Офисы Челябинска: дефицит или избыток?

Челябинск – город, в котором интенсивно развивается малый и средний бизнес. Однако, по прогнозам экспертов, вместе с деловой активностью растет и дефицит качественных офисных площадей. Как выглядит рынок офисной недвижимости в столице Южного Урала? Когда стоит ожидать повышения арендных ставок? Каким образом поменяется сложившийся рынок в ближайшие годы? На эти и другие вопросы отвечают специалисты компании «Чистые активы».

Рост деловой активности в Челябинске, улучшение инвестиционного климата в регионе привлекает многих иногородних российских и иностранных инвесторов для реализации своих девелоперских проектов. Требования инвесторов повышаются, для ведения бизнеса им все чаще становятся необходимыми офисы высокого класса. Казалось бы, существует прямая зависимость роста деловой активности и спроса на офисную недвижимость, но в первую очередь нужно определиться, на что есть спрос, а на что – предложение.

Состояние предложения на рынке

Наполняемость офисных помещений по некоторым классам составляет порядка 98 %, что говорит о дефиците предложения площадей на рынке Челябинска. На сегодняшний день дефицит предложения составляет 37,9 % от общего объема спроса на офисные помещения.

Координация спроса и предложения происходит постепенно, но если учитывать только внутренний спрос города Челябинска, без учета иногороднего спроса на офисную недвижимость, к концу 2007 года рынок ждет нижний порог дефицита в классе «А» и классе «В» (с учетом того, что все запланированные проекты будут реализованы). В классе «С» реализованных проектов не так много. Планируемые объекты не способны покрыть спроса на данный вид площадей.

По сравнению с рынками Москвы и Восточной Европы заметно, что Челябинск существенно отстает в плане офисной недвижимости. Если в Челябинске на 1000 человек приходится 258 кв.м., то столичный показатель составляет 432 м.кв. на 1000 человек, а рынок офисной недвижимости Восточной Европы перешагнул за 1000 м.кв. на 1000 человек.

По оценкам специалистов компании «Чистые Активы», наиболее завышенными ценами обладает недвижимость класса «А». Практика цивилизованных рынков показывает, что уже 80 % площадей бизнес центров при удачной концепции сдается за 1 квартал до ввода здания в эксплуатацию. При этом в Челябинске не так много компаний, готовых платить за аренду офиса свыше 1000 рублей за 1 м.кв. Средняя цена по классу «А» составляет 1400 рублей.

2006 год для сегмента офисной недвижимости Челябинска ознаменовался знаковым проектом компании «Челябинск Стройиндустрия» – БЦ «Челябинск-СИТИ». Данный проект дал новый виток в развитии строительства офисной недвижимости. Однако заявленный прайс на 1 м.кв. в «Челябинск-СИТИ» – 1600 рублей – явно завышен и делает проект проблематичным в его коммерческой реализации. В «Аркаим Плазе» так же существует вакантные площади, брокериджем которых занимается Knight Frank.

Класс «B» представлен офисными зданиями проекта «Парк Офисов» компании «Энергоинвест». Разница между классом «А» и классом «В» не столь существенна. Но класс «В» обладает более высокой ликвидностью при средней ставке аренды в 1000 рублей за 1 м.кв. Рынок оказался наиболее подготовленным к подобном качеству площадей и его ценовой категории. Цена продажи в офисном здании класса «B» колеблется в пределах от 85 до 160 тысяч рублей за 1 м.кв.

ИСК «Рекком» (9000 м.кв.) – от 85000 до 90000 рублей за 1 м.кв. в зависимости от объема покупки. Причем офисное здание на Витебской позиционируется как класс «В». БД «Павловский» (5100 м.кв.) – от 120000 рублей до 160000 рублей за 1 м.кв. класса «В».

Наиболее востребованы в городе офисные площади по 100-150 кв.м., в офис-центрах класса «С». Но в городе не так много бизнес-центров, попадающих под эту классификацию (порядка 21 % от общего количества офисных площадей). Их доля будет увеличиваться незначительно вследствие реализации проектов в классе «А» и «В» и высвобождения площадей более низких классов. Единственный проект, заявленный в этом классе, – офис-центр от компании «ДБМ» по улице Энтузиастов, 28. Цена продажи по классу «С» за 1 м.кв. колеблется от 50000 до 65000 рублей. Арендные ставки в пределах 700-800 рублей за 1 м.кв. в месяц.

