ТСЖ от «А» до «Я»

Принятый в России новый жилищный кодекс до сих пор вызывает много споров и разногласий. Одним из самых животрепещущих вопросов оказалось предоставленное населению право выбора формы управления жильем. Причем из всех возможных вариантов – непосредственного управления самими жильцами-собственниками квартир; управления товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом; управление профессиональной управляющей компанией (УК), жильцам настоятельно рекомендуют выбрать именно ТСЖ. Преимуществ у данного способа управления немало, однако вопросов возникает огромное количество. Специально для читателей DomChel.ru директор Уральского консалтингового правового центра Сергей Кадышев отвечает на вопросы, чаще всего задаваемые собственниками жилья, которым до 1 марта 2006 года предстоит определиться с формой управления своими домами.

– На должность председателя в ТСЖ желающих нет, и деятельность действующего председателя жильцов не устраивает, что делать?

Сергей Кадышев: В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса России, к компетенции общего собрания ТСЖ относится рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества. На общем собрании членов ТСЖ может быть рассмотрен этот вопрос, так же предварительно он должен быть включен в повестку дня, иначе вопрос будет не правомочным. Далее решение собрания по поставленному на голосование вопросу принимается большинством голосов, но не менее двух третей от общего числа голосовавших. Решение оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием ТСЖ.

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении, доступном для всех жильцов, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Должность председателя ТСЖ является выборной, а список полномочий общего собрания членов ТСЖ, предусмотренный ст. 145 ЖК России, не является исчерпывающим. Поэтому к компетенции общего собрания членов ТСЖ может быть отнесен вопрос о представлении кандидатур из числа правления товарищества на должность председателя ТСЖ. А далее, при принятии решения об избрании нового председателя, должен соблюдаться порядок, предусмотренный статьями 45–48, 146 ЖК России.

– Подскажите, пожалуйста, каким образом отказаться от заключения договора между ТСЖ и предприятием, поставляющим услуги. На каком основании?

С.К.: Если вы не желаете заключать договор на оказание коммунальных услуг с конкретным предприятием, их поставляющим, то имеете право договор и не заключать. Так как граждане и юридические лица свободны в заключение договора. При этом основание для отказа от заключения договора не требуется. Вы вправе самостоятельно выбирать организацию, которая будет поставлять вам коммунальные услуги.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Но в любом случае, ТСЖ не может полностью отказаться от договора на оказание коммунальных услуг с любой из организаций, так как помещения, которые находятся в собственности членов ТСЖ в многоквартирном доме, являются жилыми.

В случае, если по истечении срока действия договора с предприятием, поставляющим коммунальные услуги, вы не желаете дальнейшего продления договора на их оказание, то вы вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты данному предприятию фактически понесенных им расходов.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены. Поэтому важно не пропустить срок окончания действия договора и вовремя подать заявление.

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ.

– Обязана ли я, в настоящее время инвестор, не являющийся членом ТСЖ, до оформления права собственности на квартиру оплачивать явно завышенные ежемесячные счета ТСЖ за коммунальные услуги?

С.К.: Нет, не обязана. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст.153 Жилищного кодекса России, обязанность по внесению платы за жилье и коммунальные услуги у собственника появляется с момента возникновения права собственности на жилое помещение. После оформления права собственности на жилое помещение, вам, не являющейся членом ТСЖ, нужно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ.

– Подскажите, пожалуйста, должен ли собственник квартиры в многоквартирном доме, в котором создан ТСЖ, оплачивать жильё в соответствии с тарифами, установленными на общем собрании жильцов, в случае, когда сам собственник не является членом ТСЖ и с данными тарифами не согласен? Должен ли он оплачивать те услуги, которыми он не пользуется, так как в квартире никто не проживает (например, охрана территории, пользование водой, вынос мусора и т.д.)? Имеет ли право управление ТСЖ взимать квартплату с жильцов дома наличными деньгами?

С.К.: Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления. Образование ТСЖ в многоквартирном доме не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

Согласно п. 11 ст. 155 ЖК России, неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилье и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом правительством России.

Так же в договоре между вами и ТСЖ должен быть оговорен вопрос внесения платы за квартплату. Если данный вопрос в договоре не урегулирован, то вы можете по своему выбору:

а) оплачивать жилье и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;

б) поручать другим лицам вносить плату вместо вас любыми способами, не противоречащими договору;

в) вносить плату за жилье и коммунальные услуги частями за прошедший месяц до окончания установленного срока ее внесения;

г) осуществлять предварительную оплату жилья и коммунальных услуг в счет будущих месяцев.

В данном случае это ваше право и ТСЖ, если опять-таки не установлено договором, требовать внесения платы за жилье и коммунальные услуги наличными денежными средствами не может.

– Скажите, насколько актуально введение закона с 1.03.2005 года о том, что в оплату коммунальных услуг не будет входить размер лоджий и балконов? Если можно, то хотелось бы знать его наименование.

С.К.: С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс России от 29.12.2004 № 188 – ФЗ. Да, действительно, в связи с принятием этого кодекса, в оплату жилого помещения и коммунальных услуг не входит площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Но это положение распространяется на граждан, проживающих в жилых помещениях муниципального жилого фонда по договорам социального найма и договорам найма жилого помещения.

– Как будут поступать с неплательщиками? А если они не платят за не предоставленные услуги: воды не было, подъезд не убирался, лифт не работал, текущий ремонт не делался, обслуживание не в полном объеме, как это будет регулироваться конкретно?

С.К.: В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент оплаты. От не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Предприятие, поставляющее коммунальные услуги, несет ответственность за качество предоставления услуг в соответствии с законодательством РФ и договором, заключенным с ТСЖ. В случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг ТСЖ, потребитель вправе потребовать от предприятия, поставляющего коммунальные услуги, уменьшения оплаты услуг. За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг предприятие, обязано уплатить ТСЖ неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и 1 % за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах.

Граждане, являющиеся членами ТСЖ, вправе требовать от предприятия-поставщика коммунальных услуг возмещения в полном объеме убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков в предоставлении услуг, а также морального вреда в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством РФ. А в случае перерывов, сверх установленных договором, не производить оплату услуг на время этого перерыва. При этом прекращение оплаты не освобождает предприятие, которое предоставляет коммунальные услуги, от возмещения убытков и вреда.

– Правомерно ли начисление за отопление, горячую воду и освещение, если между ТСЖ и поставщиками соответствующих услуг не заключено никаких договоров?

С.К.: Первоначально, до сдачи дома в эксплуатацию, договор на оказание коммунальных услуг заключает застройщик. В дальнейшем, при возникновении права собственности, возникает обязанность по внесению платы за жилье и коммунальные услуги. После выбора формы управления многоквартирным домом застройщик передает свои функции по договору оказания коммунальных услуг новым управленцам. Если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном правительством России, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в соответствии с гражданским законодательством.

Далее, орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Продолжение следует.