Высотный Челябинск: достучимся до небес?

Красивых высоток, которые могли бы стать изюминкой челябинской архитектуры, давно ждут настоящие урбанисты и те, кто мечтает смотреть на мир с высоты птичьего полета. Но наш город не спешит обзаводиться небоскребами. Самые распространенные здания – десятиэтажки, а почти 44 процента посетителей нашего сайта и не поселились бы в более высоком доме. Когда Челябинск дорастет до неба и почему городу пока далеко до Манхэттена, читайте в новом материале рубрики «Дежурный по метрам».

24-этажный предел

Почему в городе самые высокие здания – 24-этажки? Оказывается, все, что выше 75 метров (это как раз около 24 этажей), должно строиться и проектироваться по специальным техническим условиям. Эти нормативы разработаны московскими специалистами и адаптируются под челябинские условия. Сегодня строительные компании научились получать эти спецтехусловия. Что же останавливает застройщиков в покорении новых высот? Конечно, основная проблема – деньги.

По словам финансового директора СК «Легион» Ивана Клушина, для соблюдения норм пожарной безопасности в высотке нужно обустроить дополнительные пути эвакуации, лестничные клетки, в том числе незадымляемые, площадки, добавочные лифты, автоматизированные системы пожаротушения. Таким образом, увеличивается число помещений общего пользования, здание разрастается вширь, как следствие, растет себестоимость квадратного метра.

О серьезном удорожании строительства таких зданий говорит и генеральный директор НП СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков. По его мнению, Челябинск пока не обзавелся настоящими небоскребами из-за того, что в городе есть свободная земля. «В том же Екатеринбурге больше высоток, потому что он «зажат», там меньше свободного места для застройки. Чтобы попасть в престижный район, нужно построить красивое, как минимум 50-этажное здание, – полагает эксперт. – У нас же пока есть достаточно площадей и возможностей, чтобы создавать городскую застройку без покорения высот. Лет через пять мы тоже к этому придем».

Так что главным толчком для резкого появления высоток в Челябинске может стать существенное увеличение стоимости земли. Как пример – город Дубаи, где из-за нехватки места зданиям выгодно наращивать этажность.

В нашей базе объявлений на 5 мая было 224 объявления о продаже жилья в новостройках выше 20 этажей. Из этого числа продается всего 26 квартир, расположенных на 20-25 этажах. Судя по опросу, готовы жить выше 10 этажа 55 процентов посетителей нашего сайта. Остальные бы ни за что не переселились поближе к облакам.

В то же время никаких технических ограничений по застройке у нас нет. Конечно, очень высокое здание не «посадишь» на любой грунт, желательно, чтобы грунты были скальные, или придется в фундамент залить столько бетона, что квадратный метр станет «золотым», утвердждает Иван Клушин.

Руководитель отдела экспертизы зданий и сооружений ООО «Априори-Строй» Дмитрий Ланде добавляет: для высоток в Челябинске очень благоприятные условия – зона сейсмоактивности минимальная, а это значит, что дорогостоящих мер по сейсмозащите зданий не нужно. «Грунты, конечно, могут ограничивать строительство высоток, но это не такой значимый фактор. Обследование грунта обязательно при сдаче проекта на экспертизу, причем отчет должен быть не старше пяти лет, – рассказывает собеседник. – Но взять хотя бы такие города, как Санкт Петербург или Бангкок, которые построены на болотах и подтопляемых территориях. Там есть высотки как по сорок, так и под девяносто этажей».

Госстройнадзор тоже не чинит препятствий и не находит вопиющих нарушений при возведении нетипичных домов – застройщики пока ответственно подходят к процессу строительства высотных объектов. Такие здания пока не поставлены на поток, каждая стройка рассматривается отдельно. Причин приостанавливать строительство пока не было, подчеркивает замначальника управления Госстройнадзора областного минстроя Владимир Потапов. «Единственное замечание – качество бетона, который используется в высотном домостроении. В последнее время у нас появились некоторые опасения и претензии к этому строительному материалу, поэтому мы усиленно контролируем этот момент», – резюмирует эксперт.

Остается еще один сдерживающий фактор – пожарная безопасность. Скажем, все противопожарные требования застройщик выполнил, а в городе не хватает оборудования для эвакуации людей с верхних этажей. Как спасают людей, поселившихся рядом с облаками?