Класс «D» представлен нежилыми помещениями в жилых зданиях и промышленных корпусах, зданиями НИИ. Эти площади составляют более 50 % от общего количества офисных площадей – порядка 114000 м.кв. (по данным на 2006 год). Причем до конца 2007 года его доля не изменится – все больше предложений на продажу предлагает рынок в данном классе. Главный критерий, который определяет их стоимость, – это месторасположение. Ценовой разброс по аренде – от 500 до 700 рублей за квадратный метр в зависимости от месторасположения и проходимости места. Цена продажи так же зависит от этих факторов; в центральной части города стоимость может превышать 60000 тысяч рублей.

Класс «Е» и «F» – это помещения АБК при заводах, промышленных предприятиях, складах. Их дифференцировать от помещений, находящихся в распоряжении комплекса, проблематично. Арендная ставка по данному классу колеблется в пределах 300-450 рублей за 1 м.кв. в месяц. Цена продажи – от 15000 до 35000 рублей за 1 м.кв.

Анонсированные объекты

Состояние спроса на рынке

Одними из самых востребованных классов офисной недвижимости на рынке Челябинска являются площади класса «С», которые дают умеренные цены и вполне приемлемое качество помещений. Увы, объем предложения на рынке по классу «С» крайне мал, что создает дефицит. Следовательно, можно ожидать повышения цен на офисы этого класса. Офисные помещения класса «А» обладают более долгим периодом коррекции спроса и предложения, но, учитывая планы иногородних компаний – потенциальных арендаторов, долго ждать не придется. Во второй половине 2007 года стоит ожидать увеличения спроса на данный класс.

По входящим запросам компании «Чистые Активы», 38 % спроса составляют офисные помещения до 150 м.кв. с диапазоном цен 55000-74000 рублей за 1 м.кв. на покупку и 21 % спроса составляют офисные помещения до 150 м.кв. с диапазоном цен от 600 до 800 рублей за м.кв. в аренду.

Тенденции на рынке офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости определил направление на качественные объекты классов «А» и «B», при этом рост предложения на них идет почти параллельно со спросом (с небольшим отставанием спроса). Челябинский потребитель еще не воспринимает качественные офисные помещения как рациональный выбор. Тем не менее, с ростом качества вводимых объектов с одной стороны, а с другой – повышением инвестиционной привлекательности и деловой активности города и региона, решится проблема с коммерческой реализацией подобных объектов. При вводе тех площадей, которые были запланированы на 2007 год, ожидать резкого роста арендных ставок не приходится – он составит не больше 13-14 %, что соответствует реальному уровню инфляции на рынке. Цены на продажу вследствие ограниченности предложения на рынке будут расти на уровне 20 % в год.

По классу «С» не ожидается всплеска активности с позиции предложения на рынке. Темпы роста стоимости продажи и арендных ставок будут достаточно высокими (40 % и 18-20 % соответственно).

По классу «D» спрос будут иметь помещения с удачным месторасположением. Но в ожидании развития класса «С» арендаторы и покупатели будут предпочитать более качественные помещения со схожим ценовым диапазоном.

Ситуация в классе «E» и «F» будет напрямую зависеть от спроса на смежные сегменты коммерческой и промышленной недвижимости. Сфера индустриальных парков и складской недвижимости становится привлекательной для потребителя, поэтому классы «Е» и «F» будут востребованы. Но рост арендных ставок ожидается в пределах 14-15 %. Стоимость продажи будет расти пропорционально стоимости складов и промышленных помещений – 30 %.

Спрос и предложение по всему рынку офисной недвижимости (принимая во внимание все классы) характеризуется дефицитом предложения на уровне 32-35 % до 2008 года, что дает перспективы росту цены продажи и арендных ставок.

Тенденции соотношения спроса и предложения, по мнению экспертов компании «Чистые активы», приведут к повышению объема сдаваемых качественных офисных площадей с умеренным ростом цен по арендным ставкам в районе 15-20 % в год и стабильно высоким ростом цен по продаже офисных помещений на уровне 30 % в год в перспективе до 2008 года.

Динамика роста цены продажи и аренды

Исследование проведено компанией «Чистые активы»