Дешевле не будет

Проблему с жильем испытывают многие жители России. По информации исследовательской компании Business Vision, всего около 15 процентов россиян, живущих в крупных городах, абсолютно удовлетворены своими жилищными условиями.

Исправить ситуацию пытается правительство, запустив национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства.

Однако многие эксперты скептически относятся к реализации данной программы в Челябинске. Причины тому:

1. Нелогичные действия местной администрации, которая не выдает документы на землю некоторым крупным застройщикам и тем самым тормозит темпы жилищного строительства в Челябинске.

2. Отсутствие мощностей в промышленности строительных материалов Челябинской области для удвоения объемов производства.

По информации Госстроя, степень износа основных фондов в промышленности строительных материалов достигла 47,2 процентов, причем ежегодные потери превышают ввод. Исходя из высокой степени износа основных фондов, качество строительных материалов оставляет желать лучшего.

3. Рост себестоимости строительства. Для Челябинской области характерна высокая доля крупнопанельного жилья в общем объеме строительства, которая составляет 44-48 процентов и в ближайшие 2 года может увеличиться до 52 процентов.

До 63 процентов прямых затрат на строительство жилья составляет стоимость приобретения строительных материалов. Из них в крупнопанельном жилье около 70 процентов затрат идет на приобретение ЖБИ, 15-20 процентов – на оконные блоки и отделочные материалы, остальные затраты – на монтаж инженерных сооружений внутри дома.

Цены на стройматериалы постоянно растут, что вызывает рост себестоимости строительства и, соответственно, рост цен на жилье. Снабженцы строительных компаний отмечают дефицит цемента, кирпича, железобетона, щебеня и песка.

По данным Челстата, 2005 году цены на цемент выросли на 36,4 процентов, плиты многопустотные – на 26,5 процентов, кирпич керамический – на 18,7 процентов, щебень – на 16,8 процентов, блоки, бетон и раствор товарный, плиты минераловатные – на 14,3-15,3 процентов.

Местные строительные материалы активно покупают соседние регионы и Казахстан, что также стимулирует рост цен. И, судя по темпам жилищного строительства соседей, потребности их будут только нарастать.

4. Принятие Федерального закона №214 «О долевом участии». Принятый в 2005 году закон о «долевке» подвергает застройщиков дополнительным рискам, а это, в свою очередь, оказывает отрицательное воздействие на предложение жилья.

5. Спекулятивный характер цен на жилье. Текущие цены на квартиры таковы, что приобрести их могут себе позволить только перекупщики. Однако довольно скоро они обнаружат отсутствие платежеспособного спроса на жилье, ведь цены не могут расти вечно. Это может затормозить рост стоимости квартир или даже вызвать незначительное снижение цены на 5-7 процентов.

В результате вышеперечисленных факторов ожидать удвоения темпов жилищного строительства в Челябинской области к 2010 году нет никаких оснований.

Уже сейчас накопленная потребность в жилье со стороны населения Челябинской области составляет как минимум три миллиона квадратных метров, а ежегодно сдается всего лишь около миллиона квадратных метров жилья. В перспективе потребность в жилье, с учетом роста благосостояния населения, с каждым годом будет нарастать, ставки по ипотеке будут снижаться (ожидается, что к 2008 году ставка снизится до 9 процентов годовых в рублях), дефицит на важные группы строительных материалов будет расти. В итоге рост цен на жилье продолжится, и население будет неспособно обеспечить себя «доступным» жильем.

Как же решить проблему?

Игроки строительного рынка обычно называют два сценария, которые могут исправить ситуацию. Первый – построить больше панельного жилья в городе; и за счет увеличения предложения на рынке сбить темпы роста цен на жилье. В этом случае имеются некоторые ограничивающие факторы: сложная ситуация с получением землеотвода под строительство, отсутствие участков с готовыми коммуникациями, плохое качество панельного жилья, дефицит ЖБИ, уход некоторых застройщиков в пригород или соседние города. Зато есть свои преимущества, такие, как увеличение мощности крупнейших производителей ЖБИ (КПДиСК, ЖБИ-1, ЖБИ-2, «Агрострой»), возможное смягчение позиции власти к крупнейшим застройщикам относительно получения землеотвода, снижение процента по ипотеке.

Второй вариант – построить больше малоэтажного и индивидуального жилья в пригороде Челябинска; и за счет увеличения предложения рынку недорогих квадратных метров снизить частично потребности в жилье, а с ним спрос и цены.

Здесь игрокам рынка недвижимости и потенциальным покупателям жилья придется столкнуться с отсутствием готовых коммуникаций (необходимо благоустраивать участок, подводить электроэнергию, воду, создавать мини-котельную и строить дороги к городским магистралям), психологическими факторами, связанными с отдаленностью дома от города, увеличением времени на дорогу, а также дефицитом некоторых строительных материалов.

В числе положительных факторов – увеличение доли автотранспорта у населения, рост цен на панельное и кирпичное жилье в Челябинске, распространение технологий быстрого строительства индивидуального жилья (с использованием ячеистых блоков в качестве стеновых конструкций и минеральной ваты в качестве утеплителя, с использованием технологии клееного бруса и т.д.), уход части крупных застройщиков в пригород, снижение процента по ипотеке.

Нельзя сказать, что рассмотренные сценарии идеальны, возможны и другие варианты. Однако они могут замедлить рост цен на недвижимость и частично удовлетворить потребность населения в жилье. Читателям можно сказать одно: «Либо повышайте свои доходы, либо довольствуйтесь тем, что имеете». Доступного и комфортного жилья в среднесрочной перспективе не предвидится.