Заместитель начальника главного управления государственной противопожарной службы Александр Ильин отмечает, что здания повышенной этажности для пожарных и вовсе начинаются с 30 метров. Вся необходимая техника для тушения огня в зданиях выше 50-55 метров сегодня есть. Однако вертолетами для ликвидации пожаров и техникой для эвакуации людей из тех же 30-этажек город пока не оснащен. Несмотря на это, спасти жильцов и подать воду на верхние этажи борцы с огнем смогут.

«Мы проводили учения на здании «Челябинск-сити», когда оно еще было недостроено, так что техника отработана. Конечно, будут сложности при работе на высотных зданиях, но все возможно, – убежден эксперт. – Отличное подспорье – незадымляемые лестничные клетки, которые проходят через улицу, пожарные сигнализации и насосы, которые по внутренним пожарным кранам подают воду на верх строения. Эти системы предусматриваются на этапах возведения зданий».

По словам Александра Ильина, здесь главное – добраться до верхних этажей, а это можно сделать и без спецтехники. Вывести людей из огня можно с помощью специальных спаскомплектов, которые позволяют на 45 минут изолировать органы дыхания от дыма, спустить вниз – с помощью веревочного оборудования.

Спрос на «птичьи полеты»

Самое высокое здание в мире – Бурдж-Халифа в Дубае (828 метров и 163 этажа), объединяющее жилые помещения, офисы и торговые центры. Это безоговорочный победитель – строения выше него не существовало никогда. Лидер в России, кроме 540-метровой Останкинской башни, – башня «Москва» в комплексе «Город столиц» (360 метров и 76 этажей).
Высотные рекордсмены Екатеринбурга – БЦ «Высоцкий» (188,5 метров и 53 этажа), ЖК «Февральская революция (139,6 метра и 42 этажа). Самым высоким зданием в Челябинске является «Челябинск-сити» – 111 метров со шпилем. Но этажа здесь всего 23. Среди построенных жилых строений – 25-этажный (с техническими этажами) «Святогор».

Никто не спорит – городу нужны высотные здания. Но готов ли Челябинск к жилым и бизнес-небоскребам? Исполнительный директор компании «IBC-недвижимость» Евгений Коротков объясняет, что к потреблению дополнительных площадей должны быть готовы деловая среда, бизнес-окружение и предприниматели. К тому же в городе сформированы транспортные потоки, границы делового и административного центра, это не позволит любому новому высотному проекту быстро «адаптироваться». «Можно хоть сегодня начать строить 48-этажный бизнес-центр или торговый центр в Челябинске площадью, скажем, 50 тысяч квадратных метров. Вот только кому он будет нужен? В 2012 году строить даже 24 этажа в Челябинске – это риск, – продолжает аналитик. – Проект должен быть очень скрупулезно подготовлен и реализован. Иначе, скорее всего, заказчик столкнется с увеличением сроков окупаемости, получит полупустое здание с минимальным доходом. А если стройка велась на заемные средства, ситуация может дойти до исков и признания компании банкротом, изъятия заложенного объекта у заказчика залогодержателем».

Аудиторию для элитных жилых комплексов найти немногим проще, говорит Евгений Коротков. Но даже сами застройщики подчас не готовы сказать, для кого строятся эти масштабные высотки. Например, Иван Клушин отмечает, что пока не очень понятен спрос квартиры в небоскребах: у людей есть некоторая боязнь высоких этажей. «Безусловно, жить на тридцатом или сороковом этаже – экзотика, но не многие решатся покупать так высоко квартиры, – уверен эксперт. – Опасения довольно стандартны: вдруг отключат электричество и все лифты встанут, как тогда добираться домой? Поэтому, например, в Екатеринбурге небоскребы – обычно офисные нежилые здания».

Однако продавцы недвижимости не видят перекоса спроса. Руководитель АН «Информационные системы» Наталья Крыжановская считает, что верхние этажи в высотках наоборот привлекают людей отличным видом из окон – именно на это делают ставку строительные компании. Однако такое жилье – не самый ликвидный товар, если сравнивать с массовой застройкой. Большая часть челябинцев по разным причинам выбирает панельки.

Интересно, как высокоэтажные замыслы будут соотноситься с поворотом градостроительной политики на малоэтажку. По плану, который диктует Минрегионразвития, область должна довести уровень индивидуального малоэтажного жилья в общем объеме застройки до 55 процентов. По итогам 2011 года число малоэтажек не приблизилось и к 50 процентам: из 1,3 миллиона квадратов, построенных в Челябинской области, 460 тысяч квадратных метров приходится на частную застройку.