Формула доступного жилья

В июле этого года президент России Владимир Путин принял участие в интернет-конференции. Каждый россиянин мог задать главе государства любой вопрос. Среди наиболее часто задаваемых оказались вопросы, связанные с обеспечением граждан жильем, ипотекой и строительством. На часть из них президент ответить успел, с оставшимися проблемами соответствующие министерства и ведомства разбирались на местах.

Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области предоставило сайту DomChel.ru подробную информацию об изменениях в строительной сфере и о реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» на Южном Урале.

– Каковы условия ипотечного кредитования? Как улучшаются жилищные условия граждан с помощью ипотеки? Становится ли ипотека доступней?

– С 2002 года в России работает федеральная программа ипотечного кредитования. Правительством РФ было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое заключает соглашения о сотрудничестве с организациями, находящимися в регионах. По федеральной программе ипотечного кредитования сегодня работают более 70 областей России.

На территории Челябинской области создано ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», 100 процентов акций общества принадлежит правительству Челябинской области.

АИЖК утвердило стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов.

На сегодняшний день действуют следующие условия кредитования:

– валюта кредита (займа) – российские рубли;

– минимально допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья – не менее 10 %

– процентная ставка по денежному обязательству:

– срок денежного обязательства – не менее 12 месяцев и не более 360 месяцев, не более разницы между возрастом в 75 лет и возрастом заемщика;

– заемщиков, т.е. лиц, обязанных по кредитному договору (договору займа), может быть несколько, в т.ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях;

– допустимыми подтвержденными официально источниками получения дохода, которые будут учитываться при расчете максимально допустимой суммы кредита (займа), могут выступать:

1) Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

2) Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

3) Доход в виде дивидендов;

4) Доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат;

5) Пенсионные выплаты и стипендии;

6) Чистый доход в форме арендной платы;

7) Субсидии, предоставляемые Заемщику субъектом Российской Федерации, которые включаются в его доход в усредненном размере (в расчете на весь период кредитования).

8) документально подтвержденные расходы по приобретению дорогостоящих предметов (имущества) и недвижимости;

9) иные документально подтвержденные доходы.

Обязательным условием оформления ипотечной сделки является оформление договоров страхования жизни заемщиков и страхования залогового имущества.

Федеральное Агентство планирует к 2008 году снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до 10 %.

Льготных условий кредитования по федеральной программе нет.

В случае изменения АИЖК процентных ставок в сторону уменьшения, при рефинансировании закладных, заемщик может обратиться к кредитору, с просьбой изменить процентную ставку по кредиту.

Процедура перекредитования заключается в оформлении нового кредита, который предоставляется на погашение ранее взятого.

– Как идет реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на территории Челябинской области? Станет ли жилье по-настоящему доступным?

– Что такое доступное жилье? Значит ли это, что жилье должно быть дешевым. Нет. Хорошее жилье не может быть дешевым.

Понятие доступности определяется иначе. Есть показатель, который называется индексом доступности. Он рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной двухкомнатной квартиры к совокупному доходу среднестатистической семьи из трех человек и показывает, за сколько лет семья в состоянии накопить на эту квартиру, если больше ни на что не будет тратить. Если понадобится около двух лет – хорошо, пять лет – терпимо, а если 8-10 лет – это уже никуда не годится.

Есть также понятие доступности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Индекс доступности приобретения жилья в кредит рассчитывается как отношение доходов среднестатистической семьи к минимальному совокупному доходу семьи, необходимому для получения кредита. Этот показатель также зависит от средней рыночной стоимости «стандартной» двухкомнатной квартиры, от сложившихся на рынке субъекта РФ средней процентной ставки по ипотечным кредитам и среднем сроке кредитования.

По данным статистики, по состоянию на 01 января 2006 года индекс доступности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в Челябинской области составляет 0,81 %. Это значит, что в 2005 году при средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья 18944,61 рублей, только 81 процент семей, имеющих средний денежный доход 6462,5 рубля в месяц на человека, смогли приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита.

Главным критерием доступности жилья является, безусловно, его стоимость. Ее влияние сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования. Оценка инвестиционных возможностей населения Челябинска как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая его часть самостоятельно решить жилищную проблему не может. Разнообразные формы кредитования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности.

Цена на рынке нового жилья в несколько раз превышает стоимость его возведения. Такие экономические ситуации складываются из-за недостаточности государственного регулирования, в том числе в части установления максимальных размеров инвесторской «сверхприбыли», должного контроля со стороны властей, отчислений за различные разрешения и согласования, условий подключения к инженерным сетям, риэлтерской прибыли и многого другого.

– Куда можно обратиться для участия в подпрограмме «Молодая семья»? Каким требованиям она должна соответствовать? На какой стадии реализации подпрограмма «Молодая семья»?

– Программа реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Челябинской области на 2006–2007 годы, утвержденная Законодательным собранием Челябинской области 27 апреля 2006 г, заключает в себя такую подпрограмму как «Обеспечение жильем молодых семей».

Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, в том числе неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя и одного и более детей. То есть, на день предоставления органами местного самоуправления государственному заказчику подпрограммы – Министерству строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области – списков участников на очередной финансовый год, возраст супругов не должен превышать 30 лет 11 месяцев и 29 дней.

Основными принципами реализации данной подпрограммы являются:

– нуждаемость молодой семьи в улучшении жилищных условий в соответствии с действующим жилищным законодательством (применительно: признанных органами местного самоуправления нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма);

– поддержка молодых семей путем предоставления бюджетных субсидий на приобретение или строительство жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита;

– наличие у семьи доходов либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии.

Бюджетные средства направляются:

1) на предоставление молодым семьям субсидий на приобретение или строительство жилья в размере 40 процентов от средней стоимости стандартного жилья (10 процентов − за счет средств федерального бюджета, 20 процентов − за счет средств областного бюджета, 10 процентов − за счет средств местного бюджета) для молодых семей, имеющих одного и более ребенка;

2) на предоставление молодым семьям субсидий на приобретение или строительство жилья – 35 процентов от средней стоимости стандартного жилья (10 процентов − за счет средств федерального бюджета, 20 процентов − за счет средств областного бюджета, 5 процентов − за счет средств местного бюджета) для молодых семей, не имеющих детей.

Под нуждающимися в улучшении жилищных условий понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в улучшении жилищных условий после 1 марта 2005 г. по тем же основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

На данный момент по подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» средства областного бюджета распределены в сумме 99 миллионов 850 тысяч рублей. Оставшиеся 150 тысяч рублей планировалось использовать на выпуск бланков свидетельств о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья. В настоящее время средства областного бюджета планируется перераспределить и направить на финансирование мероприятий подпрограммы 100 миллионов рублей.

На участие в реализации подпрограммы отобрано 41 муниципальное образование (кроме Троицкого и Кизильского муниципальных районов).

В местных бюджетах предусмотрено финансирование подпрограммы в объеме 46,56 миллионов рублей. За счет этих средств планируется предоставить субсидии на приобретение жилья 793 молодым семьям.

– Могут ли работающие бюджетники–пенсионеры быть участниками подпрограммы?

– Участником подпрограммы «Обеспечение жильем работников бюджетных учреждений» может быть работник (в том числе работающий пенсионер) бюджетного учреждения, полностью финансируемого из средств областного или местного бюджетов (кроме граждан, осуществляющих профессиональную деятельность на должностях муниципальной гражданской службы), имеющий стаж работы в бюджетном учреждении не менее 3 лет, признанный нуждающимся в предоставлении субсидии по основаниям, предусмотренным подпрограммой. Одним из оснований является обеспеченность ниже учетной нормы жилья, установленной муниципальным образованием.

Признание нуждаемости в предоставлении субсидии на приобретение или строительство жилья осуществляют органы местного самоуправления (жилищные комиссии).

Право на получение субсидии удостоверяется свидетельством о выделении субсидии на приобретение жилья.

Свидетельства выдаются гражданам–участникам подпрограммы органами исполнительной власти (работникам областных подведомственных бюджетных учреждений) и органами местного самоуправления (работникам муниципальных бюджетных учреждений).

– Какова правовая сторона оформления отношений между застройщиками–дольщиками? Расскажите о фактах мошенничества на рынке строящегося жилья и ответственности сторон договора долевого участия.

– Все правовые стороны оформления отношений между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 года, № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Отношения между застройщиком и дольщиком оформляются договором о долевом строительстве.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст.10).

Основными причинами недовольства граждан–участников долевого строительства являются случаи неисполнения застройщиками своих обязательств: затягивание сроков строительства, заключение договоров в отношении одной и той же квартиры с несколькими участниками долевого строительства, нецелевое использование денежных средств, значительное увеличение цен квартир в сравнении с теми ценами, которые установлены в договорах участия в долевом строительстве, а также низкое качество построенного жилья.

Нарушение прав и законных интересов участников долевого строительства связано с отсутствием механизма исполнения законов и непринятием федеральными органами исполнительной власти мер по принуждению застройщиков к исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве и, в ряде случаев, с выдачей лицензий недобросовестным застройщикам. В отношении должностных лиц ряда этих застройщиков возбуждаются уголовные дела.

Договорные отношения между дольщиками и застройщиками в законодательстве РФ не были предусмотрены и никак не регулировались до 1 апреля текущего года.

Действительная рыночная стоимость 1 кв. метра жилья на момент заключения договора долевого участия в строительстве жилья между сторонами часто предлагается намного ниже действительной рыночной цены.

Следовательно, можно предполагать о возможном мошенничестве и учесть риск потери вложенных денежных средств в строительство жилого дома, так как приобретение квартиры на стадии котлована обходится гораздо дешевле, чем когда она уже построена и дольщик, финансируя застройщика, разделяет с ним все риски.

Органы государственной власти Челябинской области и органы местного самоуправления, не участвующие в качестве стороны в договорах, заключенных гражданами с юридическими лицами, не могут быть ответственными за последствия неисполнения сторонами принятых на себя обязательств.