Пожалуй, современным владельцам хрущёвок можно рекомендовать стиль лофт. Это то решение, которое позволит обойтись малыми жертвами и разумным бюджетом.

В начале 2000-х годов эксперты проанализировали, сколько хрущёвок в Челябинске требуют скорейшей реконструкции. Их оказалось около тысячи, причем примерно 200 домов находились в центральной части города – в Советском районе. Чуть позже инвесторы решили провести эксперимент по реконструкции хрущёвок с помощью капремонта и надстройки дополнительных мансардных этажей.

Одна из первых хрущёвок была преображена в Челябинске в 2013 году. На трёхэтажной постройке по улице Яблочкина, 16 выросла мансарда. Так застройщик получил 22 новые квартиры, которые были проданы буквально за полгода, а жильцы дома – свежий капремонт всех инженерных сетей, фасада и прочих элементов здания. По утверждению авторов проекта, за счёт реконструкции удалось продлить хрущёвке жизнь ещё минимум на 50 лет.

Челябинка Надежда Листьева с трудом успела купить в этом доме двухъярусную квартиру. Говорит, на весь дом было всего несколько объектов метражом около ста квадратов – по две комнаты на этаж, и к моменту поисков все они были забронированы. Получилось купить двухъярусную «однушку» в мансарде – по 25 квадратных метров на каждом этаже.

– Квартира на любителя, до появления ребёнка нас в ней все устраивало, – говорит Надежда. – Кто-то жалуется на шум в квартире во время дождя, но мне кажется, что в дождь комнаты наполняются таким уютом. Мансардные окна находятся довольно низко, поэтому открывать-закрывать их легко, мыть тоже удобно – просто разворачиваешь створку и тянешь ее на себя, пока она не окажется в квартире. Правда, мечтаю об аккумуляторном пылесосе, чтобы не мучаться каждый раз с его проводами на каждом этаже. Лестница наверх довольно компактная и при том удобная. Пока ребенок маленький, мы оградили ступени дверцами на щеколде. Но совсем скоро будем искать другое жильё.

С тех пор в городе было предпринято еще несколько попыток обновить хрущёвские дома. Так, в 2015 году добро на реконструкцию дали жители трех домов. Но инвесторы взялись только за один из них: кризис «съел» всю ожидаемую прибыль от проекта.

– Никаких специальных программ поддержки реконструкций домов первых массовых серий в Челябинске нет, вся нагрузка ложится исключительно на инвестора, – говорит один из авторов проекта по реконструкции хрущёвок в Челябинске Артём Первушин. – Если бы город взял на себя хотя бы часть расходов на реконструкцию, например, на развитие инженерных сетей, а также заработал бы механизм компенсации некоторых расходов по капитальному ремонту из фонда регоператора капемонта, то было бы больше инвесторов, готовых вкладывать собственные средства в реконструкции. Сегодня с учетом стоимости денег, жилья и себестоимости строительства доходность инвестора стремится к нулю.

Артём Первушин убежден, что альтернативы реконструкции нет, а заявление властей Москвы о сносе всех хрущёвок в столице за 3-5 лет – утопия:

– Чтобы построить новое жильё для расселяемых, надо превысить темпы строительства первых хрущёвских пятилеток. С 1960 по 1989 годы было построено более 1,5 млрд квадратных метров жилья, так что быстро снести хрущевки просто не реально.

В то время, как в Москве активно занимаются реконструкцией и сносом хрущёвок, в Челябинске эту тему пока старательно обходят. С кризисом перспектива и вовсе оказалась не радужной.

– Для начала нам нужно установить новую зону высокоплотной застройки именно для таких территорий, предназначенных к расселению. Давайте посчитаем: по нынешним нормам на одном гектаре земли для жилой многоэтажной застройки можно возвести только 12 тысяч квадратных метров. Если взять к расселению две пятиэтажные хрущевки, то это уже десять тысяч квадратов. Получается, что застройщик потратит 83% нового жилья на расселение старого. На продажу останется всего ничего, – приводит пример руководитель компании «УралНИИСтромПроект» Василий Важенин. – Если бы в наш градостроительный регламент внесли изменения и разрешили увеличить плотность застройки для этой категории жилья, то у инвесторов появился бы интерес к сносу и расселению хрущёвок.

До сих пор сотни хрущевок занимают лакомые участки челябинской земли

Эксперт также отмечает, что точечным расселением проблему хрущёвок не решить. Зато комплексный подход к планированию территорий отдельных микрорайонов позволит учесть такие составляющие, как строительство дополнительных многоярусных и подземных паркингов, создание новых детских садов и школ, площадок для отдыха и многое другое.

– Да, у нас инвесторы в бой не рвутся – это невыгодно. Переселение жильцов из хрущевок съедает всю маржу, – говорит гендиректор СРО «Союза строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков. – В Москве рыночная цена квадратного метра – по 150-200 тысяч рублей, а его себестоимость сопоставима с Челябинском. Поэтому там дело со сносом хрущевок идет, а у нас нет. Без частно-государственного партнерства проблему решить невозможно, в убыток себе застройщик ничего делать не будет. Сейчас городской власти не до хрущёвок: нам до сих пор не удалось до конца разобраться с двух- и трехэтажными аварийными постройками, которые давно пора было снести.