Паевый фонд против кризиса доверия: кто кого?

Строители Челябинска переходят на закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Для строителей этот шаг позволяет привлечь инвестиции, защитить активы от дефолтов, дает преференции в налогообложении. Для конечного потребителя же ЗПИФН становится гарантией того, что заложенный дом будет достроен. О плюсах и минусах ЗПИФН эксперты строительного и фондового рынка рассуждали 20 мая на круглом столе в редакции газеты «Комсомольская правда».

Строители констатируют: за последние месяцы ощутимого притока инвестиций в строительный сектор не произошло. Господдержка достается немногим, к тому же ее не хватит на то, чтобы «разморозить» все вставшие в стране стройки. «Стройка – штука долгая, затратная и высокорискованная, – поясняет генеральный директор ООО «Стройальянс» Станислав Садовников. – Ни одна компания не имеет столько свободных средств, чтобы полностью построить дом и потом его продавать. Остается один вариант – пойти с шапкой по кругу, собрать деньги с потенциальных покупателей, которые хотят не просто инвестировать деньги, а купить квартиру, чтобы жить. Таким образом, как правило, застройщик остается с потребителем один на один».

Еще недавно строители активно призывали покупателей вступить в «долевку». После того, как ФЗ №214 о строительстве многоквартирных домов на основании договоров долевого участия был модернизирован Госдумой, частные инвесторы получили достаточно надежный вариант приобретения жилья. Сегодня все договоры о «долевке» проходят обязательную регистрацию в УФРС. Однако работать строителей «вбелую» законодатель заставил совсем недавно. Ранее компании заключали с покупателями такие договора, которые практически не давали потенциальным новоселам никаких гарантий. Очевидно, что на фоне всевозможных махинаций и митингов обманутых дольщиков потребуется еще не один год, чтобы вернуть доверие людей к «долевке».

Но инвестиционный голод строителям нужно «утолять» уже сейчас. Весьма кстати вспомнилась схема создания закрытых паевых инвестиционных фондов. «Что касается получения денег под застройку, то ЗПИФН иногда оказывается единственным способом, ведь кредиты, например, дают не всем и не всегда, – поясняет гендиректор ЗАО УК «Милком» Виталий Шурупов. – Выпустить облигации – невыгодно, спрос на них упал, рынок сужается с каждым месяцем. О модном недавно IPO вообще не говорю, поскольку это не гарантирует получения денег, но гарантирует расходы. Так что паевые фонды – это вполне интересный выход для строителей».

Помимо денежных вливаний, для девелопера ЗПИФН – это также отложенное налогообложение на срок до 15 лет, что особенно актуально для крупных и средних проектов. Кроме того, и застройщик, и пайщик, и конечный потребитель в лице покупателя квартир получают ряд гарантий. Деятельность ЗПИФН жестко регламентируется государством и Федеральным законом №156. Управляет закрытыми ПИФами независимая управляющая компания, которую, в свою очередь, контролирует ФСФР. «Пайщиком может стать государство, физлицо, пул инвесторов – варианты возможны любые, – рассуждает руководитель инвестиционных проектов ООО «Массив» Григорий Вахитов. – Ограничений для приобретения паев никаких нет. Все будет зависеть от правил фонда, которые будут закреплены на законодательном уровне. Каждый фонд создается, как правило, под конкретный проект».

Как отметил директор Челябинского филиала НАУФОР Виктор Дведенидов, Челябинск имеет довольно серьезный опыт организации ЗПИФН в сравнении с другими регионами России. «У нас нет обманутых пайщиков – есть люди, которые понесли риски от того, что их жилье не слишком выросло в цене, – добавляет Виктор Дведенидов. – А долю, которую потребитель покупал у строителя, порой даже не регистрировали ни в каких службах. В итоге у нас столько обманутых частных инвесторов».

О своей работе с паевыми фондами заявила компания «Стройком». По словам гендиректора инвестиционной компании «Гавань роста» ГК «Стройком» Дмитрия Тогунова, компания уже сформировала первый фонд. На данный момент идет наполнение активами второго фонда. При этом представитель ГК «Стройком» отмечает, что сегодня ЗПИФН важны скорее не как способ привлечения инвестиция населения, а как инструмент повышения прозрачности девелоперов и восстановления доверия к строительным компаниям. Во-первых, покупатель квартиры заключает договор купли-продажи, проходящий обязательную госрегистрацию. Во-вторых, он может контролировать ЗПИФН – все отчеты о деятельности фонда публикуются в открытых источниках. В-третьих, деятельность ЗПИФН, порядок его работы жестко контролируется государством в лице ФСФР.

Впрочем, на организацию ЗПИФН идут не все строители. Так, финансовый директор компании «Легион» Иван Клушин вспомнил о предложении московских «варягов», имеющих отношение к известной компании «Интеко». «Столичных партнеров интересовал наш жилой комплекс «Александровский». Но главное условие при этом – обязательное создание ПИФа, – рассказал эксперт. – Конечно, это идеальный защитный механизм от любых рейдерских схем, но это достаточно дорогостоящая схема в части оплаты услуг управляющей компании. Москвичи, например, за работу УК просили выплачивать по 2 миллиона рублей в месяц. Мы предпочли взять «длинный» инвестиционный кредит, нежели создать ЗПИФН».

Насколько успешной станет работа по схеме ЗПИФН, покажет время. В идеале девелоперы должны получить деньги на стройку, пайщики – доход, покупатели квартир – достроенные в срок жилые дома. Впрочем, для начала строителям предстоит разобраться с так называемым кризисом доверия: обжегшись на «долевке», россияне настороженно воспринимают любые новшества.